En todo el mundo, los periódicos anuncian una "burbuja de la vivienda" que está a punto de estallar. El Economist ha publicado numerosos artículos con títulos como "Castillos en el aire". El Wall Street Journal agrega "Se disparan los precios de las viviendas, alimentando los temores de una burbuja". Le Monde advierte "La burbuja de las propiedades amenaza el crecimiento". "La burbuja de la vivienda podría hacerse tóxica", previene el Sydney Morning Herald. ¿Se justifican esos temores? ¿Cómo saber si hay una burbuja en el mercado de la vivienda?
El término "burbuja" se utiliza con frecuencia, pero rara vez se le define. Una burbuja se da cuando las expectativas del público sobre los aumentos de precios a futuro se vuelven exageradas y llevan a los precios a niveles insostenibles. Cuando eso sucede, mucha gente compra casas para rentarlas como inversión, y muchas más, que están comprándolas para habitarlas, se comportan también como inversionistas, con el temor de que si esperan, el mercado los rebasará.
Durante una burbuja, los compradores se muestran relativamente poco desalentados por los precios, ya que piensan que los aumentos aún mayores les compensarán por haber gastado tanto. Si las expectativas de incrementos rápidos y sostenidos son factores de motivación importantes, entonces el nivel de precios es inherentemente inestable, porque los precios no se pueden elevar siempre. La burbuja acabará por estallar y los precios caerán.
Al menos un aspecto de una burbuja de la vivienda es visible: incrementos rápidos de los precios. Un aumento brusco en los precios de las viviendas ha infectado a casi todos los países avanzados desde 2000, con las excepciones de Alemania y Japón.
Pero la pregunta esencial es si son las expectativas de aumentos fuertes de los precios en el futuro lo que está sosteniendo al mercado. Si la relación entre ingresos promedio y precios de las casas es estable, entonces los factores económicos fundamentales pueden explicar los precios.
El aumento en los precios de la vivienda durante la década de los ochenta se considera ahora como un verdadero modelo de un ciclo de boom que se convirtió en desplome. Al patrón de aumentos abruptos en los precios, que alcanzaron su máximo alrededor de 1990, le siguieron declives en ciudades desde Boston y Los Angeles hasta Londres, Sydney y Tokio, que contribuyeron a recesiones regionales severas. ¿Será que el aumento actual de los precios vendrá seguido de colapsos similares o peores?
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Las evidencias de que había una burbuja de la vivienda en los años ochenta eran convincentes. Los compradores estaban bajo la influencia de fuertes expectativas sobre aumentos en los precios futuros y percibían pocos riesgos. Las respuestas a una encuesta que mi colega Karl Case y yo realizamos en 1988, durante el boom en los EU, revelaron que la transmisión verbal del entusiasmo desempeñó un papel importante en las decisiones de compra. Además, entre los compradores no había un acuerdo sobre las causas de los moviemientos recientes de los precios ni análisis a fondo de los factores fundamentales.
Hace unos meses llevamos a cabo otra encuesta de compradores estadounidenses que adquirieron casas entre marzo y agosto de 2002. Para la gran mayoría, invertir era ya sea "una consideración muy importante" o al menos "en parte" un motivo para comprar. Pero muchos menos compradores que en 1988 dijeron en 2003 que su adquisición tenía "fines exclusivamente de inversión". Así, parecería que las condiciones son consistentes con una burbuja, aunque menos que en los años ochenta.
Los EU no están solos. En Europa, la proporción promedio entre los precios y los ingresos está un poco por debajo de su promedio a largo plazo, principalmente porque los precios de la vivienda en Alemania están a los niveles más bajos de la historia según ese parámetro. En Francia, Italia y Bélgica, la proporción es cercana a su promedio a largo plazo, y en España, Holanda e Irlanda, está 40-50% por arriba. Australia también está cerca de los niveles que han precedido desplomes anteriores.
Estos son promedios para países enteros, pero algunas regiones están más sobrevaluadas que otras. Este es probablemente el caso en las "ciudades con glamour" en donde se encuentran celebridades internacionales, industrias del entretenimiento, universidades de fama mundial o industrias de alta tecnología. Los precios de las casas en esas ciudades son volátiles, además de altos.
Las encuestas de 1988 y 2003 mostraron que la cuestión central es el papel de las expectativas de precios. En ambos booms, aproximadamente el 90% de los encuestados en los EU esperaban un aumento en los precios de las casas en los años por venir, y aumentos fuertes en los siguientes 12 meses, de más del 15% en San Francisco en 2003. Las expectativas a largo plazo eran casi tan elevadas.
En efecto, la transmisión verbal del entusiasmo sobre los precios de los bienes inmuebles está casi tan extendida como en 1988. En las "ciudades con galmour" los periódicos publican artículos sobre casas que se vendieron por arriba del precio de mercado, y el 45% de los entrevistados en 2003 también dijeron haber vendido por arriba del precio de mercado en San Francisco. Más del 20% de los vendedores en todos los mercados donde se hizo la encuesta opinaron que habrían podido vender su propiedad igual de rápido si hubieran cobrado 5% o 10% más.
Aun así, la encuesta de 2003 indica que los compradores de casas en los EU no tienen tanta confianza en los precios de los bienes raíces como antes de que estallara la burbuja de la década de los ochenta. Ello puede significar que los compradores no permitirán que los precios se eleven como la vez pasada, pero también podría significar que los propietarios estarán más dispuestos a salir del mercado. Eso podría amplificar cualquier declive en los precios, sobre todo en las "ciudades con glamour" y en aquéllas con economías que se están debilitando.
Las consecuencias podrían ser severas, y no sólo en los EU, donde el 21% de las hipotecas del año pasado fueron por más del 90% del precio de compra de una casa, cuando en el punto más alto del boom a finales de los ochenta fueron el 7%. La deuda en los hogares australianos se ha disparado del 55% al 130% del ingreso personal disponible a lo largo de la última década., Casi se ha duplicado, hasta 180%, en Holanda, donde la hipoteca promedio es del 110% del valor de las casas, porque los acreedores están más que dispuestos a financiar todos los costos de compra.
A juzgar por los patrones históricos, las caídas en los precios de las viviendas afortunadamente suelen ser relativamente locales, y los declives a nivel nacional son poco probables. Eso debería suavizar el impacto macroeconómico del estallamiento de las burbujas. Sin embargo, lo malo es que el aumento en las deudas personales significa que muchos hogares tendrán deudas superiores al valor de sus casas, lo que implica un número mayor de quiebras.
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Iran’s mass ballistic missile and drone attack on Israel last week raised anew the specter of a widening Middle East war that draws in Iran and its proxies, as well as Western countries like the United States. The urgent need to defuse tensions – starting by ending Israel’s war in Gaza and pursuing a lasting political solution to the Israeli-Palestinian conflict – is obvious, but can it be done?
The most successful development stories almost always involve major shifts in the sources of economic growth, which in turn allow economies to reinvent themselves out of necessity or by design. In China, the interplay of mounting external pressures, lagging household consumption, and falling productivity will increasingly shape China’s policy choices in the years ahead.
explains why the Chinese authorities should switch to a consumption- and productivity-led growth model.
Designing a progressive anti-violence strategy that delivers the safety for which a huge share of Latin Americans crave is perhaps the most difficult challenge facing many of the region’s governments. But it is also the most important.
urge the region’s progressives to start treating security as an essential component of social protection.
En todo el mundo, los periódicos anuncian una "burbuja de la vivienda" que está a punto de estallar. El Economist ha publicado numerosos artículos con títulos como "Castillos en el aire". El Wall Street Journal agrega "Se disparan los precios de las viviendas, alimentando los temores de una burbuja". Le Monde advierte "La burbuja de las propiedades amenaza el crecimiento". "La burbuja de la vivienda podría hacerse tóxica", previene el Sydney Morning Herald. ¿Se justifican esos temores? ¿Cómo saber si hay una burbuja en el mercado de la vivienda?
El término "burbuja" se utiliza con frecuencia, pero rara vez se le define. Una burbuja se da cuando las expectativas del público sobre los aumentos de precios a futuro se vuelven exageradas y llevan a los precios a niveles insostenibles. Cuando eso sucede, mucha gente compra casas para rentarlas como inversión, y muchas más, que están comprándolas para habitarlas, se comportan también como inversionistas, con el temor de que si esperan, el mercado los rebasará.
Durante una burbuja, los compradores se muestran relativamente poco desalentados por los precios, ya que piensan que los aumentos aún mayores les compensarán por haber gastado tanto. Si las expectativas de incrementos rápidos y sostenidos son factores de motivación importantes, entonces el nivel de precios es inherentemente inestable, porque los precios no se pueden elevar siempre. La burbuja acabará por estallar y los precios caerán.
Al menos un aspecto de una burbuja de la vivienda es visible: incrementos rápidos de los precios. Un aumento brusco en los precios de las viviendas ha infectado a casi todos los países avanzados desde 2000, con las excepciones de Alemania y Japón.
Pero la pregunta esencial es si son las expectativas de aumentos fuertes de los precios en el futuro lo que está sosteniendo al mercado. Si la relación entre ingresos promedio y precios de las casas es estable, entonces los factores económicos fundamentales pueden explicar los precios.
El aumento en los precios de la vivienda durante la década de los ochenta se considera ahora como un verdadero modelo de un ciclo de boom que se convirtió en desplome. Al patrón de aumentos abruptos en los precios, que alcanzaron su máximo alrededor de 1990, le siguieron declives en ciudades desde Boston y Los Angeles hasta Londres, Sydney y Tokio, que contribuyeron a recesiones regionales severas. ¿Será que el aumento actual de los precios vendrá seguido de colapsos similares o peores?
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Las evidencias de que había una burbuja de la vivienda en los años ochenta eran convincentes. Los compradores estaban bajo la influencia de fuertes expectativas sobre aumentos en los precios futuros y percibían pocos riesgos. Las respuestas a una encuesta que mi colega Karl Case y yo realizamos en 1988, durante el boom en los EU, revelaron que la transmisión verbal del entusiasmo desempeñó un papel importante en las decisiones de compra. Además, entre los compradores no había un acuerdo sobre las causas de los moviemientos recientes de los precios ni análisis a fondo de los factores fundamentales.
Hace unos meses llevamos a cabo otra encuesta de compradores estadounidenses que adquirieron casas entre marzo y agosto de 2002. Para la gran mayoría, invertir era ya sea "una consideración muy importante" o al menos "en parte" un motivo para comprar. Pero muchos menos compradores que en 1988 dijeron en 2003 que su adquisición tenía "fines exclusivamente de inversión". Así, parecería que las condiciones son consistentes con una burbuja, aunque menos que en los años ochenta.
Los EU no están solos. En Europa, la proporción promedio entre los precios y los ingresos está un poco por debajo de su promedio a largo plazo, principalmente porque los precios de la vivienda en Alemania están a los niveles más bajos de la historia según ese parámetro. En Francia, Italia y Bélgica, la proporción es cercana a su promedio a largo plazo, y en España, Holanda e Irlanda, está 40-50% por arriba. Australia también está cerca de los niveles que han precedido desplomes anteriores.
Estos son promedios para países enteros, pero algunas regiones están más sobrevaluadas que otras. Este es probablemente el caso en las "ciudades con glamour" en donde se encuentran celebridades internacionales, industrias del entretenimiento, universidades de fama mundial o industrias de alta tecnología. Los precios de las casas en esas ciudades son volátiles, además de altos.
Las encuestas de 1988 y 2003 mostraron que la cuestión central es el papel de las expectativas de precios. En ambos booms, aproximadamente el 90% de los encuestados en los EU esperaban un aumento en los precios de las casas en los años por venir, y aumentos fuertes en los siguientes 12 meses, de más del 15% en San Francisco en 2003. Las expectativas a largo plazo eran casi tan elevadas.
En efecto, la transmisión verbal del entusiasmo sobre los precios de los bienes inmuebles está casi tan extendida como en 1988. En las "ciudades con galmour" los periódicos publican artículos sobre casas que se vendieron por arriba del precio de mercado, y el 45% de los entrevistados en 2003 también dijeron haber vendido por arriba del precio de mercado en San Francisco. Más del 20% de los vendedores en todos los mercados donde se hizo la encuesta opinaron que habrían podido vender su propiedad igual de rápido si hubieran cobrado 5% o 10% más.
Aun así, la encuesta de 2003 indica que los compradores de casas en los EU no tienen tanta confianza en los precios de los bienes raíces como antes de que estallara la burbuja de la década de los ochenta. Ello puede significar que los compradores no permitirán que los precios se eleven como la vez pasada, pero también podría significar que los propietarios estarán más dispuestos a salir del mercado. Eso podría amplificar cualquier declive en los precios, sobre todo en las "ciudades con glamour" y en aquéllas con economías que se están debilitando.
Las consecuencias podrían ser severas, y no sólo en los EU, donde el 21% de las hipotecas del año pasado fueron por más del 90% del precio de compra de una casa, cuando en el punto más alto del boom a finales de los ochenta fueron el 7%. La deuda en los hogares australianos se ha disparado del 55% al 130% del ingreso personal disponible a lo largo de la última década., Casi se ha duplicado, hasta 180%, en Holanda, donde la hipoteca promedio es del 110% del valor de las casas, porque los acreedores están más que dispuestos a financiar todos los costos de compra.
A juzgar por los patrones históricos, las caídas en los precios de las viviendas afortunadamente suelen ser relativamente locales, y los declives a nivel nacional son poco probables. Eso debería suavizar el impacto macroeconómico del estallamiento de las burbujas. Sin embargo, lo malo es que el aumento en las deudas personales significa que muchos hogares tendrán deudas superiores al valor de sus casas, lo que implica un número mayor de quiebras.