0

Mýtus “superhvězdných měst”

Ve své nedávné hojně diskutované studii s názvem „superhvězdná města“ tvrdí ekonomové Joseph Gyourko, Christopher Mayer a Todd Sinai, že města honosící se tímto vzletným přídomkem – nejsou to jen Londýn, Paříž a New York, ale i metropole jako Filadelfie a San Diego – mohou v porovnání s jinými městy vykazovat „stále se zvětšující propast v cenách bydlení“. Autoři jako by tím v podstatě říkali, že vzestup cen nemovitostí v těchto oblastech může pokračovat věčně.

Jakékoliv podobné tvrzení nevyhnutelně upoutá pozornost. Jako známý skeptik v otázce cenových boomů v oblasti nemovitostí jsem byl při několika nedávných příležitostech požádán o účast na diskusích s tím nebo oním z trojice autorů.

Mnozí lidé chápou teorii superhvězdných měst jako potvrzení své předtuchy, že navzdory současnému zpomalení v cenách nemovitostí jinde (zejména ve Spojených státech) mohou investoři očekávat obrovské dlouhodobé zisky, pokud ve zmíněných městech nakoupí nemovitosti, byť by byla jejich cena již dnes vysoká. Jak jsem ovšem uvedl ve svých debatách s autory, pokud si člověk přečte jejich studii pozorně a zamyslí se nad jednotlivými aspekty, zjistí, že neexistuje vůbec žádný důvod vyvozovat podobný závěr.

Proč by se měla hodnota nemovitostí v „pozlátkových městech“ donekonečna zvyšovat? Gyourko, Mayer a Sinai podepírají své tvrzení argumentem, že tato města jsou skutečně jedinečná. Rozkládají se na omezené ploše, a předpokládá-li člověk setrvale rostoucí HDP a zvyšující se příjmovou nerovnost, pak budou existovat stále bohatší lidé, kteří poženou ceny v těchto vzácných oblastech vzhůru.