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Sobrevivir al próximo huracán del mercado inmobiliario

KEY WEST – Andando en bicicleta por la playa para tener una buena vista del atardecer, mi foco delantero ilumina carteles que indican la ruta de evacuación hacia Miami en caso de huracanes. No son ninguna sorpresa, dada la intensidad de las tormentas que pueden caer sobre los cayos de Florida. Más sorprendente es el hecho de que estos carteles reserven lecciones importantes para la normativa financiera.

Los cayos de Florida están mucho más desarrollados que, digamos, durante la vida de Ernest Hemingway. A todo lo largo del archipiélago de cien millas, hay importantes protecciones contra los huracanes. Los estándares de construcción son más exigentes, por lo que los residentes pueden esperar las tormentas en sus casas o, al menos, en edificios locales. Si es necesario evacuar, está la llamada autopista de ultramar (“overseas highway”) una proeza de ingeniería de alto coste que comunica las islas del archipiélago entre sí y con el continente.

Pero si el plan de evacuación no se ejecuta bien, los atascos a lo largo de la ruta de 113 millas podrían atrapar a los evacuados. Si en esa carretera uno queda encallado en el tráfico, no hay mucho más que hacer aparte de esperar y confiar en que la situación mejore.

Los planes actuales para proteger el sistema financiero sufren de debilidades parecidas.

Desde la crisis financiera, los reguladores de Estados Unidos y otros países han ido preparando a los bancos para capear una crisis bancaria similar a las de 2008 y 2009. Hoy tienen más confianza, y con razón, en que un banco en problemas se puede reestructurar de manera eficaz y que los depositantes y otros acreedores de corto plazo no causarán un colapso al retirar su dinero de manera repentina. Confían en que los acreedores de más largo plazo lo podrían asumir.

Pero han surgido inquietantes evidencias de que, como un todo, el sistema financiero global no es más seguro hoy de lo que era en 2007. Cuando comenzó la crisis global de 2008, el mercado inmobiliario en ebullición de Estados Unidos había funcionado por años como un mercado de dinero. Los directores financieros de las compañías (y otros que disponían temporalmente de un exceso de dinero) usaban su efectivo para comprar valores respaldados por grupos de hipotecas, que a su vez venderían al banco al día siguiente, obteniendo atractivas ganancias por los intereses. Este mercado a un día era enorme –y lo sigue siendo- y rivalizaba en tamaño con todo el sistema bancario basado en depósitos.

Pero un sector inmobiliario sin liquidez no puede sostener indefinidamente y con solidez las obligaciones a un día de un mercado estable. Y, de hecho, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, cayó el mercado de dinero de las hipotecas. Puesto que los directores financieros (y otros ahorristas institucionales) ya no querían arriesgar grandes sumas de dinero puestas en carteras hipotecarias, dejaron de comprarlas, dejando a los bancos sin fondos que prestar a las empresas. Este desastre arrasó como un huracán el sistema financiero, que no pudo absorber las pérdidas con fluidez.

Así, los reguladores están construyendo edificaciones más sólidas que puedan resistir un huracán financiero. Quieren asegurarse de que los bancos paguen primero las carteras de créditos hipotecarios. De ese modo, es menos probable que los compradores de este tipo de carteras se asusten, corran a sus coches y atasquen la ruta de evacuación ante la primera señal de problemas en un solo banco.

Suena genial… si funciona. Pero, ¿qué pasaría si los compradores de carteras de créditos hipotecarios a un día decidieran ante una crisis que no merece la pena esperar a ver si funcionan de verdad los mecanismos altamente complejos diseñados para asegurar que se les pague? ¿Qué si lo que les preocupa es todo el mercado de créditos hipotecarios y no solo la seguridad de un único banco? Podrían huir en masa y llevarse con ellos su dinero.

El problema va incluso más allá. Si quienes usan carteras a un día de créditos hipotecarios tienen prioridad sobre otros acreedores, como es hoy el caso, no hay duda de que el mercado a corto plazo de valores inmobiliarios crecerá. Después de todo, resulta atractivo para los inversionistas tener lo que es virtualmente dinero en efectivo y, al mismo tiempo, beneficiarse de mejores tasas de interés que la tasa cercana a cero de los depósitos. De manera similar, los bancos preferirán las tasas de interés sobre esas compras a un día a las tasas sobre la deuda de largo plazo. El resultado bien podría ser una dependencia incluso mayor sobre las carteras hipotecarias, que son lo suficientemente seguras por separado, pero que juntas hacen que el sistema completo se vuelva más frágil.

Este peligro se puede ilustrar con la situación de los cayos de Florida. Si a principios del siglo veinte solo un 50% de la infraestructura del archipiélago podía resistir un huracán, entonces digamos que la mitad de la población podía ser evacuada en caso de que llegara uno. Si la estrecha ruta de escape (hasta 1935, una conexión ferroviaria que de hecho fue destruida por un huracán) se congestionara demasiado, se produciría una tragedia.

Así que las autoridades endurecieron el código de construcción, ofreciendo con ello un nuevo nivel de seguridad que atrajo más habitantes. Si una edificación se inunda, es más probable que resista el embate. En cualquier caso, sus ocupantes tienen muchas opciones: pueden escapar a una edificación cercana o tomar una carretera sin congestión. ¿Pero qué ocurre si toda la ciudad de inunda? Con el doble de residentes, la ruta de escape se atascaría y se volvería peligrosa si todos fueran hacia ella al mismo tiempo.

La calidad de la protección contra huracanes en los cayos de Florida parece formidable. Incluso si las edificaciones no son 100% seguras y la ruta de evacuación no es 100% fluida, están lo suficientemente cercanas como garantizar la seguridad de todos los residentes.

Sin embargo, en el sector bancario no se puede estar tan seguro. Es probable que hoy en día el nivel de seguridad de un solo banco fallido sea alto. Pero parece que en el conjunto del sistema hay demasiados puntos débiles como para garantizar protección ante una corrida bancaria si varios bancos fallan en simultáneo o, peor aún, si todo el mercado inmobiliario, cimentado en un mercado inestable de préstamos a un día u “overnight”, sufre otra de las crisis que lo afectan una vez por generación. Estamos buscándonos problemas al hacer más atractiva la deuda de corto plazo basada en la vivienda que otros canales de ahorro.

Puede que funcionen los sistemas que los reguladores han implementado desde la crisis de 2008. Si se localiza en punto de fallo, lo más probable es que resulten bien. Pero a estas altas resulta casi imposible, incluso para los reguladores, saber a ciencia cierta si el sistema puede resistir un fallo generalizado. Puesto que el mundo padece importantes burbujas inmobiliarias más o menos cada diez años, es posible que no tengamos que esperar mucho para averiguarlo.

Traducido del inglés por David Meléndez Tormen