Monday, April 21, 2014
Exit from comment view mode. Click to hide this space
0

Bydlení a vzdušné zámky

Během uplynulých šesti měsíců se pozornost a neklid přesunuly od ohromného obchodního deficitu USA k tamnímu dmoucímu se trhu s nemovitostmi a bublině realit. Přinejmenším dvěma důvodům vysokých – a rostoucích – cen bydlení ve Spojených státech dobře rozumíme. Co však zůstává dosti nejasné, je to, zda lze zřetelně se přehřívající trh zchladit, aniž bychom Ameriku a její hlavní obchodní partnery po celém světě postrčili k hospodářskému propadu.

Boom bydlení v USA způsobují zaprvé nízké úrokové sazby, díky nimž si při nevysokých měsíčních splátkách lze na hypotéku půjčit hodně peněz. Nízké úrokové sazby posilují schopnost platit, a tedy pohánějí poptávku. A je-li poptávka vysoká, přičemž nabídka bydlení je – alespoň krátkodobě – pevná, ceny rostou.

Zadruhé, 70 let trvající období, jež začalo všeobecným rozšířením automobilu a během něhož bylo možné se v typické velkoměstské oblasti dostat odkudkoli kamkoli nanejvýš během půlhodiny, je za námi. Než se vlastnictví automobilu stalo běžnou věcí, závisely ceny pozemků na jejich poloze a cenu zvyšovala blízkost ke středu města či místní železniční stanici.

Vzhledem k současné přehlcenosti, jež ve velkoměstech zpomaluje dopravu až do šnečího tempa, je gradient umístění parcely u cen bydlení opět strmý. Možná že bychom toto zostřování sklonu křivky lokality mohli na desetiletí pozdržet, kdybychom byli ochotni se posunout k modelům s hustší bytovou zástavbou. Mohli bychom například strhnout sanfranciské řadové domy a nahradit je budovami po vzoru čtvrti Upper West Side v New Yorku. K tomu však ochotni nejsme.

Tyto dva faktory – nízké hypoteční úrokové míry a fakt, že země je natolik přeplněná, že automobily už neodsouvají cenu lokality do pozadí – do veliké míry vysvětlují prudký vzestup cen bydlení za zhruba poslední dekádu. Nepředstavují ale vysvětlení úplné.

Na těchto dvou fundamentálních faktorech leží bublina. Tuto bublinu nafukují lidé s dostatkem peněz, kteří skupují domy, neboť si myslí, že ceny nadále porostou, a lidé s nedostatkem peněz, již si pořizují domy za nějakých 400 tisíc dolarů v méně oblíbených čtvrtích, hotově neplatí nic a volí pohyblivé úrokové sazby.

Poptávka obou skupin je z podstaty prchavá. Až první skupina zjistí, že ceny bydlení nejdou vždycky nahoru, bude se snažit svých nemovitostí zbavit. A jakmile druhá skupina zjistí, že úrokové sazby nezůstávají navždy nízké, mnozí nebudou schopni hradit vyšší hypoteční splátky a pravděpodobně se budou chtít svých nemovitostí taktéž zbavit.

Americká bublina bydlení nemusí skončit špatně. Pokud ovšem špatně dopadne, bude to nejspíš kvůli prudkému vzestupu úrokových měr. K tomu by mohlo dojít ze dvou důvodů. Zaprvé, investoři by po zjištění, že dolar je nadhodnocen a že pravděpodobně utrpí obrovské ztráty, až se měna vrátí k základní hodnotě, mohli začít prodávat své státní i firemní dluhopisy a hypotečně zajištěné cenné papíry. Jak budou padat ceny těchto aktiv, jejich výnosy porostou. V určitý okamžik budou výnosy z dluhopisů a hypoték dostatečně vysoké na to, že zálusk investorů na zisk vyváží jejich strach ze znehodnocování kurzu dolaru.

Na chodbách kolem mé pracovny se všichni ekonomové shodují, že tento faktor měl tlačit úrokové sazby USA nahoru už před třemi lety. Až dosud se tak ale nestalo. Znamená to, že na světových finančních trzích může kdykoli udeřit hurikán? Ano. Nebo by to rovněž mohlo znamenat, že ústřední model, jejž ekonomové používají pro mezinárodní ekonomiku – zejména předpoklad „nepokryté úrokové parity“, podle něhož se příjmy ze zahraničních úroků vyjádřené v domácí měně mají rovnat domácí úrokové míře –, je prostě mylný.

Druhým faktorem, který by mohl vystřelit úrokové míry USA prudce nahoru není strach z propadu budoucí hodnoty dolaru, ale skutečnost poklesu jeho hodnoty v minulosti. USA dovážejí ekvivalent 16% svého HDP. To znamená, že 40% propad hodnoty dolaru – z čehož polovina vyústí ve zvýšení dolarových cen importů – představuje 3,2% nárůst celkové cenové hladiny. Federální rezervní úřad dbalý efektivní stability cen zřejmě raději zvýší úrokové sazby, než aby v daném roce nechal míru inflace vyskočit ze 3% na 6%.

Dojde-li k ostrému zvýšení úrokových sazeb – způsobenému buď únikem kapitálu kvůli očekávání poklesu dolaru, nebo přísnou měnovou politikou reagující na nastalý pokles dolaru –, uvidíme, jak dobrý Federální rezervní úřad skutečně je. Pokud vzrostou úrokové sazby přespříliš, kolaps hodnoty bydlení povede k masovému zabavování nemovitostí pro nesplácení hypotečního dluhu a dále též k propadu spotřebních výdajů.

To by znamenalo depresi nejen pro USA, ale také pro Asii a zřejmě i pro Evropu, neboť USA mohou zůstávat světovým dovozcem poslední záchrany a ručitelem za efektivní poptávku pouze tehdy, je-li silná jejich domácí spotřeba. Jestliže však úrokové míry neporostou dostatečně rychle, hodnota dolaru se bude propadat a inflace USA bude šplhat nahoru jako v 70. letech, takže přichystá situaci pro obdobu krajně bolestivých opatření, jež zavedl tehdejší předseda Federálního rezervního úřadu Paul Volcker.

Za těchto okolností Federální rezervní úřad nesmí sejít z úzké cestičky, jež se vine vpřed – jen stěží jde o záviděníhodný úkol. Přesto se mě žurnalisté – ovšemže ti méně zkušení zpravodajové – dotazují, kdo napřesrok získá onen „vysněný džob“ předsedy Fedu.

Exit from comment view mode. Click to hide this space
Hide Comments Hide Comments Read Comments (0)

Please login or register to post a comment

Featured