Мировая пресса целиком и полностью посвящена тому, что «жилищный пузырь» вот-вот лопнет. В « Экономисте » опубликованы многочисленные предостерегающие статьи с такими названиями как «Замки в разгоряченном воздухе». «Цены на жилье растут, пузырь вот-вот лопнет» - с таким названием появилась статья в « Уолл-Стрит Джернал » . «Угрожающий рост пузыря недвижимости» - предупреждает « Ле Монд ». «Пузырь жилья становится ядовитым» - убедительно свидетельствует « Сидней Монинг Геральд ».
Оправданы ли подобные страхи? Как нам узнать, что рынок недвижимости превратился в обычный мыльный пузырь?
Термин «пузырь» имеет весьма широкое распространение, однако ему редко дается объяснение. Пузырь возникает, когда ожидания общественности относительно будущего повышения цен становится преувеличенным, и цены достигают невероятно высоких показателей. В подобной ситуации многие люди скупают дома и сдают их аренду, тем самым используя их как инвестиционную недвижимость; а еще большее количество людей приобретают дома для собственного в них проживания, и здесь они также выступают в качестве инвесторов, опасаясь, что их промедление может привести к тому, что ценовая политика вытеснит их с рынка.
Пузырь, как правило, не пугает покупателей своими высокими ценами, так как инвесторы полагают, что еще большее повышение цен скомпенсирует все их затраты. Но если ожидание стремительного и устойчивого повышения цен в будущем является важнейшим мотивирующим фактором, то уровень цен, как правило, неустойчив, так как рост цен не может продолжаться бесконечно. В конечном счете, пузырь лопнет, и цены упадут.
Очевидна, по крайней мере, одна сторона жилищного пузыря: быстрый рост цен. Стремительный рост цен на недвижимость наблюдается практически во всех развитых странах с 2000 года, за исключением Германии и Японии.
Однако ключевой вопрос заключается в том, поддерживаются ли рыночными отношениями ожидания значительного повышения цен в будущем. Цены могут быть просто объяснены экономическими показателями, если средний доход населения и цены на недвижимость находятся в стабильных взаимоотношениях.
Access every new PS commentary, our entire On Point suite of subscriber-exclusive content – including Longer Reads, Insider Interviews, Big Picture/Big Question, and Say More – and the full PS archive.
Subscribe Now
Повышение цен на жилье в течение 1980 х сейчас рассматривается поистине как модель цикла подъема, приводящая, в конечном итоге, к лопнувшему пузырю. Резкий рост цен, пик которого наблюдался примерно в 1990 году, сменился снижением цен в городах, начиная от Бостона и Лос-Анджелеса и заканчивая Лондоном, Сиднеем и Токио, тем самым вызвав серьезный экономический спад в регионе. Приведет ли нынешний скачок цен к подобным или еще худшим последствиям?
Убедительным является жилищный пузырь, имевший место в 1980 х годах. Покупатели находились под влиянием распространенных ожиданий относительно роста цен и предвидели некоторый риск. Опрос, проведенный в 1988 году во время экономического бума в Соединенных Штатах моим коллегой Карлом Кейзом и мной, показал, что обычное волнение, передающееся во время устного общения, играет огромную роль при принятии решений о покупках. Более того, среди покупателей не было согласия относительно причин недавнего роста цен, а также не был проведен тщательный анализ экономических показателей.
Немногим ранее в этом году мы провели еще один опрос среди покупателей, которые приобрели недвижимость с марта по август 2002 года в США. Для значительного большинства инвестирование явилось либо «основным», либо, по крайней мере, «частичным» мотивом для осуществления покупки. Однако в 2003 году, по сравнению с 1998 годом, гораздо меньшее количество покупателей домов отметили, что их решение было принято «только в целях инвестиции». И можно сказать, что нынешние условия благоприятны для возникновения пузыря, хотя и несколько меньшего, чем в 1980 х годах.
Соединенные Штаты не единственные оказались в подобной ситуации. В Европе среднее соотношение цен на жилье и доходов несколько ниже долгосрочных средних показателей, главным образом, это объясняется тем, что в Германии исторически установлены невысокие цены на недвижимость. Подобное соотношение во Франции, Италии и Бельгии практически соответствует долгосрочным средним показателям, в то время, как в Испании, Нидерландах и Ирландии соотношение превышает долгосрочные средние показатели на 40-50%. В Австралии также ситуация подобна той, которая предшествовала предыдущему кризису.
Это средние показатели по странам в целом, однако отдельные регионы могут оцениваться более высоко, чем другие. В основном это можно сказать о «шикарных городах», где располагается индустрия развлечений, университеты мирового значения, осуществляется производство высоких технологий, проживают мировые знаменитости. Цены на жилье в подобных городах высоки и нестабильны.
Исследования, проведенные в 1988 и 2003 годах, показали, что роль ожиданий изменения цен является ключевым моментом. В обоих случаях приблизительно 90% респондентов в США ожидали повышения цен на жилье в течение последующих нескольких лет с большим ростом цен в течение последующих 12 месяцев, превысив 15% отметку в Сан-Франциско в 2003 году. Ожидания на долгосрочный период были практически столь же велики.
На самом деле сейчас, так же как и в 1988 году, ажиотаж относительно цен на жилье передается, главным образом, устно в процессе общения людей. Газеты в «шикарных городах» публикуют статьи, повествующие о том, что дома продаются по цене, значительно выше первоначально запрашиваемой; 45% респондентов, опрошенных в 2003 году, заявили о подобной ситуации с ценами в Сан-Франциско. Более 20% продавцов на всех рынках, где проводились опросы, заявили о своей убежденности в том, что недвижимость будет продана так же быстро, если повысить цену на нее на 5%-10% или даже больше.
И даже если это действительно так, опрос 2003 года свидетельствует о том, что покупатели жилья в США не настолько уверены в ценах на недвижимость, как это наблюдалось во времена бума в 1980 х годах. Это может означать, что покупатели не позволят поднять цены, как в прошлый раз, однако в то же самое время это говорит о том, что владельцы недвижимости готовы покинуть рынок в любое время. Подобная ситуация может еще больше усилить снижение цен, особенно в «шикарных городах» и в областях с ослабленной экономикой.
Последствия могут быть серьезными и затронуть не только США, где 21% всех ипотечных залогов было произведено по ставке 90% от покупочной стоимости дома, по сравнению с 7% на пике экономического бума в конце 1980 х . В Австралии долг в области жилья вырос за последние десять лет с 55% до 130% в процентном отношении к личным доходам граждан. Этот показатель возрос практически вдвое и достиг отметки 180% в Нидерландах, где средняя величина займа достигает 110% относительно стоимости домов. Связано это с тем, что кредиторы готовы финансировать все затраты на покупку жилья.
Основываясь на исторических фактах, снижение цен на жилье является, как правило, локальным и едва ли способно захватить всю страну. Это может сгладить воздействие лопнувших мыльных пузырей на макроэкономику. Плохие новости же заключаются в том, что рост личной задолженности населения означает, что обязательства многих владельцев недвижимости превысят стоимость их жилья, тем самым, увеличивая количество банкротств.
To have unlimited access to our content including in-depth commentaries, book reviews, exclusive interviews, PS OnPoint and PS The Big Picture, please subscribe
From a long list of criminal indictments to unfavorable voter demographics, there is plenty standing between presumptive GOP nominee Donald Trump and a second term in the White House. But a Trump victory in the November election remains a distinct possibility – and a cause for serious economic concern.
Contrary to what former US President Donald Trump would have the American public believe, no president enjoys absolute immunity from criminal prosecution. To suggest otherwise is to reject a bedrock principle of American democracy: the president is not a monarch.
explains why the US Supreme Court must reject the former president's claim to immunity from prosecution.
When comparing Ukraine’s situation in 2024 to Europe’s in 1941, Russia’s defeat seems entirely possible. But it will require the West, and the US in particular, to put aside domestic political squabbles and muster the political will to provide Ukraine with consistent and robust military and financial assistance.
compare Russia's full-scale invasion to World War II and see reason to hope – as long as aid keeps flowing.
Мировая пресса целиком и полностью посвящена тому, что «жилищный пузырь» вот-вот лопнет. В « Экономисте » опубликованы многочисленные предостерегающие статьи с такими названиями как «Замки в разгоряченном воздухе». «Цены на жилье растут, пузырь вот-вот лопнет» - с таким названием появилась статья в « Уолл-Стрит Джернал » . «Угрожающий рост пузыря недвижимости» - предупреждает « Ле Монд ». «Пузырь жилья становится ядовитым» - убедительно свидетельствует « Сидней Монинг Геральд ».
Оправданы ли подобные страхи? Как нам узнать, что рынок недвижимости превратился в обычный мыльный пузырь?
Термин «пузырь» имеет весьма широкое распространение, однако ему редко дается объяснение. Пузырь возникает, когда ожидания общественности относительно будущего повышения цен становится преувеличенным, и цены достигают невероятно высоких показателей. В подобной ситуации многие люди скупают дома и сдают их аренду, тем самым используя их как инвестиционную недвижимость; а еще большее количество людей приобретают дома для собственного в них проживания, и здесь они также выступают в качестве инвесторов, опасаясь, что их промедление может привести к тому, что ценовая политика вытеснит их с рынка.
Пузырь, как правило, не пугает покупателей своими высокими ценами, так как инвесторы полагают, что еще большее повышение цен скомпенсирует все их затраты. Но если ожидание стремительного и устойчивого повышения цен в будущем является важнейшим мотивирующим фактором, то уровень цен, как правило, неустойчив, так как рост цен не может продолжаться бесконечно. В конечном счете, пузырь лопнет, и цены упадут.
Очевидна, по крайней мере, одна сторона жилищного пузыря: быстрый рост цен. Стремительный рост цен на недвижимость наблюдается практически во всех развитых странах с 2000 года, за исключением Германии и Японии.
Однако ключевой вопрос заключается в том, поддерживаются ли рыночными отношениями ожидания значительного повышения цен в будущем. Цены могут быть просто объяснены экономическими показателями, если средний доход населения и цены на недвижимость находятся в стабильных взаимоотношениях.
Subscribe to PS Digital
Access every new PS commentary, our entire On Point suite of subscriber-exclusive content – including Longer Reads, Insider Interviews, Big Picture/Big Question, and Say More – and the full PS archive.
Subscribe Now
Повышение цен на жилье в течение 1980 х сейчас рассматривается поистине как модель цикла подъема, приводящая, в конечном итоге, к лопнувшему пузырю. Резкий рост цен, пик которого наблюдался примерно в 1990 году, сменился снижением цен в городах, начиная от Бостона и Лос-Анджелеса и заканчивая Лондоном, Сиднеем и Токио, тем самым вызвав серьезный экономический спад в регионе. Приведет ли нынешний скачок цен к подобным или еще худшим последствиям?
Убедительным является жилищный пузырь, имевший место в 1980 х годах. Покупатели находились под влиянием распространенных ожиданий относительно роста цен и предвидели некоторый риск. Опрос, проведенный в 1988 году во время экономического бума в Соединенных Штатах моим коллегой Карлом Кейзом и мной, показал, что обычное волнение, передающееся во время устного общения, играет огромную роль при принятии решений о покупках. Более того, среди покупателей не было согласия относительно причин недавнего роста цен, а также не был проведен тщательный анализ экономических показателей.
Немногим ранее в этом году мы провели еще один опрос среди покупателей, которые приобрели недвижимость с марта по август 2002 года в США. Для значительного большинства инвестирование явилось либо «основным», либо, по крайней мере, «частичным» мотивом для осуществления покупки. Однако в 2003 году, по сравнению с 1998 годом, гораздо меньшее количество покупателей домов отметили, что их решение было принято «только в целях инвестиции». И можно сказать, что нынешние условия благоприятны для возникновения пузыря, хотя и несколько меньшего, чем в 1980 х годах.
Соединенные Штаты не единственные оказались в подобной ситуации. В Европе среднее соотношение цен на жилье и доходов несколько ниже долгосрочных средних показателей, главным образом, это объясняется тем, что в Германии исторически установлены невысокие цены на недвижимость. Подобное соотношение во Франции, Италии и Бельгии практически соответствует долгосрочным средним показателям, в то время, как в Испании, Нидерландах и Ирландии соотношение превышает долгосрочные средние показатели на 40-50%. В Австралии также ситуация подобна той, которая предшествовала предыдущему кризису.
Это средние показатели по странам в целом, однако отдельные регионы могут оцениваться более высоко, чем другие. В основном это можно сказать о «шикарных городах», где располагается индустрия развлечений, университеты мирового значения, осуществляется производство высоких технологий, проживают мировые знаменитости. Цены на жилье в подобных городах высоки и нестабильны.
Исследования, проведенные в 1988 и 2003 годах, показали, что роль ожиданий изменения цен является ключевым моментом. В обоих случаях приблизительно 90% респондентов в США ожидали повышения цен на жилье в течение последующих нескольких лет с большим ростом цен в течение последующих 12 месяцев, превысив 15% отметку в Сан-Франциско в 2003 году. Ожидания на долгосрочный период были практически столь же велики.
На самом деле сейчас, так же как и в 1988 году, ажиотаж относительно цен на жилье передается, главным образом, устно в процессе общения людей. Газеты в «шикарных городах» публикуют статьи, повествующие о том, что дома продаются по цене, значительно выше первоначально запрашиваемой; 45% респондентов, опрошенных в 2003 году, заявили о подобной ситуации с ценами в Сан-Франциско. Более 20% продавцов на всех рынках, где проводились опросы, заявили о своей убежденности в том, что недвижимость будет продана так же быстро, если повысить цену на нее на 5%-10% или даже больше.
И даже если это действительно так, опрос 2003 года свидетельствует о том, что покупатели жилья в США не настолько уверены в ценах на недвижимость, как это наблюдалось во времена бума в 1980 х годах. Это может означать, что покупатели не позволят поднять цены, как в прошлый раз, однако в то же самое время это говорит о том, что владельцы недвижимости готовы покинуть рынок в любое время. Подобная ситуация может еще больше усилить снижение цен, особенно в «шикарных городах» и в областях с ослабленной экономикой.
Последствия могут быть серьезными и затронуть не только США, где 21% всех ипотечных залогов было произведено по ставке 90% от покупочной стоимости дома, по сравнению с 7% на пике экономического бума в конце 1980 х . В Австралии долг в области жилья вырос за последние десять лет с 55% до 130% в процентном отношении к личным доходам граждан. Этот показатель возрос практически вдвое и достиг отметки 180% в Нидерландах, где средняя величина займа достигает 110% относительно стоимости домов. Связано это с тем, что кредиторы готовы финансировать все затраты на покупку жилья.
Основываясь на исторических фактах, снижение цен на жилье является, как правило, локальным и едва ли способно захватить всю страну. Это может сгладить воздействие лопнувших мыльных пузырей на макроэкономику. Плохие новости же заключаются в том, что рост личной задолженности населения означает, что обязательства многих владельцев недвижимости превысят стоимость их жилья, тем самым, увеличивая количество банкротств.