Majitelé domů po celém světě na ceny nemovitostí v podstatě sázejí. Jejich rizika jsou dnes často vysoká kvůli bublinám v „pozlátkových městech“, jako jsou Londýn, Paříž, Madrid, Řím, Istanbul, Moskva, Šanghaj, Chang-čou, Sydney, Melbourne, Vancouver, Los Angeles, Las Vegas, Boston, New York, Washington a Miami. Tyto bubliny se mohou i nadále zvětšovat, anebo mohou prasknout a ponechat mnoho majitelů domů po uši v dluzích.

Riziko pro ceny domů po prasknutí bubliny je reálné a značné. V posledním cyklu propadu reálných cen nemovitostí poklesly reálné (o inflaci očištěné) ceny domů o 46% v případě Londýna v letech 1988-95, o 41% v případě Los Angeles v letech 1989-1997, o 43% v případě Paříže v letech 1991-98, o 67% v případě Moskvy v letech 1993-97 a o 38% v případě Šanghaje v letech 1995-1999. Všechny tyto poklesy se nakonec obrátily a všechny tyto trhy zaznamenaly v nedávné době boom. To však ještě nezaručuje, že se budoucí poklesy setkají s podobným výsledkem. Právě naopak: budoucí reálná hodnota našich domovů je od základu nejistá.

Většina majitelů domů nesází jen tak pro radost. Nemovitosti kupují prostě proto, že je potřebují. Protože však nedělají nic, aby svůj majetek ochránili před cenovými riziky, stávají se bezděčně hazardními hráči. Faktem je, že ve většině zemí nedělají investoři do nemovitostí pro svou ochranu nic – kromě prodeje svých domů –, protože se ani nic dělat nedá. Trh s deriváty nemovitostí, který může pomoci tato rizika vyrovnávat, se teprve začíná vytvářet.

Dobře vyvinuté trhy s deriváty nemovitostí by umožnily majitelům domů odhodit svou gamblerskou závislost. Likvidní, v penězích vypořádávaný trh s termínovými smlouvami (futures) založený na indexu cen domů v určitém městě by umožnil majiteli domu žijícím v tomto městě prodávat na trhu s futures, aby se ochránil.

Pokud by ceny domů v tomto městě ostře klesly, pokles hodnoty domu by se kompenzoval růstem hodnoty termínové smlouvy. Jak odborníci na finance vědí, takto funguje pokročilé řízení rizik. Nástroje potřebné k zajišťování podobných rizik by však měly být zpřístupněny každému.

Všechny pokusy o vytvoření trhů s deriváty nemovitostí se – zatím – setkaly pouze s omezeným úspěchem. V květnu 2003 začala společnost Goldman, Sachs & Co. nabízet v penězích vypořádávané záruky na ceny domů ve Spojeném království, založené na cenovém indexu Halifax House a obchodované na londýnské akciové burze. V říjnu 2004 začala firma Hedgestreet.com nabízet „zajišťovačky“ („hedgelets“) na ceny nemovitostí v amerických městech – smlouvy, které se vyplácejí v případě, že míra růstu cen domů založená na cenovém indexu OFHEO spadá do předem specifikovaného pásma.

Můj bývalý student Allan Weiss a já vedeme již od roku 1990 kampaň za zdokonalení institucí pro řízení rizik v oblasti nemovitostí. V roce 1999 jsme společně založili firmu Macro Securities Research, LLC, abychom podpořili rozvoj těchto institucí, přičemž spolupracujeme s americkou akciovou burzou na vytvoření takových cenných papírů, které by lidem umožnily řídit rizika v oblasti nemovitostí stejně jako rizika jiná.

Půjde o dlouhodobé cenné papíry, z nichž se budou vyplácet pravidelné dividendy, jako jsou akcie, jejichž hodnota je vázána – buďto pozitivně, nebo negativně – na cenový index nemovitostí. Počátkem tohoto měsíce oznámila chicagská obchodní burza, že také ona s námi bude spolupracovat na výzkumu rozvoje trhů s termínovými smlouvami na ceny domů v městských oblastech USA. Doufáme, že se nám podaří usnadnit vytváření podobných trhů také v dalších zemích.

Protože i mnoha finančně zběhlým majitelům domů bude přímá účast na trzích s deriváty připadat příliš odrazující, bude další etapou vývoje řízení rizik v oblasti nemovitostí vytvoření vhodných maloobchodních produktů. Trhy s deriváty by například měly nastolit prostředí, které podněcuje pojišťovatele, aby vyvíjeli pojištění nemovitostí, jež majitele domů pojistí nejen proti krachu, ale i proti poklesům tržní hodnoty domu. Takové pojištění by mělo být pro majitele domů atraktivní, bude-li nabízeno jako doplněk k jejich současným pojistkám.

Trhy s deriváty nemovitostí by rovněž měly usnadňovat tvorbu hypotečních půjček, které budou majitelům domů pomáhat při řízení rizik tím, že kupříkladu umenší dlužnou částku v případě poklesu hodnoty domu. Takové produkty by měly majitele domu oslovovat, když jim je poprvé poskytována hypotéka. Pojišťovny a hypoteční banky by měly být ochotny podobné produkty nabízet, budou-li moci rizika spojená s cenami domů zajistit na likvidních trzích s deriváty.

Vytvoření takovýchto maloobchodních produktů bude vyžadovat čas, experimentování a skutečné inovace. Lze očekávat, že se v průběhu příštího desetiletí začne v této oblasti angažovat široké spektrum pojišťoven, úvěrových společností a obchodníků s cennými papíry. Jakmile se tyto maloobchodní produkty začnou utvářet, vyvolají zvýšenou aktivitu na trzích s deriváty. S rozvojem nového sektoru řízení rizik se pak jeho složky budou postupně podporovat.

Tento vývoj událostí vyvolává naději, že současní i budoucí majitelé domů budou ušetřeni trýzně spojené s obavami před nevyzpytatelností trhu s nemovitostmi. Budou moci přenechat hru na spekulaci s nemovitostmi profesionálům a spolehnout se na hodnotu, kterou ve svém domě akumulovali.

To je dobrá zpráva, protože existuje docela velká pravděpodobnost, že v příštích několika letech zaznamenáme v řadě měst po celém světě významné poklesy cen, které budou pro mnoho majitelů domů skutečně bolestné. Bude-li však na trhu s nemovitostmi pokračovat posun směrem k lepšímu řízení rizik, půjde zároveň o poslední cyklus, při němž se majitelé domů nebudou moci ochránit.