28

Proč začínají být města finančně nedostupná?

NEW HAVEN – Nerovnost se obvykle měří porovnáním příjmů domácností uvnitř dané země. Existuje však i jiný typ nerovnosti: rozdíl v dostupnosti bydlení v různých městech. Dopad této formy nerovnosti není o nic méně znepokojivý.

V mnoha světových městských centrech začíná být bydlení pro lidi s průměrnými příjmy prohibitivně drahé. S růstem cen nemovitostí ve městech mohou být někteří obyvatelé nuceni odejít. Samozřejmě platí, že pokud někdo již dříve vlastnil v této lokalitě dům, který může prodat, možná pokládá růst cen za štěstí, jež lze odchodem z tohoto domu zpeněžit. V opačném případě však může být nucen odejít bez kompenzace.

Důsledky nejsou jen ekonomické. Lidé mohou být vytlačováni z měst, v nichž strávili celý život. Odchod se rovná ztrátě celoživotních vazeb, a proto může být traumatický. A pokud rostoucí ceny nemovitostí vytlačí příliš mnoho celoživotních obyvatel, pak i město samotné trpí ztrátou totožnosti, a dokonce i kultury.

S odchodem těchto lidí se z drahého města postupně stává enkláva vysokopříjmových domácností a začíná přebírat i jejich hodnoty. A jak jsou lidé z různých příjmových úrovní stále více geograficky rozdělení, může se i nerovnost příjmů zhoršovat a riziko sociální polarizace – a dokonce i vážného konfliktu – vzrůstá.

Jak ukazuje letošní Demografický průzkum dostupnosti mezinárodního bydlení, už dnes existují mezi velkými globálními městy obrovské nepoměry (měřené jako podíl střední ceny nemovitostí a středního příjmu domácností). Vysoký podíl odpovídá vysokému tlaku na odchod některých obyvatel.

Letošní průzkum, který zahrnoval 92 velkoměst v devíti zemích, ukázal, že na konci roku 2016 měl nejméně dostupné bydlení Hongkong, kde poměr cen k příjmům činil 18,1. To znamená, že splácení třicetileté hypotéky na dům střední ceny by stálo vlastníka se středním příjmem více než polovinu tohoto příjmu – a to bez započtení úroků. Úrokové sazby jsou v Hongkongu nízké, avšak ne nulové, což naznačuje, že je prakticky vyloučeno, aby si středněpříjmová domácnost koupila v tomto městě dům bez přístupu k dodatečným zdrojům, například od rodičů nebo ze zahraničí, pokud je kupujícím přistěhovalec.

Za Hongkongem se na tomto seznamu umístily Sydney (12,2), Vancouver (11,8), Auckland (10), San Jose/Silicon Valley (9,6), Melbourne (9,5) a Los Angeles (9,3). Následují Londýn a Toronto – s hodnotami 8,5, respektive 7,7 –, kde je sice bydlení extrémně drahé, ale vysoké jsou i příjmy.

Některá atraktivní světová velkoměsta jsou naopak v poměru k příjmům relativně dostupná. V New Yorku činí střední cena domu 5,7násobek středního příjmu domácností. V Montrealu a Singapuru je tento poměr 4,8, v Tokiu a Jokohamě 4,7 a v Chicagu 3,8.

Je možné, že u těchto měst odchylujících se od průměru nemáme přesné údaje. Ty se jen obtížně ověřují a mezi městy, státy a kontinenty musí existovat nesrovnalosti. Například se mohou lišit zeměpisné hranice oblastí použitých k výpočtu středních cen a středních nájmů. V některých městech může být obrat u domů s vyšší cenovkou rychlejší než v jiných. A v některých městech mohou bydlet početnější rodiny, což má za následek vyšší poptávku po větších domech než v jiných.

Zdá se však nepravděpodobné, že by tyto chyby mohly být natolik významné, aby změnily základní závěr: dostupnost domů je na světě značně proměnlivá. Otázka tedy zní, proč se obyvatelé některých velkých měst potýkají s extrémně – ba přímo prohibitivně – vysokými cenami.

Zdá se, že odpověď v mnoha případech souvisí s překážkami výstavby. Ekonom Albert Saiz z MIT s využitím satelitních dat z velkých amerických měst potvrdil souvztažnost mezi většími fyzickými překážkami – jako jsou okolní vodní plochy nebo svažitost terénu, kvůli nimž jsou tamní pozemky nevhodné k rozsáhlé výstavbě – a vyššími cenami nemovitostí.

Bariéry však mohou být i politické. Masová výstavba domů pro lidi se středními příjmy by měla velký dopad na jejich dostupnost. Stávající vlastníci drahých nemovitostí však mají pramalou motivaci podporovat výstavbu, která by snížila hodnotu jejich investice. Jejich odpor může být stejně nepřekonatelný jako břeh jezera. V důsledku toho se mohou místní samosprávy zdráhat s udělováním stavebních povolení rozšiřujících nabídku.

Nedostatečné možnosti k výstavbě mohou být hlavní silou způsobující vzestup poměru cen k příjmům, přičemž ceny domů se dlouhodobě zvyšují i v případě, že město nezískalo žádný nový průmysl, prestiž či talenty. A jakmile se ve městě vyčerpají dostupné stavební plochy, musí jeho pokračující růst doprovázet odchod lidí s nižšími příjmy.

Vzestup cen nemovitostí v poměru k příjmům pravděpodobně nebude náhlý – mimo jiné proto, že spekulanti v očekávání budoucích změn mohou ceny vyšroubovat předem. Dokonce mohou i přestřelit a načas zvýšit poměry více, než je nezbytně nutné, čímž vytvoří bublinu a vyvolají mezi rezidenty zbytečnou úzkost.

Tuto tendenci však lze zmírnit, pokud si občanská společnost uvědomí, jak je důležité udržet bydlení i pro lidi s nižšími příjmy. Rezidenti musí pochopit, že řada výzev k omezení další výstavby je motivována partikulárními zájmy; v podstatě se rovná dobývání renty ze strany stávajících majitelů nemovitostí, kteří se snaží zvýšit jejich potenciální prodejní hodnotu. Richard Florida z Torontské univerzity ve své nedávné knize Nová krize měst tento jev kritizuje a přirovnává odpůrce rezidentní výstavby k ludditům, kteří na počátku devatenáctého století rozbíjeli tkalcovské stroje, jež jim braly práci v textilním průmyslu.

V některých případech může mít město nakročeno k tomu, aby se stalo „velkým městem“, a tržním silám by se pak mělo umožnit, aby vytěsnily osoby s nižšími příjmy, které se tohoto procesu nemohou plně účastnit, a nahradily je lidmi, kteří jsou toho schopni. Běžnější je však případ, kdy město s vysokým poměrem cen nemovitostí a příjmů není „velkým městem“, nýbrž spíše městem s omezenou nabídkou a nedostatkem empatie, humánních pohnutek a stále častěji i diverzity. A to vše vytváří živnou půdu pro nebezpečné animozity.

Z angličtiny přeložil Jiří Kobělka.