por Robert J. Shiller

Los tipos de interés están a punto de subir en todo el mundo. Los tipos a corto plazo han llegado a estar tan bajos desde la recensión mundial de 2001 -1 por ciento y 2 por ciento en los Estados Unidos y la Eurozona, respectivamente, y prácticamente cero en el Japón-, que un fortalecimiento de la economía mundial obligará a los bancos centrales a tirar de las riendas monetarias.

El banco central de Australia ya ha ido aumentando los tipos desde mayo de 2002 y el de Gran Bretaña desde noviembre de 2003.

En los Estados Unidos, es probable que la reunión del Comité Federal del Mercado Abierto que se celebrará los días 29 y 30 de junio constituya un momento decisivo, al invertir la constante bajada del tipo de los fondos federales de referencia desde que Alan Greenspan empezó a relajar la política monetaria en 2001, a lo que probablemente seguirán aumentos de los tipos en China, la Eurozona y otros sitios.

Dada la tendencia de los bancos centrales a cambiar los tipos de interés gradualmente, cualquier cambio de dirección significa otros probables cambios posteriores en la misma dirección. ¿Qué significará el cambio de esa referencia para los precios de activos como los valores bursátiles y la vivienda?

En teoría, cuando los intereses suben, hay razones para pensar que los precios de los activos bajarán. Cuanto más altos lleguen a ser los tipos de interés, mejor se encontrarán las inversiones en bonos, que compiten con las inversiones en otros activos, como, por ejemplo, los valores bursátiles y la vivienda. Unos tipos de interés más altos aumentan también el costo de los préstamos para comprar dichos activos, lo que puede reducir su demanda y, por tanto, ejercer una presión para la bajada de sus precios. Cuando los tipos de interés bajan, se puede predecir el efecto opuesto en los precios de los activos.

De hecho, la historia de las reacciones de los mercados de valores ante los cambios de los tipos de interés es mixta. Unos veces los cambios en los tipos de interés predicen ese efecto y otras veces no.

Por ejemplo, el índice de precios de los valores del NASDAQ experimentó una espectacular subida del 14 por ciento el día (3 de enero de 2001) en que la Reserva Federal americana inició su más reciente serie de reducciones de los tipos de interés. Lo que era de esperar era un aumento brusco en el mercado, pero después el NASDAQ bajó el 22 por ciento durante el año siguiente, pese a que la Reserva Federal siguió reduciendo los tipos de interés intensamente.

¿Sugiere esa experiencia que el índice del NASDAQ bajará bruscamente, si la Reserva Federal aumenta los tipos de interés el 30 de junio?

No. El momento en que se produjo la bajada de tipos en 2001 asombró al mercado. En cambio, se espera de forma generalizada que la Reserva Federal suba los tipos al final de este mes, por lo que no habrá un efecto de sorpresa. El mercado puede saber -y no sólo por la experiencia del período 2001-02- que los movimientos de los tipos de interés no tienen efectos predecibles en los precios de los valores.

Pero hay razones para pensar que unos tipos de interés más altos, aunque sean de esperar, pueden tener repercusiones negativas en los precios de las viviendas. Se debe a que, a diferencia de los profesionales que hacen transacciones de valores, la mayoría de los compradores de viviendas son personas comunes y corrientes sin grandes conocimientos financieros. Las personas no especializadas y con otros pensamientos pueden cometer graves errores económicos.

En muchos países, el valor de la vivienda se ha disparado hasta niveles elevados, al haber sido los mercados presa de una exaltación irracional. El alto precio de la vivienda ya está presionando intensamente a muchas familias, que han de esforzarse para pagar sus hipotecas. Cuando los tipos de interés suban, subirán también esos pagos (en los casos de intereses variables) y pueden llegar a ser insostenibles.

Si pedimos prestado el equivalente de los ingresos de tres años para comprar una vivienda, un tipo de interés hipotecario del seis por ciento significa que el 18 por ciento de nuestros ingresos van destinados al pago de intereses, lo que puede ser tolerable, pero, si los tipos suben al ocho por ciento, los pagos de intereses de la hipoteca suben al 24 por ciento, lo que, junto con la amortización, los impuestos y otras deudas y los gastos necesarios, pueden representar una proporción demasiado elevada del presupuesto familiar. Entonces algunos intentarán vender sus viviendas excesivamente valoradas y el desequilibrio resultante en el mercado causará una bajada de los precios.

Los titulares de hipotecas con tipos de interés fijos también son vulnerables a los aumentos de tipos, pero menos directamente. Se debe a que, si tienen que mudarse y vender su vivienda, puede no haber compradores que puedan afrontar pagos de intereses mayores, a no ser que también baje el precio de la vivienda.

En cambio, no es probable que los inversores expertos, como los que hacen grandes inversiones en el mercado de valores, caigan en esa trampa, pero los compradores de viviendas no son tan despabilados, por lo que pueden no ver el cambio que se acerca o pueden no hacer los planes oportunos para afrontarlo.

Como han demostrado los psicólogos, las personas pueden inclinarse por "tomar los deseos por realidades" y descartar los posibles problemas futuros sobre los que prefieren no pensar. Pueden exagerar la probabilidad de un éxito económico ("Dentro de unos años estaré ganando mucho más dinero") y no tener en cuenta lo suficiente los problemas corrientes que periódicamente afectan a los presupuestos familiares ("Perderé mi puesto de trabajo o me divorciaré").

A esa actitud despreocupada es a la que se deben en última instancia las burbujas inmobiliarias allí donde se están dando. Los tipos de interés bajos no causaron las burbujas. Simplemente facilitaron a las personas, en las zonas del mundo en las que resulta creíble a medias la historia de una fabulosa economía futura, la posibilidad de ceder a sus fantasías. Los aumentos de los tipos de interés administrarán una nueva dosis de realidad: el gasto en intereses para poseer una vivienda va a representar una proporción mayor de los presupuestos familiares, realidad dura que acabará entrando en nuestras cabezas.

Pero, cuando los bancos centrales empiecen a aumentar los tipos de interés, la bajada de los precios de la vivienda no se producirá rápidamente. Hasta hace muy poco no han empezado los precios de la vivienda a dar señales de ceder en Australia, tras dos años de aumentos de los tipos. Los mercados de la vivienda, dominados por inversores aficionados, no cambian bruscamente. En los lugares en que los precios de las viviendas han ido subiendo rápidamente, la tendencia al alza puede continuar o estabilizarse por un tiempo. En la mayoría de los lugares en que los precios son altos, pasará un tiempo hasta que se produzca una auténtica bajada.