2

El retorno de la burbuja inmobiliaria de Irlanda

ZÚRICH – Después de haber soportado el colapso de su mercado inmobiliario hace menos de diez años, Irlanda últimamente ha experimentado una recuperación feroz de los precios, que ya han aumentado en Dublín aproximadamente el 50% desde el punto mínimo en 2010. ¿Acaso Irlanda va camino a otra crisis devastadora?

No es un secreto que el colapso de las burbujas de activos conlleva enormes costos financieros y sociales. Al frenarse la actividad y la inversión en el sector de la construcción, las recesiones agudas -que hacen que los ingresos tributarios caigan, en momentos en que el creciente desempleo exige un mayor gasto social- son inevitables. A los contribuyentes hasta se les puede pedir que apuntalen la base de capital de las instituciones financieras. La última vez que esto sucedió en Irlanda, representó un costo de más de 60.000 millones de euros (67.000 millones de dólares), o aproximadamente el 40% del PIB.

Erdogan

Whither Turkey?

Sinan Ülgen engages the views of Carl Bildt, Dani Rodrik, Marietje Schaake, and others on the future of one of the world’s most strategically important countries in the aftermath of July’s failed coup.

Las burbujas inmobiliarias no son difíciles de detectar; por el contrario, suelen llegar a los titulares mucho antes de que estallen. Sin embargo, están muy lejos de ser excepcionales. Las burbujas en Irlanda, España, el Reino Unido y Estados Unidos colapsaron después de la crisis financiera que estalló en 2008. Después de que se desatara la crisis financiera asiática en 1997, los precios de las propiedades en Hong Kong, Indonesia, Malasia, Filipinas, Corea del Sur y Tailandia se hundieron entre 20 y 60%. Y una década antes, Suecia, Noruega y Finlandia experimentaron caídas de los precios de la propiedad del 30-50%.

La pregunta obvia es por qué nadie hizo nada antes de que fuera demasiado tarde. La respuesta es simple: mientras las burbujas se inflan, mucha gente sale ganando. Con el sector de la construcción en crecimiento, el desempleo en baja y los bancos prestando libremente, la gente está feliz -y a los políticos les gusta que sea así.

El proceso es simple. Los precios en aumento desatan un incremento en la actividad de la construcción, lo que crea oportunidades de trabajo para los trabajadores jóvenes menos calificados, cuyas opciones de empleo, de otra manera, son limitadas. Asimismo, genera grandes ganancias para los desarrolladores y constructores inmobiliarios. En verdad, una señal que delata una burbuja es que los desarrolladores de segunda clase de pronto son capaces de ganar miles de millones.

Las ganancias de los bancos también crecen, porque hay mucha demanda de créditos hipotecarios, una operación que se considera casi libre de riesgo. Después de todo, los precios de la propiedad en constante aumento implican que, si un prestatario no paga, la propiedad se puede volver a vender con ganancia. (La inevitable corrección del mercado sigue siendo demasiado remota como para ser tomada en serio en el pico del boom). La gente común, desde conductores de taxis hasta peluqueros, aprovecha la ventaja de este crédito y hasta puede volverse millonaria jugando a la bolsa.  

Todo esto beneficia a los líderes electos, que ganan el respaldo de los votantes que se sienten más ricos, de los ex desempleados que encuentran trabajo y de los propietarios cuyas casas cada vez valen más. Lo que hace que los votantes quieran aún más a los políticos son los nuevos aumentos del gasto y los recortes impositivos que se pueden implementar, en tanto el crecimiento económico acelerado hace que caiga el ratio deuda-PIB.

Como las burbujas tienden a inflarse gradualmente en un período de años antes de su colapso abrupto, dejar que perduren un poco más parece astuto desde un punto de vista político. Nadie quiere ser el primero en poner fin a la fiesta -especialmente si su empleo está en juego.

Pero no se puede esperar que los invitados a la fiesta del sector privado aprieten el freno. En particular, no se puede esperar que los bancos, para quienes mantener la participación de mercado es crucial, limiten el crédito riesgoso, especialmente cuando se espera que, si las cosas salen mal, los contribuyentes financien el rescate.

Esto hace que los únicos que puedan limitar el deterioro de los balances de los bancos en tiempos de auge sean el regulador financiero o el banco central, que pueden usar herramientas macroprudenciales -como ratios de préstamo-valor y deuda-ingreso sobre los nuevos préstamos hipotecarios-. Pero esta estrategia tampoco es perfecta, porque los prestatarios riesgosos a los que se restringe el crédito tienden a ser personas que compran una casa por primera vez o tienen bajos ingresos.

Esto tal vez no represente un problema en países con mercados inmobiliarios bien desarrollados, donde existe una gran oferta de viviendas en alquiler. Después de todo, en esos mercados, los inquilinos pueden encontrar viviendas con seguridad de tenencia a niveles de precios que son predecibles, inclusive si evolucionan gradualmente en el tiempo según las condiciones de mercado, lo que asegura que los propietarios tengan incentivos para mantener las propiedades.

Pero en países donde los mercados de alquiler son pequeños y funcionan de manera deficiente -muchas veces como resultado de una creencia generalizada de que todas las familias deben tener su casa propia-, la estabilidad financiera y el acceso a la financiación hipotecaria están emparentados. Al limitar el acceso de los prestatarios más riesgosos a un financiamiento, las reglas del crédito hipotecario pueden desatar una reacción política feroz.

Irlanda es un buen ejemplo. En enero de 2015, el banco central intentó proteger a las instituciones financieras de otra burbuja catastrófica restringiendo su crédito a prestatarios de alto riesgo. En consecuencia, el crecimiento anual de los precios de la propiedad cayó de poco más del 20% a menos del 5%. Pero la industria de la construcción, preocupada por sus ganancias, ha manifestado críticas muy duras de las reglas. Lo mismo sucedió con la gente común a la que se le negó el crédito y a la que ahora le cuesta encontrar una vivienda apropiada en un mercado de alquiler pequeño. Los políticos, obviamente, se subieron al carro para capitalizar el estado de ánimo popular.

En tanto se intensifica la presión sobre los reguladores irlandeses para que relajen las reglas de crédito, también crecen los temores de que, finalmente, van a sucumbir a esa presión. Es de esperar que sigan resistiendo. Los potenciales prestatarios en verdad enfrentan desafíos genuinos como resultado de estas regulaciones; pero nada de eso se compara con el daño que podría causar el estallido de una burbuja.

Support Project Syndicate’s mission

Project Syndicate needs your help to provide readers everywhere equal access to the ideas and debates shaping their lives.

Learn more

En cualquier caso, la experiencia de Irlanda con las burbujas inmobiliarias conlleva una lección más profunda, que prácticamente nadie aprendió. Un sistema inmobiliario que tan fácilmente puede producir burbujas de semejante tamaño y tan perjudiciales está esencialmente plagado de errores. Si bien las restricciones al préstamo pueden resultar útiles, no son suficientes como para generar un sistema inmobiliario eficiente y estable.

Esta conclusión podría parecerles demasiado pesimista a muchos en Irlanda. Tal vez lo único que esperan esta vez es que la suerte de los irlandeses no termine. Tal vez sea así, y tal vez esta vez sea realmente diferente. Pero no parece ser el caso.