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为何城市让人望而却步?

纽黑文—通常,衡量不平等性的方法是比较一国国内家庭之间的收入。但还有另一种不平等性,存在于城市住房的平价程度之间。这种类型的不平等性的影响同样令人担忧。

在全球许多中心城市,住房对收入一般的群体而言越来越不堪重负。随着一座城市房地产价格的上涨,一些居民将被迫离开。当然,如果这位居民已经拥有了可售住房,那么他可能认为价格上涨等于是天降横财,可以卖了房子带着这笔横财离开。但若非如此的话,他就有可能被迫两手空空一走了之。

其影响不仅在于经济上。人们可能被迫离开生活了一辈子的城市。离开意味着失去这辈子建立起来的关系,堪称一场灾难。如果太多在城市里生活了一辈子的居民因为房价上涨而被迫离开,这座城市自身也将蒙受身份乃至文化损失。

随着这些人群的离开,一座昂贵的城市将逐渐变成属于高收入家庭的飞地,突显出其价值。随着不同收入水平的人群日益被地理隔离,收入不平等可能出现恶化,社会也有可能两极分化,甚至可能出现严重的严重的冲突。

今年的人口统计公司(Demographia)国际住房平价性调查表明,全球主要城市已经出现了巨大的差异(用中位住房价格与中位家庭收入之比衡量)。比例越高说明人们被迫离开的压力也越大。

今年的调查覆盖了九个国家的92个城市。截至2016年底,香港是住房价格最高的城市,其价格-收入比达到了18.1。这意味着,负担中位价格的住房的30年按揭,需要花费中位收入买房者一大半的收入——还是在不计利息的情况下。香港的按揭利率很低,但也没有低到零利率的程度,这意味着,中位收入家庭如果无法获得来自(比如)父母的资助,或者移民购房者如果无法获得海外资金的资助,几乎不可能买得起房。

位居香港之后的城市是悉尼(12.2)、温哥华(11.8)、奥克兰(10)、圣何塞/硅谷(9.6)、墨尔本(9.5)和洛杉矶(9.3)。再接下来分别是伦敦(8.5)和多伦多(7.7)——这两个城市房价非常高,但收入也高。

与此同时,一些很有吸引力的世界城市住房相对收入而言可谓平价。纽约市的中位住房���格为中位家庭收入的5.7倍。在蒙特利尔和新加坡,这一比率为4.8;东京和横滨为4.7;芝加哥为3.8。

些许关于这些异常(outlier)城市的数据不够准确。这些数据难以核实,而且必然会因为城市、国家和洲的不同而出现不一致。比如,用于计算中位价格和中位租金的地理边界可以有多种划法。在一些城市里,价格较高的住房可能更加容易转手。而在一些城市,家庭规模更大,这意味着这些城市的房子也比其他城市更大。

但误差不可能大到能够推翻基本结论的程度,即全球住房平价性存在高度差异。接下来的问题是为何某些城市的居民会面临畸高——甚至无法负担——的价格。

在许多情况中,答案与住房建设的壁垒有关。麻省理工学院的阿尔伯特·赛兹(Albert Saiz)用美国各大城市的卫星数据确认,较严格的物理限制——有水体环绕或土地存在梯度导致无法大量建房——与更高的房价之间存在相关性。

但壁垒也有可能是政治性的。大规模建设中低收入住房能够极大地影响住房平价性。但现有高价房的房主根本没有动力支持这样的建设计划,这会降低他们自己的投资的价值。事实上,他们的抵制就像湖岸一样难以克服。因此,市政政府可能不愿意颁发扩大供给的许可。

建设选项不足可能是推高房价-收入比的因素,住房价格长期总会上涨,即便城市无法吸引到新的产业、声望或人才。一旦城市可供建房用地告罄,其后续增长就必须通过较低收入人群的离开来协调。

房价相对收入的上涨不可能是突然发生的,因为预料到价格变化的投机客会抢先抬价。他们可能会漫天要价,导致房价-收入比率暂时升高到比必要程度还要高,形成房价泡沫,在居民中间造成不必要的焦虑。

但如果公民社会认识到保护低收入住房的重要性,这种趋势就会得到遏制。居民必须明白,许多抵制加大建设的呼声,来自特殊利益集团;事实上,这是一种房主寻求提高自己的房子的转手价值的寻租活动。多伦多大学的理查德·佛罗里达(Richard Florida)在他的新书《新城市危机》(The New Urban Crisis描述了这一现象,将反对建房者与19世纪初砸毁夺走他们的饭碗的机械纺纱机的卢德分子相提并论。

有时,城市可能正在迈向“伟大城市”的途中,应该允许市场力量驱逐不能充分参与到这一伟大进程的低收入人群,为有能力的人让路。但是,更常见的情况是,一个住房价格-收入比率很高城市,与一个缺乏同理心、人道主义使命感以及日益增加的多样性的,并且供给受限的城市相比,更加不像是“伟大城市”。而这会为危险的憎恨创造温床。