Latin America
Растущий рынок жилья Латинской Америки
Michele Wucker
|
|
|
|
Нью-Йорк – Будет ли поставлена под угрозу одна из самых положительных тенденций в Латинской Америке – рост местных кредитных рынков, которые значительно расширили доступ к покупке жилья в регионе – в результате последствий субстандартного ипотечного кризиса в США, который распространился на мировые рынки?
Крупные международные банки и ипотечные заимодатели пришли на рынки по всей Латинской Америке, предлагая финансовые услуги, которые позволяют кредиторам лучше управлять рисками. Банки креативно подошли к таким источникам потенциальной прибыли и кредитоспособности, как денежные переводы мигрирующих рабочих, домовладения в собственности нескольких семей, а также другим источникам, которым раньше не уделялось внимания. Аналогично, распространение микрокредитования предоставило доступ к капиталу заемщикам, которые ранее считались некредитоспособными.
До сегодняшнего дня субстандартный ипотечный кризис оказывал ограниченное прямое влияние на ипотечные рынки Латинской Америки. В Мексике, благодаря созданию рынка ценных бумаг жилищной ипотеки в 2003 году, рынок недорогого и среднего по стоимости жилья быстро вырос. Только за последний квартал 2007 года мексиканские эмитенты продали новых, подкрепленных ипотекой, ценных бумаг на 1,5 миллиарда долларов США – значительная часть из 4,4 миллиарда долларов неоплаченных – только с незначительным снижением цен, чтобы отобразить глобальный вынужденный риск, как следует из Asset Securitization Report (отчета по секьюритизации активов). Относительно спокойным оставался также и чилийский рынок.
Эти рынки были частично изолированы, так как большинство инвестиций в ценные бумаги, подкрепленные недвижимостью, поступали от местных инвесторов, которые часто нуждались в инвестировании на рынках местной валюты. Более важно то, что ипотечные рынки Латинской Америки и домовладельцы очень отличаются от таковых в США.
«То, что на глобальных рынках будут происходить колебания – это естественно», - говорит Грег Кабанс, исполнительный директор Отделения структурированного финансирования Латинской Америки в Fitch Ratings - международном агентстве кредитных рейтингов. «Однако страны Латинской Америки с кредитной точки зрения на сегодняшний день намного более состоятельны, чем когда бы то ни было, для того чтобы противостоять колебаниям и изменениям на мировых рынках».
Правительства Латинской Америки смогли извлечь пользу из уроков прошлого. «Текильский кризис» в Мексике 1994-1995 годов сделал неплатежеспособными многих домовладельцев, когда песо упал на 70%, а процентные ставки взлетели. В Мексике у всех ипотек фиксированная процентная ставка, в отличие от печально известного «взрывного ARM», который отвернул домовладельцев США от ипотек с меняющейся процентной ставкой, когда выросли процентные ставки. Ипотеки в Мексике индексируются на уровень инфляции, но государственное ипотечное агентство привязывает этот индекс к минимальной зарплате и покрывает разницу, если корректировки процентов в соответствии с инфляцией по ипотеке опережают рост зарплаты. Это защищает как заемщиков, так и кредиторов.
Таким образом, хотя процент просроченных ссуд незначительно вырос в Мексике после создания ипотечного рынка в 2003 году, только около 5% ипотек просрочены на 31 и 60 дней и только 2% просрочены на 61 и 90 дней. По сравнению в США 21% субстандартных ипотек с меняющейся процентной ставкой просрочены на 90 дней или лишены права выкупа.
Аналитик «Standard & Poor’s» Хуан Пабло Моллейн обращает внимание на то, что в Мексике нет ликвидного вторичного рынка, на котором ипотечные ценные бумаги могут быть проданы покупателям, которые значительно удалены от оригинального эмитента. Это делает покупателей более осторожными.
Положительной чертой прошлого финансового кризиса в Латинской Америке стало то, что большинство людей имеют менее значительные долги, чем граждане США. Например, в Мексике долг по ипотекам составляет менее 10% ВВП, около 50% ВВП он составляет в Европе и 82% в США – соотношение, которое увеличилось более чем в четыре раза за последние двадцать лет.
Низкий уровень личной задолженности в Латинской Америке дает возможность построить конструктивную традицию займов, расширяя экономические возможности. Нет сомнения в том, что увеличение доступа к финансовым услугам имеет огромный позитивный потенциал, если он регулируется ответственно.
В своей опубликованной в 2000 году книге « Тайна капитала » перуанский экономист Хернандо де Сото говорит, что доступ к кредитным ресурсам является мощным инструментом развития, который до сих пор не использовали в полной мере. Он подчеркивает решающую роль домовладения в том, чтобы позволить людям с низким уровнем дохода добыть капитал, который может быть использован для инвестиций в малый бизнес, образование или другие проекты, которые могут значительно улучшить уровень жизни, как в среднесрочной, так и в долговременной перспективе.
Однако по мере того, как расширяется спектр доступных в Латинской Америке финансовых услуг, увеличивается опасность злоупотребления ими. Этот урок необходимо усвоить у США, в которых легкий доступ к кредитам привел к самоуверенности властей, возможностям для действий шарлатанов и трагедии для тех, кто потерял или потеряет свои дома. Американцы стали использовать свои дома, как денежные печатные станки, из которых они получали кредитные средства для потребления, а не инвестиций. Значительный рост цен на жилье делает простым расчет на то, что недвижимость будет продолжать увеличиваться в цене.
Латиноамериканцы долгое время рассматривали свою недвижимость, как долгосрочное вложение и защиту от инфляции. При значительно более низкой инфляции за последние двадцать лет другие инвестиционные возможности были более прибыльны, что позволило контролировать цены на недвижимость. В то же время расширенный доступ к кредитам поддержал строительный бум, чтобы удовлетворить широкий неудовлетворенный спрос. Только в Мексике дефицит жилья оценивается в шесть миллионов единиц.
В то время как США и Европа понижают процентные ставки, чтобы придать новые силы своим экономикам и успокоить финансовые рынки, самым значительным действием субстандартного кризиса в Латинской Америке может стать увеличение инфляции. По иронии судьбы, в таком случае расширенный доступ к ипотечным займам, который создает новых домовладельцев в Латинской Америке, может привести к необходимости защищать регион от той катастрофы, к которой привел слишком свободный доступ к кредитам в США.
Мишель Вакер – исполнительный директор Института мировой политики в Нью-Йорке и автор книги «Локаут: почему Америка продолжает неправильно относиться к иммиграции, тогда как наше процветание зависит от правильного к ней отношения».
Copyright: Project Syndicate, 2008.
www.project-syndicate.org
Перевод с английского – Николай Жданович
You might also like to read more from Michele Wucker or return to our home page.
|
|
KaseyP 09:32 14 Dec 09
The immediate reaction by mortgage companies to the housing market collapse was to tighten credit. They pulled in the reins so much that almost no one who needed money could get it. This seemed a justifiable reaction considering the magnitude of the economic turmoil. A problem with looking back too long is that it doesn't encourage moving forward. The role of appraisers now has become one of defender of the bank. They may have swung too far the other way, and are being reactive to the crisis just like they were to the conditions that caused it - and those that don't study the past are doomed to repeat it. The truth is that no deals mean nobody gets any money. Having a mortgage loan can help me to have my own house and anything that I needed.