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Warum wird das Leben in Städten unerschwinglich?

NEW HAVEN – Ungleichheit wird in der Regel durch den Vergleich der Haushaltseinkommen innerhalb eines Landes gemessen. Doch es besteht noch eine andere Art der Ungleichheit: nämlich hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Eigenheimen in verschiedenen Städten. Die Auswirkungen dieser Form der Ungleichheit sind um nichts weniger beunruhigend.

In vielen städtischen Zentren dieser Welt werden Eigenheime für Menschen mit bescheidenerem Einkommen unerschwinglich. Wenn die Immobilienpreise in einer Stadt steigen, könnten sich manche Einwohner gezwungen sehen, einen anderen Wohnort zu suchen. Freilich: Einwohner, die in dieser Stadt eine Immobilie besitzen, die verkauft werden kann, sehen den Preisanstieg womöglich als unverhofften Geldsegen zum Abschied. Ist kein Immobilienbesitz vorhanden, werden sie möglicherweise ohne Entschädigung aus der Stadt gedrängt.

Die Folgen sind nicht nur wirtschaftlicher Natur. Menschen werden aus Städten hinausgedrängt, wo sie ihr ganzes Leben verbrachten. Der Abschied bringt den Verlust lebenslang bestehender Verbindungen mit sich und kann deshalb durchaus traumatisch sein. Wenn zu viele alteingesessene Einwohner aufgrund steigender Immobilienpreise hinausgedrängt werden, leidet auch die Stadt selbst unter einem Verlust der Identität und sogar der Kultur.

Mit dem Abschied dieser Menschen entwickelt sich eine teure Stadt schrittweise zu einer Enklave von Haushalten mit hohen Einkommen, in der die Werte dieser Menschen Platz greifen. Die zunehmende geographische Trennung von Menschen unterschiedlicher Einkommensniveaus kann die Einkommensungleichheit noch verschärfen und die Gefahr sozialer Polarisierung – und sogar ernsthafter Konflikte – kann wachsen.

Wie die diesjährige Untersuchung zur Erschwinglichkeit von Immobilien – die Demographia International Housing Affordability Survey – zeigt, bestehen in bedeutenden Weltstädten bereits massive Unterschiede (gemessen am Verhältnis zwischen dem Median-Preis für Eigenheime und dem Median-Haushaltseinkommen). Ein hoher Wert steht in Zusammenhang mit massivem Druck, die Stadt zu verlassen.

Aus der diesjährigen Untersuchung, die 92 Städte in neun Ländern umfasst, geht hervor, dass seit Ende 2016 die Immobilien in Hongkong am teuersten sind, wobei das Preis-Einkommensverhältnis bei 18,1 liegt. Das heißt, die Rückzahlung einer 30-jährigen Hypothek auf ein Eigenheim, dessen Preis dem Medianwert entspricht, würde einem Käufer mit Median-Einkommen mehr als die Hälfte seines Einkommens kosten – und das ohne Zinsen. Die Hypothekenzinsen in Hongkong sind zwar niedrig, aber nicht Null, weswegen es naheliegt, dass es für einen Haushalt mit Medianeinkommen eigentlich unmöglich ist, ein Eigenheim zu erwerben, wenn nicht zusätzliche Mittel, etwa von Eltern, zur Verfügung stehen oder wenn es sich bei dem Käufer um einen Einwanderer aus dem Ausland handelt.

Nach Hongkong folgen auf der Liste Sydney (12,2), Vancouver (11,8), Auckland (10), San Jose/Silicon Valley (9,6), Melbourne (9,5) und Los Angeles (9,3). Daran anschließend London und Toronto – mit Werten von 8,5 beziehungsweise 7,7 – wo Eigenheime zwar extrem teuer, aber die Einkommen auch hoch sind.

Manche attraktive Weltstädte sind unterdessen im Verhältnis zu den Einkommen durchaus erschwinglich. In New York City liegt der Median der Eigenheimpreise 5,7 Mal höher als der Median der Haushaltseinkommen. In Montreal und Singapur beträgt der entsprechende Wert 4,8; in Tokio und Yokohama 4,7; und in Chicago 3,8.  

Möglicherweise sind die Zahlen dieser Städte nicht ganz präzise. Sie sind schwer zu überprüfen und es muss wohl Diskrepanzen in der Erhebungen zwischen Städten, Ländern und Kontinenten geben. So könnten beispielsweise die geographischen Grenzen der zur Berechnung der Median-Preise und Median-Mieten herangezogenen Gebiete unterschiedlich sein. In manchen Städten wechseln teurere Eigenheime tendenziell vielleicht rascher den Besitzer als in anderen. Und in manchen Städten wohnen vielleicht auch größere Familien, weswegen möglicherweise auch die Häuser größer sind.

Unwahrscheinlich ist allerdings, dass die Fehler so signifikant sind, um eine grundlegende Schlussfolgerung zu ändern: dass sich nämlich die Erschwinglichkeit von Wohnraum weltweit überaus unterschiedlich präsentiert. Es stellt sich nun die Frage, warum die Einwohner mancher Städte mit so extrem hohen – bisweilen prohibitiven – Preisen konfrontiert sind.

In vielen Fällen scheint die Antwort mit Hindernissen für den Wohnungsbau in Zusammenhang zu stehen. Unter Verwendung von Satellitendaten großer amerikanischer Städte, bestätigte der Ökonom Albert Saiz vom MIT, dass topographische Beschränkungen – wie etwa umliegende Gewässer oder für umfassende Bautätigkeit ungeeignete Erhebungen mit starkem Gefälle – mit höheren Eigenheimpreisen korrelieren. 

Die Hindernisse können allerdings auch politischer Natur sein. Umfangreiche Wohnbautätigkeiten für Menschen mit moderatem Einkommen hätten enorme Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit. Doch die Eigentümer teurer Immobilien haben wenige Anreize, derartige Bauvorhaben zu unterstützen, die den Wert ihres eigenen Investments vermindern würden. Tatsächlich ist deren Widerstand möglicherweise so unverrückbar wie das Ufer eines Sees. Aus diesem Grund sind Stadtverwaltungen vielleicht nicht bereit, Baugenehmigungen für eine Erweiterung des Angebots zu erteilen.  

Unzureichende Möglichkeiten zur Entwicklung von Bauvorhaben können die treibende Kraft hinter einem steigenden Preis-Einkommensverhältnis sein, wobei die Eigenheimpreise langfristig auch dann steigen, wenn die Stadt nicht mit neuen Branchen, prestigeträchtigen Qualitätsmerkmalen oder dem Zuzug Hochqualifizierter aufwarten kann. Sind der Stadt die verfügbaren Baugrundstücke einmal ausgegangen, muss ihr fortgesetztes Wachstum durch den Weggang von Menschen mit niedrigerem Einkommen sichergestellt werden.

Es ist unwahrscheinlich, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise im Verhältnis zu den Einkommen abrupt einstellt, nicht zuletzt deshalb, weil die den Wandel erwartenden Spekulanten die Preise vorab in die Höhe treiben. Dabei schießen sie schon einmal über das Ziel hinaus und drängen das Preis-Einkommensverhältnis vorübergehend höher als notwendig, schaffen eine Blase und verursachen unter den Bewohnern unnötig Angst.

Doch diese Tendenzen können abgemildert werden, wenn die Zivilgesellschaft die Bedeutung der Erhaltung von Wohnbau für niedrigere Einkommen erkennt. Die Bewohner einer Stadt müssen verstehen, dass viele der Forderungen nach einer Beschränkung der Bautätigkeit von Partikularinteressen geleitet sind; tatsächlich läuft es auf eine Art Rent-Seeking durch Immobilienbesitzer hinaus, die damit den Wiederverkaufswert ihrer Immobilie steigern wollen. In seinem jüngst erschienenen Buch The New Urban Crisis prangert Richard Florida von der University of Toronto dieses Phänomen an und vergleicht die Wohnbaugegner mit den Ludditen des frühen 19. Jahrhunderts, die die mechanischen Webstühle zerstörten, aufgrund derer sie ihre Arbeit als Weber verloren hatten.  

In manchen Fällen befindet sich eine Stadt möglicherweise auf dem Weg in Richtung einer „großen Stadt“ und Marktkräften sollte es ermöglicht werden, Menschen mit niedrigerem Einkommen, die an dieser Großartigkeit nicht in vollem Umfang teilnehmen können, zu verdrängen, um jenen Platz zu machen, die dies sehr wohl können. Doch viel häufiger ist eine Stadt mit einem hohen Preis-Einkommensverhältnis weniger eine „große” als eine angebotsbeschränkte Stadt, der es an Empathie, humanitären Impulsen und zunehmend auch an Vielfalt fehlt. Und das schafft einen fruchtbaren Boden für gefährliche Animositäten.  

Aus dem Englischen von Helga Klinger-Groier