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Le mythe des « villes superstars »

Dans leur rapport intitulé « Superstar Cities », dont on a beaucoup parlé récemment, les économistes Joseph Gyourko, Christopher Mayer et Todd Sinai affirment que dans les villes qui ont le statut élevé de grandes métropoles – comme Londres, Paris et New York, mais aussi Philadelphie et San Diego – l’« écart est de plus en plus important entre les prix de l’immobilier », par rapport à d’autres villes. Ces spécialistes semblent vouloir dire que le boum immobilier pourrait ne jamais s’interrompre dans ces zones.

Une affirmation de ce type attire inévitablement l’attention. En tant que grand sceptique au sujet de la hausse de l’immobilier, il m’a été demandé à plusieurs occasions de prendre part à des débats avec l’un ou l’autre de ces auteurs.

Bon nombre de personnes estiment que la théorie des grandes métropoles confirment leur intuition que, malgré le ralentissement généralisé du prix des biens immobiliers (en particulier aux Etats-Unis), les investisseurs peuvent s’attendre à faire des profits considérables à long terme en acquérant des biens dans ces villes – même s’ils sont déjà coûteux. Toutefois, comme je l’ai indiqué au cours des débats, en lisant le rapport avec attention et en allant au fond du problème, on s’aperçoit qu’il n’y a aucune raison de tirer de telles conclusions.

Pourquoi les prix du marché immobilier dans les villes prestigieuses continuerait-il à grimper ? Gyourko, Mayer et Sinai soutiennent que ces villes sont des cas à part. Leur surface est limitée et si l’on part du principe que le PIB ne cesse de s’accroître, de même que les salaires, il y aura toujours davantage de personnes aisées pour faire monter les prix.