2

Кейнс и Хайек на рынках недвижимости Китая

ГОНКОНГ – Цены на недвижимость в главных городах Китая резко растут, вызывая противоречивые предсказания надувных пузырей экономического развития или экономически благоприятного поворота в ближайшем будущем. Что же в действительно происходит на горячих рынках недвижимости Китая?

Национальное бюро статистики Китая (НБС) показало на прошлой неделе, что в десяти из 70 обследованных больших и средних городов Китая отмечен рекордный годовой рост цен ‑ более чем на 20% для нового коммерческого жилья. Наибольший рост в группе больших городов показали Шанхай и Шэньчжэнь, где рост стоимости составил свыше 37%. В средних городах лидируют Сямынь и Хэфэй, где рост цен превысил 40%.

 1972 Hoover Dam

Trump and the End of the West?

As the US president-elect fills his administration, the direction of American policy is coming into focus. Project Syndicate contributors interpret what’s on the horizon.

Крис Уотлинг из компании Longview Economics (долгосрочная экономика) сравнивает нынешний рынок недвижимости Китая с голландской манией по выращиванию тюльпанов, которая достигла максимума в 1637 году. Он указывает, что цены на недвижимость в Шэньчжэне, в частности, подскочили на 76% с начала 2015 года, подняв цену на стандартный дом до 800 000 долларов США, чуть ниже средней цены на жилье в Силиконовой долине. Он предполагает, что это может быть последним парадом перед крахом рынка.

Лю Шицзинь, бывший вице-министр Центра развития реформ Государственного Совета Китая, не соглашается с этим предположением. Вместо этого он утверждает, что после шести лет снижения инвестиций в инфраструктуру и строительство рост китайского рынка недвижимости возможно еще выходит из застоя, и ликвидность и доверие потребителей только еще начинают возвращаться во вклады на строительство жилья.

Чтобы понять, кто из них прав, важно, во-первых, признать, что рынки недвижимости не всех китайских городов однозначно растут. В 42 городах из числа рассмотренных Национальным бюро статистики (НБС), имеющих излишек производственных мощностей и избыточные имущественные и материальные запасы, рост цен составил меньше чем 5%, причем в восьми городах цены на недвижимость снизились или остановились. Эти расхождения с��здают дилемму для высокопоставленных китайских политиков и инвесторов, которые теперь должны тщательно рассмотреть идеи двух экономических гигантов: Джона Мэйнарда Кейнса и Фридриха Хайека.

В период замедления экономического роста некоторые экономисты больше защищают кейнсианские меры макростабилизации, во многом похожие на те меры, с помощью которых Китай поддерживал рост экономики после глобального экономического кризиса 2008 года. Но во многих областях страны, особенно в северо-восточных, центральных и западных регионах, замедление не может быть преодолено путем простого увеличения мероприятий по стимулированию экономики.

Действительно, стимулирование экономики в этих регионах в основном приводит к переводу экономики в другие части страны, труд и капитал перетекают к прибрежным районам, которые имеют более передовые технологии, более высокие показатели инноваций, лучшую инфраструктуру и более благоприятную рыночную деловую среду. Поэтому регионы более медленного развития нуждаются в структурных реформах и в других экономических предложениях, включая сокращение материальных запасов, уменьшение избыточной производственной мощности и списание безнадежных долгов местных органов власти и государственных предприятий.

Регионы с растущими ценами на недвижимость, между тем, имеют тенденцию притягивать рабочую силу и капитал благодаря высокому росту экономики и наличию лучших вакансий рабочих мест. Исследование «China Securities International» показало, что в 2000-2010 годах в города восточного Китая прибыло 82,4% всех потоков миграции населения. К 2010 году число мигрантов в Пекине, Шанхае и Тяньцзине более чем удвоились, достигая 34,5%, 37,9% и 21% соответственно.

В попытке справиться с ростом населения в этих городах, которые столкнулись с проблемой огромной нехватки земли, помещений для жилья и городской инфраструктуры, правительство Китая ввело ограничения как на спрос, так и на предложение жилья. Однако, в связи со скачком цен на жилье в этих городах, усилия правительства не дали результатов.

Высокопоставленные китайские политики забыли об экономической теории Хайека. Иначе они бы ожидали, что рынки труда и капитала будут продолжать перемещаться к точкам роста экономики и инноваций в городских центрах. Они также признали бы, что рыночные цены естественно отражают сложную, специфическую и изменяющуюся компетенцию населения, которая распределена среди людей и корпораций, а не устанавливается плановиками из центрального аппарата. И они должны были принимать во внимание тот факт, что если предложение должно соответствовать спросу, инвестиции в недвижимость и инфраструктуру должны соответствовать этому принципу.

Вместо этого высокопоставленные политики Китая непреднамеренно создали узкие места в вопросах предложения земельной собственности. Операции с земельными участками в крупных и средних китайских городах количественно сокращаются в значительной степени под влиянием ограничений в политике городского планирования, несмотря на развитие и изощренность рынков жилищной собственности.

К счастью, у градостроителей Китая есть возможности для снижения ограничений по предложению жилья под строительство, принимая во внимание процент застройки (отношение общей площади здания к площади земли, на которой стоит здание). Согласно исследованию «China International Capital Corp», процент застройки в Шанхае составляет только 16% по сравнению с 44% в Токио и 60% в Нью-Йорке. Внутри всей площади застройки для жилых функций в Шанхае используется только 36%, по сравнению с 60% в Токио и 44% в Нью-Йорке.

Другими словами, доступной земли для продажи под жилищное строительство в Шанхае из-за принятых ограничений значительно меньше, чем в Нью-Йорке или даже Токио, что является основной причиной растущих цен на недвижимость в этих городах. Фактически, если предложения по земельному фонду и общая площадь под строительство не будут увеличены, повышение расходов на местную инфраструктуру приведут к еще более высоким ценам на жилищную собственность.

Кажется правильным высказывание Лю Шицзиня, что население становится все более и более уверенным в рынке недвижимости. Недавнее увеличение спроса на жилье может отражать желание населения застраховать свои высокие сбережения против инфляции или, что более важно, мнение о том, что они должны получить жилье уже сейчас, учитывая ограниченное предложение. Так или иначе, но теперь население убеждено, что инвестиции в жилье ‑ относительно безопасный выбор при вложении капитала.

Fake news or real views Learn More

Если это так, то вероятно, что риск возникновения пузыря недвижимости в Китае преувеличен. Но это не означает, что в имущественном секторе Китая все в порядке. Если правительство игнорирует сигналы рынка, несоответствие между спросом и предложением может вырасти, подрывая экономический рост в динамично развивающихся регионах, оставляя при этом регионы с низкими темпами роста экономики задавленными избыточной мощностью и убыточными активами.

Хорошие новости заключаются в том, что все еще существует существенная возможность для стратегического маневра. Вопрос теперь состоит в том, удастся ли китайским властям действительно понять и эффективно ответить на сигналы рынка.