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¿Por qué las ciudades se tornan en inasequibles?

NEW HAVEN – La desigualdad se mide generalmente comparando los ingresos entre hogares dentro de un país. Pero, también existe un tipo diferente de desigualdad: la relativa a la asequibilidad a la vivienda a lo largo de distintas ciudades. El impacto de esta forma de desigualdad no es menos preocupante.

En muchos de los centros urbanos del mundo, las viviendas se están tornando prohibitivamente caras para las personas con ingresos moderados. A medida que los precios inmobiliarios en una ciudad aumentan, algunos habitantes pueden sentirse obligados a marcharse. Por supuesto, en el caso de que esos habitantes ya posean una casa allí que pueda vender, puede que consideren el aumento de precios como una ganancia inesperada que pueden reclamar al marcharse de dicha ciudad. Sin embargo, si ese no es el caso, puede que se dichos habitantes se vean forzados a dejar una ciudad sin recibir ninguna compensación.

Las consecuencias no son sólo económicas. Las personas pueden verse obligadas a salir de las ciudades donde han pasado toda su vida. Marcharse equivale a perder conexiones de toda la vida, y, por lo tanto, puede ser un evento traumático. Si demasiados habitantes que vivieron en una ciudad todas sus vidas son expulsados ​​por el aumento de los precios de la vivienda, la ciudad misma sufre una pérdida de identidad e incluso la pérdida de su cultura.

A medida que estas personas se van, una ciudad cara se convierte gradualmente en un enclave de hogares de altos ingresos y comienza a asumir como suyos los valores de dichos hogares. Cuando las personas de diversos niveles de ingresos se ven cada vez más divididas por la geografía, la desigualdad de ingresos puede empeorar y el riesgo de polarización social – e incluso el riesgo de conflictos graves –puede aumentar.

Como demuestra la encuesta de este año sobre asequibilidad de vivienda titulada “Demographia International Housing Affordability Survey”, ya existen disparidades masivas entre las principales ciudades del mundo (disparidad medida por el ratio entre la mediana de los precios de viviendas y la mediana de los ingresos familiares). Un ratio alto se correlaciona con una alta presión para que las personas se marchen.

La encuesta de este año, que abarcó 92 ciudades de nueve países, mostró que, a finales del año 2016, Hong Kong tenía la vivienda menos asequible, con un ratio precio/ingreso de 18,1. Eso significa que pagar una hipoteca de 30 años sobre una vivienda de precio medio costaría a un comprador con ingresos medios más de la mitad de sus ingresos – y ese cálculo no toma en cuenta los intereses. Las tasas de intereses hipotecarios son bajos en Hong Kong, pero no son cero, lo que sugiere que para un hogar con ingresos medios le es casi imposible comprar una vivienda en esta ciudad s es que no tiene acceso a fondos adicionales, como ejemplo digamos, fondos provenientes de un padre o, si el comprador es inmigrante, provenientes del extranjero.

Después de Hong Kong, la lista continúa con Sydney (12.2), Vancouver (11.8), Auckland (10), San José/Silicon Valley (9.6), Melbourne (9.5) y Los Ángeles (9.3). A continuación vienen Londres y Toronto – respectivamente con ratios de 8,5 y 7,7 – lugares donde la vivienda es muy cara, pero los ingresos también son altos.

Al mismo tiempo, algunas ciudades del mundo son bastante asequibles, en relación con los ingresos. En la ciudad de Nueva York, el precio medio de la vivienda se sitúa en 5,7 veces el ingreso de un hogar medio. En Montreal y Singapur, esa proporción es de 4,8; en Tokio y Yokohama, es 4,7; y, en Chicago, es 3.8.

Tal vez las cifras de estas ciudades atípicas no son precisas. Son difíciles de controlar, y debe haber inconsistencias entre ciudades, países y continentes. Por ejemplo, los límites geográficos de las áreas utilizadas para calcular el precio medio y el ingreso medio pueden variar. En algunas ciudades, las casas con precios más altos tienden a ser colocadas en el mercado más rápidamente que en otras. Y, algunas ciudades pueden estar habitadas por familias más grandes, lo que implica casas más grandes que en otras ciudades.

Pero parece poco probable que los errores pudieran llegar a ser tan significativos que cambiarían la conclusión básica: la asequibilidad a la vivienda en todo el mundo es muy variable. Por lo tanto, la pregunta es: ¿por qué los residentes de algunas ciudades enfrentan precios extremadamente altos, incluso precios que son prohibitivos?

En muchos casos, la respuesta parece estar relacionada con las barreras a la construcción de viviendas. Utilizando datos de satélite de las principales ciudades de Estados Unidos, el economista Albert Saiz, del MIT, confirmó que restricciones físicas más estrictas – como ´por ejemplo cuerpos de agua circundantes o gradientes en el terreno que hacen que los terrenos no sean adecuados para la construcción de edificios extendidos – tienden a correlacionarse con el aumento de los precios de las viviendas.

Sin embargo, las barreras también pueden ser políticas. Una enorme dosis de construcción de viviendas para personas ingresos moderados tendría un impacto importante en la asequibilidad. No obstante, los actuales propietarios de casas con altos precios tienen poco incentivo para apoyar tal construcción, misma que disminuiría el valor de sus propias inversiones. De hecho, su resistencia puede ser tan inmanejable como lo es la ubicación de la orilla de un lago. Como resultado, los gobiernos municipales pueden no estar dispuestos a otorgar permisos para expandir la oferta de vivienda.

Las insuficientes opciones para la construcción pueden ser la fuerza motriz detrás de una subida del ratio precio/ingreso, con precios de la vivienda incrementándose en el largo plazo, incluso si la ciudad no adquirió ninguna nueva industria, distinción o talento. Una vez que la ciudad se ha quedado sin terrenos disponibles para la construcción, su crecimiento continuo debe ser acomodado por la salida de las personas que tienen ingresos más bajos.

Es improbable que el aumento de los precios de la vivienda, en relación con los ingresos, sea repentino, sobre todo porque los especuladores, anticipándose al cambio, pueden ofrecer precios más altos de manera anticipada. Estos especuladores pueden incluso llevar los precios a niveles que sobrepasan el mercado, al empujar temporalmente los ratios a niveles aún más alto de lo necesario, lo que conduce a la creación de una burbuja, y causa  angustia innecesaria entre los residentes.

Pero, se puede mitigar esta tendencia si la sociedad civil reconoce la importancia de preservar la vivienda para quienes tiene ingresos más bajos. Los residentes deben entender que muchos de los llamados a oponerse a que se realicen más construcciones se hacen motivados por intereses especiales; de hecho, equivalen a una especie de búsqueda de ingresos por parte de los propietarios de vivienda que están tras el aumento del valor de reventa de sus propias casas. En su reciente libro The New Urban Crisis, Richard Florida de la Universidad de Toronto, denuncia este fenómeno, comparando a los opositores de la construcción de viviendas a los luditas de principios del siglo XIX, quienes destruyeron los telares mecánicos que estaban reemplazando el trabajo manual de tejido que ellos realizaban.

En algunos casos, una ciudad puede estar en camino de convertirse en una “gran ciudad”, y se debería permitir que las fuerzas del mercado expulsen a las personas que tienen ingresos más bajos, que son quienes no pueden participar plenamente en esa grandeza, para dar paso a los que sí lo pueden. Pero, más a menudo, una ciudad con una ratio alto de precio de viviendas/ingresos no es tanto una “gran ciudad” y es más una ciudad con limitaciones de oferta de vivienda, una que carece de empatía, de impulso humanitario y, es una ciudad en la cual la carencia de diversidad es cada vez mayor. Y, eso crea un terreno fértil para animosidades peligrosas.

Traducción del inglés: Rocío L. Barrientos.