0

Дома в воздухе

На протяжении последних шести месяцев внимание и беспокойство общественности сместилось с проблемы огромного торгового дефицита Америки на раздувающийся там пузырь на рынке собственности и недвижимости. По крайней мере, две причины высоких – и продолжающих расти – цен на дома в Соединенных Штатах хорошо понятны. Однако пока остается неопределенным, можно ли охладить явно перегретый рынок, не отправив при этом Америку и ее основных торговых партнеров по всему миру в экономический штопор.

Бум с домами в США обусловлен в первую очередь низкими процентными ставками, что означает, что большие суммы денег могут одалживаться под залог недвижимости с необходимостью выплаты умеренных ежемесячных платежей. Низкие процентные ставки усиливают способность осуществлять оплату, и, таким образом, способствуют росту спроса. А при высоком спросе и фиксированном предложении, – по крайней мере, в краткосрочном плане – цены взлетают вверх.

Во-вторых, seventy70-летний период истории, начавшийся с распространением по всему миру автомобилей, – во время которого стало возможным попасть практически в любую точку типичной столичной области за полтора часа или менее, – завершился. До того как владение автомобилями распространилось по всему миру, цены на землю зависели от места, и близость к центральному городу или к местной железнодорожной станции сулило надбавку к цене.

Сейчас, ввиду серьезной перенаселенности, вызывающей замедление автомобильного трафика в больших городах до скорости улитки, градиент в цене жилья, связанный с местом расположения, снова становится круче. Вероятно, такое увеличение крутизны градиента, связанного с местом расположения, замедлилось бы лет на десять, если бы мы пожелали перейти к модели более уплотненной застройки. Мы, например, могли бы снести старые дома в Сан-Франциско и заменить их зданиям наподобие тех, что построены в нью-йоркском Верхнем Вест-сайде. Но мы не пожелали этого делать.

Эти два фактора - низкие ставки по закладным и тот факт, что страна настолько застроена, что наши автомобили уже больше не могут свести к минимуму издержки на местоположение, играют важную роль в объяснении всплеска цен на дома, наблюдающегося на протяжении последнего десятилетия или что-то около того. Но они не объясняют всего.

На вершине этих двух мощных базовых факторов расположен пузырь. Этот пузырь заполнен людьми, имеющими деньги, которые покупают дополнительные дома, поскольку они думают, что цены на дома и дальше будут расти, а также людьми без денег, покупающими дома стоимостью в 400 000 долларов в менее фешенебельных районах с нулевым первоначальным взносом и при плавающих процентных ставках.

Спрос обеих этих групп по природе своей является эфемерным. Когда первая группа обнаружит, что цены на дома не будут все время ползти вверх, они постараются быстро избавиться от своей собственности. А когда вторая группа обнаружит, что процентные ставки не все время остаются низкими, многие из них не смогут осуществлять возросшие платежи по займам, и они также, по всей вероятности, попытаются быстро избавиться от своей собственности.

Конец американского жилищного бума, возможно, не будет плохим. Но если он наступит, то, вероятнее всего, это произойдет из-за резкого увеличения процентных ставок. Это может случиться по двум причинам. Во-первых, инвесторы, осознав, что курс доллара завышен и что они, весьма вероятно, могут понести большие потери, когда он вернется к своему базовому значению, могут начать продажу своих казначейских и корпоративных облигаций, а также обеспеченных закладными ценных бумаг. И когда цены на эти активы упадут, доходы на них возрастут. Наступит  момент, когда доход по ценным бумагам, облигациям и закладным станет таким высоким, что аппетит инвесторов на доходы скомпенсирует их страх перед снижением обменного курса.

В коридорах вокруг моего офиса все экономисты согласны с тем, что именно этот фактор должен был подтолкнуть вверх процентные ставки в США три года назад. Но до сих пор этого не произошло. Означает ли это, что в любой момент на мировых финансовых рынках может разразиться ураган? Да. Или, возможно, это также может означать, что используемая экономистами базовая модель международной экономики – особенно допущение "необеспеченного процентного паритета", которое гласит, что доход в виде процентов в иностранной валюте, выраженный в местной валюте, должен равняться местной процентной ставке – попросту является ложным.g? Yes.

Второй фактор, который может подтолкнуть процентные ставки в США резко вверх – это не страх будущего снижения курса доллара, а факты произошедшего в прошлом снижения его курса. США импортируют товаров на сумму эквивалентную 16% свого ВВП. 40%-ное падение курса доллара, – из которых половина будет переложена на возросшие цены импортируемых товаров в долларах, – таким образом, означает  3,2% роста общего уровня цен. Федеральная резервная система, призванная эффективно поддерживать стабильность цен, скорее всего, поднимет процентные ставки, вместо того чтобы  позволить годовым темпам инфляции подняться с 3% до 6%: itwillraiseinterestratestokeepthatfromhappening.

Если будет наблюдаться резкий рост процентных ставок, – вызванный бегством капитала из-за ожидания снижения курса доллара либо жесткой денежно-кредитной политикой, последовавшей в качестве реакции на снижение курса доллара, – мы увидим, насколько хорошей в действительности является Федеральная резервная система. Если процентные ставки пойдут вверх слишком далеко, то тогда обвал стоимости жилья приведет к многочисленным случаям перехода заложенной недвижимости в собственность кредиторов, а также к обвалу потребительских расходов.

Это будет означать депрессию не только для США, но и для Азии, а также, вероятно, и для Европы, поскольку США могут оставаться основным мировым импортером и гарантом эффективного спроса только до тех пор, пока потребление внутри США находится на высоком уровне. Но если процентные ставки не поднимутся достаточно высоко, курс доллара по спирали пойдет вниз, и инфляция в США по спирали пойдет вверх, как это было в 1970-е годы, когда  создалась обстановка для принятия исключительно болезненных мер, на которые вынужден был пойти тогдашний председатель Федеральной резервной системы Пол Волкер.

В этих обстоятельствах  председатель Федеральной резервной системы должен будет пройти тернистый путь и его пост вряд ли может служить поводом для зависти. И тем не менее, журналисты – правда, не очень опытные репортеры – продолжают спрашивать меня, кто же скорее всего займет "теплое местечко" председателя Федеральной резервной системы в следующем году.