Boston tram Boston Globe/Getty Images

La Ricchezza Nascosta delle Città

STOCCOLMA – Il mondo sta diventando sempre più urbanizzato, dato che come mai prima d’ora sempre più persone scelgono di vivere in città. Il problema è che la maggior parte delle aree urbane non è preparata a gestire tale afflusso.

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Le città di tutto il mondo si trovano di fronte ad un’incombente crisi di investimenti che le rende meno vivibili di quanto dovrebbero essere. La manutenzione di infrastrutture sociali ed economiche vitali, per non parlare della pianificazione dello sviluppo, è in ritardo a causa della mancanza di denaro. Con le finanze dei governi locali gravate da impegni di spesa in continua espansione, le risorse pubbliche di molte città sono fortemente limitate.

Non deve andare necessariamente così. Anche le città in difficoltà possiedono una serie di risorse commerciali che possono essere utilizzate per invertire queste tendenze. Liberare il valore pubblico di immobili scarsamente utilizzati, ad esempio, o monetizzare i beni di trasporti e servizi, potrebbe e dovrebbe diventare una strategia urbana fondamentale. Ciò non richiede privatizzazioni, ma piuttosto che i patrimoni possano produrre un profitto ragionevole, liberando più risorse di quelle attualmente disponibili nella maggior parte delle città. Infatti, attraverso una gestione patrimoniale più intelligente, le città potrebbero più che raddoppiare gli investimenti senza dover aumentare le tasse o tagliare le spese.

Negli ultimi 50 anni, la proprietà statale di vasti patrimoni commerciali ha scatenato un dibattito polarizzato, specialmente in Europa, ma recentemente anche negli Stati Uniti. La contrapposizione però tra privato e pubblico rappresenta una falsa dicotomia. Ciò che conta di più è la qualità della gestione professionale di tali beni a sostegno delle economie locali.

La redazione di un bilancio accurato – competenza che, nonostante la sua importanza, è incredibilmente rara nella maggior parte delle città – è un passo cruciale verso l’adozione di un approccio incentrato sulla gestione. Con un elenco di risorse in mano ed una corretta comprensione del loro valore di mercato, i contribuenti, i politici e gli investitori possono meglio fare i conti con le conseguenze a lungo termine delle decisioni politiche. Possono anche fare scelte migliori riguardo alla mobilitazione dei profitti, ed evitare i percorsi tradizionali, come l’aumento delle tasse, la spesa finanziata con il debito o l’austerità.

Per varie ragioni, le città generalmente non valutano il valore di mercato dei loro beni patrimoniali. Si consideri una città come Boston, che a prima vista non sembra particolarmente ricca. Le sue dichiarazioni finanziarie sottovalutano il valore reale del patrimonio pubblico, riportando un totale attivo di 3,8 miliardi di dollari, di cui 1,4 miliardi di immobili. Questo valore è leggermente inferiore alle sue passività pari a 4,6 miliardi di dollari nel 2015.

Ma, come la maggior parte delle città, Boston riferisce le sue attività al valore contabile, che è legato al costo storico. Se le proprietà fossero riportate utilizzando gli International Financial Reporting Standards, che richiedono l’utilizzo del valore di mercato per le attività, il patrimonio di Boston avrebbe un valore significativamente maggiore di quello attualmente registrato. In altre parole, la città opera senza avere piena consapevolezza della propria ricchezza nascosta.

E tale ricchezza è grande. Una stima del valore di mercato del portafoglio delle proprietà di Boston suggerisce che il solo patrimonio immobiliare della città valga circa 55 miliardi di dollari. Ma, poiché i leader di Boston non hanno tenuto conto di questo valore, non possono valutare pienamente il costo del sottoutilizzo di tali attività. Se fossero in grado di farlo, potrebbero avere un’idea dei profitti che si otterrebbero sviluppando queste risorse in modo più avveduto.

Una volta considerato il valore di mercato delle attività comunali, il passo successivo verso una solida gestione patrimoniale è capire il profitto che una città può guadagnare dalle entrate e dall’aumento dei valori di mercato dei suoi beni patrimoniali. Questo è fondamentale per confrontare tutte le opzioni di investimento, ma anche per determinare se la performance è stata soddisfacente e per mostrare agli stakeholder che la loro ricchezza è gestita in modo responsabile.

Usando di nuovo Boston come esempio, supponiamo su una base prudenziale che la città possa guadagnare un rendimento del 3% sulle sue attività commerciali con una gestione più professionale e politicamente indipendente. Un rendimento modesto del 3% su un portafoglio del valore di 55 miliardi di dollari equivarrebbe a un reddito superiore al suo reddito totale attuale e molte volte superiore al vigente piano di capitalizzazione di Boston. Anche con un rendimento modesto, Boston potrebbe più che raddoppiare gli investimenti in infrastrutture.

Boston non è affatto un’eccezione. Al contrario, il suo approccio alla valutazione legata al costo storico è condiviso dalle città di tutto il mondo. Di conseguenza, la ricchezza pubblica è intrappolata in beni immobili e in altri beni commerciali non ottimizzati.

Il modo migliore di procedere sarebbe quello di consolidare i beni di proprietà pubblica in un dispositivo di investimento comune che Stefan Fölster ed io abbiamo definito “fondo di ricchezza urbano”. Il fondo sarebbe gestito sulla base delle normali condizioni di mercato in modo trasparente e responsabile, guidato da un mandato cittadino ma diretto da uno staff professionale specifico, in modo da mantenerlo libero da influenze politiche.

Sembra impegnativo, ma si può fare. La HafenCity GmbH di Amburgo, e le parti di Copenhagen rivitalizzate dalla City & Port Development Company, sono solo due esempi di aree urbane che hanno utilizzato questo tipo di meccanismo di sviluppo. Queste iniziative non hanno soltanto aumentato la quantità di abitazioni residenziali; esse hanno anche finanziato infrastrutture vitali come la Metro, le scuole e le università di Copenhagen. Ad Amburgo, l’Elbe Symphony Hall, di recente apertura, è stata finanziata anche tramite una holding di proprietà del governo.

Gestire meglio le risorse patrimoniali della città aiuterebbe i leader locali a potenziare le loro economie, finanziare le infrastrutture sociali ed economiche e sviluppare strategie per progetti a uso misto dinamici e innovativi. Una migliore gestione dei beni urbani contribuirebbe anche a coprire i costi della manutenzione richiesta senza entrare in competizione con i bilanci pubblici, lasciando maggiori risorse per la spesa da destinare a  sanità, istruzione e altre iniziative sociali.

Man mano che le popolazioni urbane crescono, i pianificatori delle città devono diventare più esperti nella gestione del bilancio nel lungo periodo. E non c’è modo migliore per farlo se non utilizzando le risorse già esistenti.

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