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反对补助住房债务的理由

发自新加坡——据纽约联邦储备银行统计,今年第一季度末美国的消费者负债总额再创新高(以美元计),越过了2008年第三季度全球金融危机爆发时的前一高点。虽然汽车贷款和学生贷款一路增长迅猛,但房屋债务仍然占据了12.7万亿美元总额的2/3以上。

作为收入的一部分,家庭负债对国民经济的威胁已经比十年前有所减弱。但新的统计数字依然提醒了我们美国家庭储蓄不足的现实。

有些人会把美国人的消费倾向归结为文化因素——正如亚洲人喜欢存钱。但这其中也存在一个重要的政策因素:美国政府的政策设计好像就是在鼓励美国人尽可能多地承担住房债务。

经济学家都不愿向人们解释为何应该少借点钱。因为该建议听起来就跟学校教务主任的唠叨一样让人生厌,看上去似乎对那些收入无法跟上当今生活水平的人来说缺乏同情心——因为过往的历史趋势给了他们一个生活肯定会变好的迷梦。但在政策上鼓励过度负债并没有任何好处,相信数百万在2008年危机之后失去家园的人已经证明了这一点。

据说拥有自己的家是美国梦的重要组成部分。做梦没有错,但租房子也没有错。须知买房子通常是家庭兴旺发达的结果,而不是原因。

 “所有权社会”的倡导者认为,房主会比租客更注意维护房产,还能对临近社区带来正面的外部性影响。但对房屋所有权的群体性鼓吹也会削弱劳动力流动。在上一场经济衰退中,许多美国失业者都无法迁移到就业机会更多的其他地区,因为他们无法出售自己的房屋,而这正是求职者被房屋危机绑架的可靠证据

鼓励自置居所的代价可并不低。据估计针对美国住房债务的总体实际年度补贴额约占国民年收入的1%,其中最大部分是房屋抵押贷款利息的免税额,可是这种做法在耗费大量政府收入的同时又很难在分配上实现其合理性——只有那些收入高到可以将其列入免税项目的人才可以享受这种福利。

如果美国总统特朗普能在明年通过任何经济法规的话,那很可能跟减税有关。国会共和党人表示,他们想要实现既不影响政府收入又提高效率的税收改革,并将其定义为一面降低边际税率,一面取消那些扭曲了政策意图的免税项目,从而保持政府收入和预算赤字稳定。照此说与房屋抵押贷款利息对应的减税应该是改革的首要目标,但特朗普政府却明确排除了这一点。

尤其让人生疑的是特朗普对某些只会让他这类房地产开发商得益的税项的支持。其中一个这样的漏洞让开发商得以利用超过其投资额的损失来抵扣应缴税收入。另一个则利用“相同物类财产交换”来躲避资本增值税。

但特朗普或共和党人也只是这个问题的一部分而已。有利于抵押债务的政策本身就极受欢迎,获得了几乎所有主要政党政治家的一贯支持,在他们眼中实现住房所有权的最大化简直就是天经地义的事。

除了用房屋抵押贷款利息抵扣应缴税额之外,借款人还可以借助相当于其所购房屋价值5%(甚至更低)——而不是更符合标准的20%——的首付来买房。而在韩国新加坡等许多国家都有相关法规——比如房价贷款比——来限制多少家庭贷款额,甚至设法反周期性地收紧贷款限额或税收措施,而这也有助于稳定房价周期的推荐方式。

但美国不是唯一一个倾向于过度发放住房债务的国家。例如在英国就制定了“帮买房”政策来补贴家庭买房,首付也只需5%。

美国长期补贴住房债务的另一种方式则是借助大型准政府抵押贷款承销商房利美和房地美。虽然这两家公司都是私营机构,但却从纳税人处获得了隐性政府担保,也成为了道德风险的典型案例。可以肯定的是,它们在2008年都获得了联邦监管。国会很容易在消除隐含担保的时候很重蹈将两者私有化的覆辙。对此应该提高两房的资本准备金标准,正如监管机构正确地强迫银行所做的那样。

2010年由奥巴马总统签署执行的《多德-弗兰克金融改革法案》包含多项旨在减少下一次大规模金融危机爆发可能性��条款。但如果国会不是在过去七年中处心积虑消磨这一法案的话,那么该法律早就令金融体系进一步向正确的方向发展了。

举个例子,法案明智地要求银行和其他抵押贷款发起人在自家资产报表上至少留存相当于其创设总额5%的住房贷款产品,而不是将其全部重新包装转售给他人,因为这种“风险共担”可以促使贷款发起人去验证借款者的信誉。但在国会的巨大压力下,这一要求在2014年被废除了。

具有讽刺意味的是,在美国,鼓励住房债务甚至未能成功提高本国相对于其他国家的自有住房比率:即便在住宅市场繁荣期,这些补贴对房价的推动力也比自有住房的增长量要大。美国自有住房比率甚至还比不上加拿大等许多具有更明智抵押贷款政策(不含税收抵扣)的国家,而2007~09年的危机更将该比率从69%降至63%。当然,房屋债务的扭曲本身就是崩溃的关键因素。

大多数经济学家长期以来都对美国补贴住房所有权的政策表示不满,但他们中的大多数人却依然守口如瓶,到如今许多美国人根本不再想听专家的意见了。人们是什么时候失去信心的?不正是当经济受到住房和金融危机的打击,而经济学家却无法做出预判的时候吗?