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爱尔兰房地产泡沫回归

苏黎世—经历上一场房地产市场崩盘还不到十年,爱尔兰最近发生了价格大幅复苏的情况,都柏林房价较2010年上涨了50%左右。爱尔兰又要面临新一场灾难性崩盘吗?

资产泡沫崩盘带来巨大的金融和社会成本,这已不是秘密。建筑活动和投资几乎陷入停顿,急剧衰退难以避免,导致税收收入下降,尽管激增的失业要求提高社会支出。纳税人甚至被要求充实金融机构的资本基础。爱尔兰上一次发生这一情况的时候造成了600亿欧元以上的损失,相当于其GDP的40%左右。

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房地产泡沫不难看出;相反,它们常常在形成燎原之势前就占据媒体头条。然而房地产泡沫并不罕见。爱尔兰、西班牙、英国和美国的泡沫都在2008年爆发的金融危机后崩溃。1997年亚洲金融危机爆发后,香港、印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、韩国和泰国的房价下跌了20—60%。而十年前,瑞典、挪威和芬兰也经历了30—50%的房价下跌。

显而易见的问题是为何没有人在一切犹未为晚时采取行动。答案很简单:随着泡沫的膨胀,许多人从中受益。随着建筑业的繁荣,失业下降,银行肆意借贷,人民十分高兴——政客也因此十分高兴。

这一过程很简单。房价上升引起建筑活动激增,建筑活动激增创造年轻的低技能工人的就业机会(这些人的就业选择十分有限),并为房地产开发商和承建商带来巨额利润。事实上,泡沫的一个显著信号便是二等开发生突然间也能够赚取数十亿元。

银行利润也跟着上升,因为按揭贷款被视为几乎没有风险,需求充足。毕竟,稳步上涨的房地产价格意味着,如果借款人违约,房子也可以再出售而盈利。(在繁荣期高峰,难免出现的市场纠正被认为过于遥远,没人会认真对待。)利用按揭贷款,普通人——从出租车司机到发型师——都可以通过单边下注市场成为百万富翁。

所有这些又都有利于当选领导人,感到变富了的选民、找到工作的失业者和房屋价值节节攀升的业主们都支持他们。而随着经济增长加速降低了债务-GDP之比,新的增支减税计划得以实施,这进一步增加了选民对政客的爱戴。

泡沫在突然崩溃前一般都会逐步膨胀多年,这意味着让它们略微多维持一会儿在政治上有利可图。没人希望成为结束派对的人——特别是当自己的饭碗因此受到影响时。

但你无法指望私人部门的派对参与者自己停下来。特别是,对于维持市场份额至关重要的银行来说,你无法期待它们约束高风险贷款,特别是在情况转坏有纳税人援助兜底的情况下。

这意味着只有金融监管者或中央银行能在繁荣时期遏制银行资产负债表的扭曲之势。它们可以使用宏观审慎工具——比如对新按揭贷款施加贷款-房价比和债务-收入比要求。但这一方针也不完美,因为贷款受限的高风险借款人多是首次或低收入买家。

在房地产市场发展完好的国家,有充足的职业房东的出租物业可以选择,这也许不是问题。毕竟,在这些市场,租户可以以可预测的价格找到有租期保障的房子,尽管这些条件根据市场情况随时间逐渐改变,这确保了房东有维护物业的激励。

但在租房市场规模很小、运转情况糟糕的国家——常常是因为人们普遍认为所有家庭都应该拥有自己的房子——金融稳定和按揭融资的易得性紧密相关。限制风险最高的借款人获得融资的按揭贷款规则可能引发严重的政治后果。

爱尔兰就是一个例子。2015年1月,爱尔兰央行试图通过限制银行向高风险借款人贷款将金融机构救出又一场灾难性泡沫。结果,房地产价格年增长率从略高于20%下降到略低于5%。但担忧利润的建筑业对这些规则进行了激烈批评,贷款申请被拒、因此不得不在规模很小的租房市场寻找适合房子的普通人也是如此。毫不奇怪,政客也加入战团,利用这一群众情绪。

随着要求爱尔兰监管者放松贷款规则的压力的增加,对它们最终将屈服的担忧也与日俱增。但愿它们能继续坚持。潜在贷款人确实因为这些监管措施而面临真正的挑战;但与泡沫崩溃所引起的痛苦相比,这根本不值一提。

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无论如何,爱尔兰的房地产泡沫经验带来了一个更深的教训——这个教训几乎所有人都没有认识到。一个如此容易制造如此庞大和危险的泡沫的房地产体系必有其根本性缺陷。尽管限制贷款可能有用,但不足以带来高效稳定的房地产体系。

许��爱尔兰人也许认为这一结论过于悲观。也许他们只是希望,这一回爱尔兰能获得运气。也许会吧,并且这一回果真不同了。但并没有多少证据证明这一点。