全世界的私房拥有者都乐此不疲地加入到房价的赌博当中。由于伦敦、巴黎、马德里、罗马、伊斯坦布尔、莫斯科、上海、杭州、悉尼、墨尔本、温哥华、洛杉矶、拉斯维加斯、波士顿、纽约、华盛顿特区和迈阿密等魅力都市都存在房地产泡沫，所以这场赌博的风险很大。

经历了泡沫之后的房价风险是实实在在的。在上一轮的房地产泡沫破裂之后，伦敦的实际房价（折算通胀后的）在1988-95年间下跌了46%，洛杉矶在1989-97年间下跌了41%，巴黎在1991-98年间房价跌幅为43%，莫斯科在1993-97年间跌幅为67%，上海在1995-99年间的跌幅为38%。所有的下跌最终都有所反弹，而最近房地产市场在上述地区又进入了繁荣期。但这并不能保证未来的房价下跌会带来同样的后果。相反，从根本上讲，我们房产的未来真正价值还是未知数。

大多数的私房拥有者参与房价赌博并不是为了娱乐。他们购置不动产时出于实际的需要。然而，由于他们没有采取任何防范不动产价格风险的措施来保护自己，因而他们又是不自知的赌博者。实际上，大多数国家的购房者都没有采取任何的自我保护措施—除了出售他们的房产以外—因为他们无计可施。能够平衡这些风险的不动产衍生品市场也仅仅是雏形初现。

高度发达的不动产衍生品市场能够让私房拥有者放弃赌博的习惯。一个基于城市房价指数的有流动性、以现金结算的期货市场可以让当地的私房所有者通过在期货市场上的售出而保护自己。

如果该城市的房价大幅下跌，房产价值的跌损会由期货合同价值的上升来抵销。这就是为金融专业人士们所熟知的高级风险管理。但用于规避这些风险的工具应该能被所有人利用。

建立不动产衍生品市场的努力迄今为止也只取得了有限的成功。高盛公司于2003年5月开始在英国推出针对房价的现金备兑认股权证（cash-settled covered warrants）。这一产品是基于“Halifax房价指数”开发的，并在伦敦股票交易所进行交易。在2004年10月，Hedgestreet.com开始提供针对美国城市不动产价格的“hedgelets”—一种当基于“OFHEO房价指数”的房价增长率达到某一既定幅度时就会赔付的合同。

我从前的学生Allan Weiss和我自1999年以来就一直在为建立更好的不动产风险管理机构而奔波。在1999年，我们共同创建了一家名为Macro Securities Research, LLC的公司旨在促进这些机构的发展。我们与美国证券交易所（American Stock Exchange）合作开发能够让人们管理不动产和其他风险的有价证券品种。

这些长期证券和股票一样定期派发红利。它们的价值与某种不动产价格指数成正负关联的关系。本月早些时候，芝加哥商品交易所也宣布将与我们合作开发基于美国都市区房产价格的期货市场。我们也希望能够为其他国家创建这样的市场助一臂之力。

由于即使是许多具备金融知识的私房拥有者也会对直接参与衍生品市场望而生畏，所以开发不动产风险管理的下一步将会是创造合适的零售产品。例如，衍生品市场应该营造一种环境，鼓励保险公司开发房产股票保险。该险种不但对投保人进行破产保险，也针对房产市场价值的下跌提供保险。如果将这样的险种作为已有险种的附加险，那么它们对于私房拥有者应该是颇具吸引力的。

不动产衍生品市场也应该为创建旨在帮助私房所有者管理风险的按揭贷款方式提供便利。这种贷款方式能在房产价值下跌时让按揭人减少欠款。这样的产品在按揭最初被核准时对购房者应该是有吸引力的。保险公司和按揭贷款公司如果能在具有流动性的衍生品市场上规避房价风险，那么它们应该愿意提供这样的产品。

开发这样的零售产品需要时间、尝试和一些真正的创新。在未来十年，我们可能会期望有更广泛的保险、贷款和证券公司加入这一行列。随着这些零售产品开始成形，它们会刺激衍生品市场的发展。在新的风险管理业发展过程当中，其不同门类之间也会相辅相成。

这些新发展让现在和未来的私房拥有者们看到了从对不动产市场起起落落的担忧中解脱出来的希望。他们将能把买卖不动产的游戏交给专业人士打理而安享自己从房产中所聚敛的价值。

这是个好消息，因为我们极有可能在未来几年见证全球一些城市房价的大幅下跌。这样的跌幅会给许多私房拥有者造成真正的痛苦。但如果更好的风险管理以现有态势继续发展，这就会是房屋所有者无法保护自己的最后一个不动产市场循环。