Tuesday, September 2, 2014
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Casas en el aire

En los últimos seis meses, la atención y la preocupación han pasado de estar centradas en el enorme déficit comercial de EE.UU. a sus bullentes mercados de propiedades y la creciente burbuja inmobiliaria. Al menos dos de las razones para los altos precios de las viviendas (que siguen aumentando) en EE.UU. son bien comprendidas. No obstante, lo que sigue siendo altamente incierto es si un mercado que obviamente se está sobrecalentando puede enfriarse sin enviar a los Estados Unidos y a sus principales socios comerciales del mundo a una vertiginosa crisis económica.

La explosión del mercado de viviendas de EE.UU. se debe, en primer lugar, a las bajas tasas de interés, lo que significa que es posible obtener en préstamo grandes cantidades de dinero para hipotecas con pagos mensuales convenientes. Las bajas tasas de interés fortalecen la capacidad de pago y, por consiguiente, estimulan la demanda. Y, con una alta demanda y una oferta fija de viviendas (al menos en el corto plazo), los precios aumentan.

En segundo lugar, se ha acabado el periodo de 70 años que comenzó con la difusión generalizada del automóvil, durante el cual uno podía llegar prácticamente a cualquier lugar de un área metropolitana típica en media hora o menos. Antes de que se generalizara la propiedad del automóvil, los precios de un terreno dependían de la ubicación, y la proximidad a la ciudad central o a la estación local de ferrocarriles lo hacían más deseable y costoso.

Hoy, que un gran nivel de congestión enlentece hasta lo imposible el tráfico en las grandes ciudades, nuevamente se ha agudizado la importancia de la ubicación en los precios de las viviendas. Tal vez la agudización de la importancia de este factor de proximidad se podría retardar una década si estuviéramos dispuestos a cambiar a patrones residenciales más densos. Por ejemplo, podríamos demoler las casas victorianas de San Francisco y reemplazarlas con edificios más parecidos a los del Upper West Side de Nueva York, pero no estamos dispuestos a eso.

Estos dos factores (bajas tasas hipotecarias y el hecho de que el país se ha poblado tanto que nuestros automóviles ya no ayudan a restar importancia a los costos de la ubicación) explican en gran medida la notable alza de los precios de la viviendas en la última década. Sin embargo, no la explican del todo.

Sobre estos dos factores fundamentales y potentes descansa una burbuja, compuesta por gente con dinero que está comprando viviendas adicionales porque piensa que sus precios continuarán aumentando, y por gente sin dinero que está comprando viviendas de 400.000 dólares en barrios menos de moda, con cero por ciento de pago inicial y tasas de interés flotantes.

La demanda de estos dos grupos es intrínsecamente efímera. Cuando el primer grupo descubra que los precios de las viviendas no siempre suben, tratarán de deshacerse de ellas. Y cuando el segundo grupo descubra que las tasas de interés no siempre se mantienen bajas, muchos de ellos no podrán seguir cumpliendo sus pagos hipotecarios (que habrán aumentado) y, de manera similar, intentarán deshacerse de sus propiedades.

Puede que la burbuja inmobiliaria estadounidense no termine tan mal, pero si lo hace, será probablemente debido a una aguda alza de las tasas de interés. Esto podría ocurrir por dos razones. Primero, los inversionistas, advirtiendo que el dólar está sobrevaluado y que probablemente sufran grandes pérdidas cuando vuelva a su valor fundamental, podrían comenzar a vender sus bonos del Tesoro y sus valores respaldados por hipotecas. A medida que los precios de estos bienes caigan, su rendimiento aumentará. En algún punto, el rendimiento de los bonos e hipotecas será lo suficientemente alto como para que el apetito de ganancias de los inversionistas equilibre su temor a la depreciación del tipo de cambio.

En los corredores alrededor de mi oficina, todos los economistas están de acuerdo con que este factor debería haber impulsado al alza las tasas de interés de EE.UU. hace tres años. Sin embargo, hasta ahora no lo ha hecho. ¿Significa esto que un huracán podría golpear los mercados financieros en cualquier momento? Sí. O podría significar también que el modelo básico de los economistas para la economía internacional (especialmente el supuesto de la "paridad de intereses descubierta”, que sostiene que el ingreso en intereses extranjeros expresado en moneda local debería ser equivalente a la tasa de interés local) simplemente está equivocada.

El segundo factor que podría impulsar fuertemente al alza las tasas de interés de EE.UU. no es el temor al futuro declive del valor del dólar, sino el hecho de un descenso en su valor en el pasado. EE.UU. importa el equivalente del 16% de su PGB. Por tanto, una caída del 40% en el valor del dólar (de la cual la mitad se convierte en un aumento de los precios en dólares de las importaciones) implica un aumento del 3,2% en el nivel general de los precios. Una Reserva Federal comprometida a una efectiva estabilidad de los precios probablemente aumentará las tasas de interés, en lugar de permitir que el índice inflacionario de cualquier año pase del 3% al 6%.

Si hay una aguda alza de las tasas de interés, causada por la fuga de capitales ante un posible declive del dólar o por una política monetaria estricta como reacción al descenso del dólar, veremos de qué madera está hecha realmente la Reserva federal. Si las tasas de interés aumentan demasiado, entonces el colapso de los valores de las viviendas producirá ejecuciones hipotecarias en gran escala y también un colapso del gasto de consumo.

Esto significaría una depresión no sólo para EE.UU., sino también para Asia y probablemente Europa, ya que los Estados Unidos puede seguir siendo el importador mundial de último recurso y el garante de una demanda efectiva sólo si su consumo interno se mantiene fuerte. Sin embargo, si las tasas de interés no aumentan lo suficiente, el valor del dólar caerá en espiral y la inflación estadounidense aumentará en la misma proporción, como en los años 70, preparando el escenario para el tipo de medidas extremadamente dolorosas que impuso el Presidente de la Reserva Federal de ese entonces, Paul Volcker.

En estas circunstancias, la Reserva Federal tiene un campo de maniobra bastante limitado y se encuentra en una posición muy poco envidiable. Y, aún así, hay periodistas (reporteros no muy experimentados, no cabe duda) que me preguntan quién es probable que obtenga el "trabajo soñado" de Presidente de la Reserva Federal el año próximo.

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