Boston tram Boston Globe/Getty Images

La richesse cachée des villes

STOCKHOLM – L’urbanisation gagne chaque jour du terrain parce que plus de gens que jamais choisissent de vivre dans les villes. Le problème est que la grande majorité des zones urbaines ne sont pas préparées à gérer ces afflux.

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Les villes du monde entier sont confrontées à une crise imminente de l’investissement qui les rendent moins vivables qu’elles ne devraient l’être. L’entretien des infrastructures sociales et économiques vitales, sans parler de la planification du développement urbain, est constamment remis au lendemain par manque de financement. Et comme les finances publiques locales sont grevées par des obligations de dépenses qui ne cessent d’augmenter, les ressources de nombreuses municipalités tendent à se tarir.

Cette conjoncture n’a pourtant rien d’inéluctable. Même les villes en difficulté financière sont propriétaires d’un large éventail d’actifs commerciaux qui peuvent être utilisés pour inverser cette tendance. Libérer la valeur publique d’un parc immobilier mal géré par exemple, ou monétiser les transports et les actifs des fournisseurs de services, peuvent et doivent devenir des stratégies urbaines clés. Il n’est pas nécessaire de privatiser ces actifs, mais plutôt de s’assurer qu’ils produisent un rendement raisonnable, libérant ainsi plus de ressources que celles dont disposent la plupart des villes aujourd’hui. En fait, par une gestion plus intelligente des actifs, les villes pourraient plus que doubler leurs investissements sans avoir à augmenter les impôts ou réduire les dépenses.

Ces 50 dernières années, le fait que les pouvoirs publics soient détenteurs de vastes actifs commerciaux fait l’objet d’un débat polarisé, en Europe en particulier, mais aussi plus récemment aux États-Unis. Ors, opposer la propriété publique à la propriété privée est une dichotomie fallacieuse. Le point le plus important est la qualité de la gestion professionnelle de ces actifs qui sous-tendent les économies locales.

Établir un bilan précis – des données que la plupart des villes n’ont pas en dépit de leur importance – est une étape cruciale vers l’adoption d’une approche axée sur la gestion. En disposant d’une liste complète d’actifs, et d’une meilleure compréhension de leur valeur de marché, les contribuables, les politiciens et les investisseurs peuvent mieux estimer les conséquences à long terme de toute décision politique. Ils peuvent également effectuer des choix plus éclairés concernant la mobilisation des rendements et éviter les schémas traditionnels d’augmentations d’impôts, de dépenses financées par l’endettement et de mesures d’austérité.

Pour diverses raisons, les villes n’évaluent en général pas la valeur de marché de leurs actifs économiques. Prenons l’exemple de Boston, une ville qui, à première vue, ne semble pas particulièrement riche. Ses états financiers sous-estiment la valeur réelle des avoirs publics, indiquant une valeur total de l’actif de 3,8 milliards de dollars, dont 1,4 milliard en biens immobiliers, un montant légèrement supérieur à son passif, qui s’établissait à 4,6 milliards en 2015.

Comme la plupart des villes, Boston évalue ses actifs à leur valeur comptable, liée à leur valeur d’acquisition. Si ses avoirs étaient chiffrés selon les normes internationales d'information financière (IFRS), qui impliquent d’utiliser la valeur de marché pour les actifs, les avoirs de Boston seraient nettement plus importants que ceux indiqués actuellement. En d’autres termes, la ville fonctionne sans avoir pleinement conscience de sa richesse cachée.

Et cette richesse est considérable. Une estimation de la valeur de marché du portefeuille immobilier de Boston montre que cette classe d’actifs s’élève à elle seule à 55 milliards de dollars. Mais parce que les pouvoirs publics n’ont pas comptabilisé cette valeur, ils ne peuvent pas pleinement mesurer le coût induit par une mauvaise gestion de ces actifs. S’ils le pouvaient, ils comprendraient mieux les avantages liés à un développement plus astucieux de ces actifs.

Après avoir comptabilisé la valeur de marché des avoirs municipaux, la prochaine étape vers une gestion saine des actifs est de comprendre quel rendement une ville peut dégager des revenus et de la valeur de marché croissante de ses actifs. Cette étape est indispensable non seulement pour comparer les options d’investissement, mais également pour vérifier si la performance est satisfaisante et pour démontrer aux parties prenantes que leur richesse est gérée de manière responsable.

Pour reprendre l’exemple de Boston, assumons prudemment que la ville peut espérer un rendement de 3 pour cent sur ses actifs commerciaux, avec une gestion plus professionnelle et politiquement indépendante. Un rendement modeste sur un portefeuille de 55 milliards se traduirait par un revenu supérieur à ses revenus totaux actuels, et également plusieurs fois supérieur à son plan d’investissement courant. Même avec un rendement modeste, Boston pourrait plus que doubler ses investissements dans les infrastructures.

Boston n’est pas une exception. Au contraire, sa démarche de valorisation historique est partagée par la majorité des villes dans le monde. La richesse publique est ainsi piégée dans l’immobilier et d’autres actifs commerciaux non optimisés.

La meilleure voie à suivre serait de rassembler tous les actifs publics dans un seul véhicule d’investissement que Stefan Fölster et moi-même avons appelé des « fonds de richesse urbains ». Ces fonds seraient gérés de manière indépendante, transparente et responsable, sous mandat de la ville, mais dirigés par une équipe professionnelle de façon à ne pas subir d’influences politiques.

La tâche semble ardue, mais elle est possible. La société HafenCity GmbH de Hambourg en Allemagne et des parties de Copenhague revitalisées par l’entreprise publique de développement urbain City & Port Development Company, ne sont que deux exemples parmi d’autres de zones urbaines développées au moyen de tels montages financiers. Dans le cas de Copenhague, le projet a permis non seulement d’accroître le nombre de logements résidentiels, mais également de financer des infrastructures essentielles, dont le métro de la ville, des écoles et des universités. A Hambourg, la Philharmonie de l’Elbe a également été financée par un holding du gouvernement.

Une meilleure gestion des actifs municipaux aiderait les pouvoirs publics à stimuler l’économie locale, à financer les infrastructures sociales et économiques et à développer de stratégies pour la mise en œuvre de projets novateurs, dynamiques et polyvalents. Une meilleure gestion des actifs municipaux contribuerait aussi à couvrir les coûts de l’entretien nécessaire des équipements sans exercer de contraintes sur les budgets gouvernementaux et ainsi consacrer les fonds économisés à la santé, l’éducation et à d’autres initiatives sociales.

Au fur et à mesure que les populations urbaines augmentent, les urbanistes doivent devenir plus à même d’élaborer des stratégies de financement à long terme. Et il n’existe pas de meilleur façon de le faire qu’en utilisant les actifs qui existent déjà.

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