Boston tram Boston Globe/Getty Images

隐性城市财富

斯德哥尔摩——世界正越来越城市化,因为越来越多的人选择在城镇和城市中生活。麻烦的是,多数城市地区均未做好准备管理人口流入。

The Year Ahead 2018

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世界各地的城市面临着迫在眉睫的投资危机,导致这些城市不适宜居住。重要社会和经济基础设施的维护,更不用说规划发展,正因为缺乏现金而遭遇延误。随着持续扩大的支出承诺拖累地方政府财政,许多城市的公共资源受到严重的制约。

事情并不一定非得是这样。就连苦苦挣扎的城市也拥有一系列商业资产能够借以扭转这样的趋势。例如充分释放利用不足的房地产的公共价值,或者实现交通运输和公用事业资产货币化,不仅可以而且应当成为核心的城市战略。这并不需要进行私有化,而是要求资产可以产生合理的回报,从而释放出比目前多数城市所拥有的更多的资源。事实上,通过更智能化的资产管理,城市可以在不增加税收也不削减开支的情况下实现投资翻番。

过去50年,政府拥有大量商业资产引发了观点截然不同的辩论,尤其是在欧洲,但最近美国也出现了类似的情况。但将私有和公有对立是一种二分法错误。最重要的是支持当地经济发展的上述资产的专业管理质量。

编制准确的资产负债表——尽管这种知识十分重要,但却在多数城市欠缺得令人震惊——是朝着采取以管理为中心策略迈出的关键步骤。手握资产清单并准确理解资产的市场价值,纳税人、政治家和投资者就可以更好地思考决策的长期后果。他们可以在收益调动方面做出更好的选择,同时避免采用传统的增税、债务融资或紧缩的方法。

由于各种原因,城市一般不会就其经济资产的市场价值展开评估。比如波士顿这样的城市,这座城市乍看上去似乎并不特别富有。这座城市的财务报表低估了公共资产的真实价值,报告总资产为38亿美元,其中14亿美元是以房地产的形式存在的。波士顿按现行口径统计的资产总额比2015年46亿美元的负债略少。

但像多数城市一样,波士顿报告的资产账面价值与其历史成本挂钩。如果按照国际财务报告准则来报告财产数量(该准则要求使用资产的市场价值),那么波士顿所持有的资产会比目前所报告的价值大得多。换句话讲,这座城市正在不完全了解其隐性财富的情况下运营着。

隐性财富是巨大的。对波士顿房地产投资组合的市场估值显示仅这座城市的房地产价值一项就高达约550亿美元。但因为波士顿领导人并未考虑这一价值,他们就无法充分衡量任由上述资产管理不善所带来的损失。如果他们能够了解现有资产的市场价值,他们就会大致了解更为敏锐地开发这些资产所带来的收益将会是什么量级的。

在了解市政资产的市场价值后,健全资产管理的下一步就是要了解城市从收入和资产价格上涨中获得的收益是什么量级的。这对比较所有投资方案至关重要,而且还可以确定资产管理绩效是否令人满意,并向利益相关方证明他们的财富正在被负责任的管理着。

再次以波士顿为例,我们保守假设该市商业资产在更具专业和政治独立性的管理下可以产生约3%的回报。对价值550亿美元的投资组合而言,区区3%的收益就将超过该市目前的总收入,而且是波士顿现行资本计划的数倍之多。即使收益率并不十分出色,波士顿也可以实现基础设施投资翻番的目标。

波士顿绝不是什么特例。恰恰相反,其所引用的历史估值法仍被世界各地许多城市所沿用着。结果导致公共财富被困在房地产和其他非优化的商业资产当中。

改变现状的最佳方法是将公有资产整合到斯蒂芬·福斯特和我称之为“城市财富基金”的共同投资工具中。该基金将以透明、可追溯的方式进行商业化管理,这种管理需要在城市委托下进行,但必须由一位敬业的专业人士负责指挥,以使其免受政治影响。

这听上去颇具挑战性,但却是可以实现的目标。汉堡的海港新城有限公司和城市港口开发公司重新开发的哥本哈根部分地区不过是城市地区利用这种发展机制的两个世纪的例子。上述工作不仅增加了住宅的数量;而且还资助了哥本哈根地铁、学校和大学等重要基础设施。在汉堡,最近开放的易北河交响乐厅同样由一家政府控股公司出资建设。

更好的管理城市资产将协助地方领袖发展经济,为社会和经济基础设施融资,并为充满活力和创新的混合用途项目制定战略。更好的管理城市资产还将有助于在不与政府预算争夺资源的情况下弥补所需的维护成本,从而将更多的钱留给医疗、教育和其他社会项目。

随着城市人口的增长,城市规划者必须更善于制定长期预算。这样做的最好方法是充分利用这座城市已经掌握的资产。

翻译:Xu Binbin

http://prosyn.org/kGLIhVk/zh;

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