في كل أنحاء العالم، يراهن أصحاب المنازل والعقارات السكنية على أسعار المنازل. لكن المجازفات التي يتحملونها اليوم كثيراً ما تكون كبيرة، وذلك بسبب ارتفاع أسعار العقارات الوهمي المفتعل في مدن فاتنة مثل لندن، وباريس، ومدريد، وروما، وإسطنبول، وموسكو، وشنغهاي، وهانجزو، وسيدني، وملبورن، وفانكوفر، ولوس آنجيليس، ولاس فيجاس، وبوسطن، ونيويورك، وواشنطن، وميامي. وقد تستمر هذه الفقاعات الخادعة في التضخم، أو قد تنفجر، فيغرق كثيرون من مالكي العقارات السكنية في الديون.

إن المجازفة المتمثلة في أسعار العقارات السكنية في أعقاب واحدة من هذه الفقاعات غالباً ما تكون حقيقية وملموسة. ففي الدورة الأخيرة التي شهدت انكسار أسعار العقارات هبطت الأسعار الحقيقية للمساكن (بعد أن صححها التضخم) بمقدار 46% في لندن في الفترة ما بين 1988-1995، و41% في لوس آنجيليس في الفترة ما بين 1989-1997، و43% في باريس في الفترة ما بين 1991-1998، و67% في موسكو في الفترة ما بين 1993-1997، و38% في شنغهاي في الفترة ما بين 1995-1999. ولقد انعكست كل حالات الهبوط هذه في النهاية، وشهدت كل هذه الأسواق ازدهاراً كبيرة في الآونة الأخيرة. لكن هذا لا يشكل ضماناً بأن تكون لحالات الهبوط في المستقبل نتائج مشابهة. بل على العكس، فإن القيمة الحقيقية لبيوتنا في المستقبل يحوطها غموض كبير.

لا يقامر أغلب أصحاب العقارات السكنية طلباً للمتعة. بل إنهم يشترون العقارات ببساطة لأنهم يحتاجون إليها. ولكنهم مقامرون غير متمرسين، لأنهم لا يفعلون شيئاً لحماية أنفسهم من المجازفات المرتبطة بأسعار العقارات. والحقيقة أن مشتري المنازل في أغلب الدول لا يفعلون شيئاً لحماية أنفسهم ـ غير بيع منازلهم ـ وذلك ببساطة لأنهم لا يملكون أن يفعلوا أي شيء. فإن سوق الاستثمارات المشتقة من العقارات أو المرتبطة بها، والتي من شأنها أن تساعد في موازنة هذه المجازفات، لم تبدأ في الظهور إلا في الآونة الأخيرة.

سوف تسمح الأسواق الناضجة التي تتعامل في الاستثمارات المشتقة من العقارات لمالكي العقارات بالتخلي عن عادة المقامرة. حيث إن إنشاء سوق للسندات العقارية الآجلة المدفوعة نقداً، اعتماداً على دليل بأسعار المنازل في مدينة ما، من شأنه أن يمكن مالكي العقارات المقيمين في تلك المدينة من بيع منازلهم في سوق السندات العقارية الآجلة لحماية أنفسهم.

وإذا هبطت أسعار المنازل هبوطاً حاداً في تلك المدينة، فلسوف يصبح من الممكن معادلة الهبوط الذي حدث في قيمة المنازل من خلال زيادة قيمة العقود الآجلة. وهكذا تكون الإدارة المتطورة لعنصر المجازفة كما يعرفها خبراء المال. لكن الأدوات اللازمة لاحتواء مثل هذه المجازفات لابد وأن تكون متاحة للجميع.

لكن المحاولات الرامية إلى إنشاء أسواق الاستثمارات المشتقة من العقارات لم تلق سوى نجاحاً محدوداً حتى الآن. ففي عام 2003 بدأت جولدمان، ساك وشركاهما (Goldman, Sachs & Co.) في تقديم ضمانات مدفوعة نقداً على أسعار المنازل في المملكة المتحدة، اعتماداً على دليل هاليفاكس لأسعار المنازل ووفقاً للمضاربة في سوق لندن للبورصة. وفي أكتوبر 2004 بدأت هيدجستريت دوت كوم (Hedgestreet.com) في تقديم ضمانات على أسعار العقارات في مدن الولايات المتحدة ـ عقود تدفع بالكامل إذا ما هبط معدل الزيادة في أسعار المنازل، وفقاً لدليل أوفهيو (OFHEO) لأسعار المنازل ضمن نطاق يتم تحديده مسبقاً.

كنت أنا و ألان ويس أحد طلابي السابقين ندير حملة منذ عام 1990 كان هدفها إقامة مؤسسات تعمل على تيسير إدارة المجازفة في سوق العقارات على نحو أفضل. وفي عام 1999 اشتركنا في تأسيس شركة Macro Securities Research لتشجيع تطوير مثل هذه المؤسسات، بالعمل مع سوق البورصة الأميركية لتأسيس سندات مالية تسمح للناس بالإدارة الناجحة للمجازفات المرتبطة بسوق العقارات وغيرها من المجازفات.

ولسوف تكون سندات طويلة الأجل تدر إيرادات منتظمة، مثل السندات ذات القيمة المرتبطة ـ سواء بالإيجاب أو السلب ـ بدليل لأسعار العقارات. وفي وقت مبكر من هذا الشهر أعلنت بورصة شيكاغو التجارية أنها ستعمل معنا أيضاً من أجل دراسة تنمية أسواق السندات الآجلة لأسعار المنازل في المناطق الحضرية بالولايات المتحدة. ونأمل أن نتمكن من تيسير إنشاء مثل هذه الأسواق في دول أخرى أيضاً.

ولأن كثيرين من مالكي العقارات المتميزين مالياً سيجدون أن المشاركة المباشرة في أسواق الاستثمارات المشتقة مثبطة للهمة، فإن المرحلة التالية في تنمية إدارة المجازفة في مجال العقارات ستتلخص في خلق منتجات التجزئة الملائمة. على سبيل المثال، يتعين على أسواق الاستثمارات المشتقة أن تعمل على خلق بيئة تشجع أصحاب سندات التأمين على تطوير مؤسسات التأمين على أسهم المنازل، والتي تؤمن مالكي المنازل ليس فقط ضد الإفلاس، بل وأيضاً ضد حالات هبوط القيمة السوقية للمنازل. وينبغي أن يكون هذا التأمين جذاباً بالنسبة لمالكي المنازل إذا تم تقديمه كمكمل لسندات التأمين الموجودة لديهم بالفعل.

كما ينبغي أن تعمل أسواق الاستثمارات المشتقة من سوق العقارات على تيسير إنشاء قروض الرهن العقاري التي تساعد مالكي المنازل على إدارة المجازفة، على سبيل المثال، من خلال تخفيض مبلغ الدين إذا انخفضت قيمة منزل ما. ولابد وأن تكون مثل هذه المنتجات جاذبة لمشتري المنازل حين يتم إصدار الرهن العقاري لأول مرة. ومن الضروري أن تكون شركات التأمين وشركات الرهن العقاري مستعدة لتقديم مثل هذه المنتجات إذا كان بإمكانها احتواء المجازفات المرتبطة بأسعار المنازل في أسواق الاستثمارات المشتقة النقدية السائلة.

إن خلق منتجات التجزئة هذه سيتطلب الوقت، والتجريب، وبعض الابتكار الحقيقي. وخلال العقد القادم نستطيع أن نتوقع اشتراك نطاق عريض من شركات التأمين والإقراض والسندات المالية. ومع ابتداء منتجات التجزئة هذه في اتخاذ صيغة مناسبة، فإنها ستعمل على تحفيز المزيد من النشاط في أسواق الاستثمارات المشتقة. ومع تطور صناعة إدارة المجازفات الجديدة فإن كل عنصر من عناصرها سيعمل بالتدريج على تعزيز العناصر الأخرى.

مثل هذه التطورات تحمل الأمل في رفع المخاوف عن مالكي المنازل الحاليين، وفي المستقبل، فيما يتصل بتقلب سوق العقارات. حيث سيصبح بوسعهم أن يتركوا لعبة المضاربة للمحترفين وأن يستريحوا مطمئنين إلى القيمة التي اختزنوها في منازلهم.

إنها أنباء طيبة، فهناك احتمالات قوية بأن نشهد انحداراً كبيراً في أسعار المنازل في عدد من المدن حول العالم في السنوات القليلة القادمة، وهذا الانحدار في الأسعار يعني وقوع الكثير من مالكي المنازل في أزمات حقيقية مؤلمة. ولكن إذا استمرت القوة الدافعة نحو إدارة أفضل للمجازفة، فلسوف تكون هذه آخر دورة يعجز فيها مالكو العقارات عن حماية أنفسهم.