Mit einem baldigen weltweiten Zinsanstieg ist zu rechnen. Die kurzfristigen Zinsen sind seit Beginn der weltweiten Rezession des Jahres 2001 so tief gefallen - auf 1% bzw. 2% in den Vereinigten Staaten und Eurozone und praktisch auf null in Japan - dass ein Anziehen der weltweiten Konjunktur die Zentralbanken zwingen wird, die geldpolitischen Zügel zu straffen.

Australiens Zentralbank hat bereits im Mai 2002 begonnen, die Zinsen anzuheben, und die Bank von England tat dasselbe im November 2003.

In den USA dürfte die zweitägige Sitzung des Offenmarktausschusses der Federal Reserve am 29. und 30. Juni einen wichtigen Wendepunkt darstellen und die Entwicklung beim marktbestimmenden Zinssatz für Tagesgelder umkehren, der stetig gesunken ist, seit Alan Greenspan im Jahre 2001 die Geldpolitik lockerte. Zinserhöhen in China, der Eurozone und andernorts dürften folgen.

Angesichts der Tatsache, dass die Zentralbanken die Zinsen in aller Regel schrittweise anheben, zieht jede Veränderung in eine bestimmte Richtung weitere Zinsschritte in dieselbe Richtung zu einem späteren Zeitpunkt nach sich. Was bedeutet diese historische Veränderung für die Preise von privaten Immobilien oder für die Aktienkurse?

In der Theorie besteht bei steigenden Zinsen Grund zu der Annahme, dass die Preise für solche Vermögenswerte fallen. Je stärker die Zinsen steigen, desto mehr rentieren sich Kapitalanlagen in Anleihen, die mit anderen Anlageformen wie Aktien oder Immobilien konkurrieren. Höhere Zinsen lassen außerdem die Kosten für die Kapitalaufnahme zum Erwerb dieser Anlageformen steigen; dies kann die Nachfrage nach ihnen verringern und einen Abwärtsdruck auf Kurse bzw. Preise auslösen. Wenn die Zinsen fallen, so ist mit einem gegenteiligen Effekt zu rechnen.

Tatsächlich jedoch ist die Geschichte der Reaktionen des Aktienmarktes auf Zinsänderungen uneinheitlich. Manchmal führen Zinsänderungen zu dem vorhergesagten Effekt, manchmal auch nicht.

So machte beispielsweise der NASDAQ-Aktienindex am selben Tag (dem 3. Januar 2001), an dem die amerikanische Federal Reserve ihre jüngste Serie von Zinssenkungen einleitete, einen spektakulären Sprung nach oben - ein Kurssprung, ganz wie man ihn erwartet hätte. Im weiteren Jahresverlauf allerdings fiel der NASDAQ dann um 22%, obwohl die Fed ihre Politik aggressiver Zinssenkungen fortsetzte.

Legt diese Erfahrung nahe, dass der NASDAQ-Index steil abstürzen wird, falls die Fed am 30. Juni die Zinsen anhebt?

Die Antwort lautet nein. Der Zeitpunkt der Zinssenkung des Jahres 2001 kam für den Markt völlig überraschend. Im Gegensatz dazu wird gegenwärtig allgemein erwartet, dass die Fed die Zinsen zum Monatsende anheben wird; es fehlt also das Überraschungsmoment. Der Markt weiß - und zwar nicht allein aufgrund der Erfahrungen der Jahre 2001 und 2002 - dass Zinsbewegungen keine vorhersagbaren Auswirkungen auf die Aktienkurse haben.

Es gibt jedoch Grund zu der Annahme, dass Zinserhöhungen - selbst wenn sie erwartet werden - negative Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben können. Der Grund hierfür ist, dass es sich bei den Käufern von Privatimmobilien - anders als bei den mit Aktien handelnden Börsenmaklern - meist um normale Bürger ohne große finanzielle Erfahrung handelt. Ungeschulte Menschen, die überwiegend mit anderen Dingen befasst sind, können ernste wirtschaftliche Fehler machen.

Der Wert privater Immobilien ist in vielen Ländern aufgrund des irrationalen Überschwangs, der die Märkte erfasst hat, in große Höhen geschossen. Die hohen Immobilienpreise setzen bereits jetzt viele Familien, die ihre Hypothekenzahlungen nur mit Mühe bewältigen können, gehörig unter Druck. Wenn die Zinsen steigen, werden diese Zahlungen - falls keine Zinsbindung vereinbart wurde - ebenfalls steigen und möglicherweise nicht mehr aufrechtzuerhalten sein.

Wenn jemand eine Hypothek in Höhe von drei Jahreseinkommen aufnimmt, um ein Haus zu kaufen, so bedeutet ein Zinssatz von 6%, dass 18% des erzielten Einkommens auf die Zinszahlungen entfallen - was möglicherweise zu bewältigen ist. Wenn der Zinssatz allerdings auf 8% ansteigt, steigen die zu zahlenden Zinsen auf 24% des Einkommens, was zusammen mit Tilgungsleistungen, Steuern, anderen Verbindlichkeiten sowie den notwendigen Ausgaben ggf. einen zu großen Anteil des verfügbaren Familieneinkommens beansprucht. Einige Hauseigentümer werden deshalb versuchen, ihre überteuerten Häuser zu verkaufen, und das hieraus resultierende Ungleichgewicht auf dem Markt führt dann dazu, dass die Preise fallen.

Auch Hauseigentümer, die eine Hypothek mit Zinsbindung aufgenommen haben, sind von Zinserhöhungen betroffen, obwohl weniger direkt. Dies liegt daran, dass sie bei einem eventuellen Umzug und Verkauf ihres Hauses möglicherweise keinen Käufer finden, der die höheren Zinsen bezahlen kann - sofern sie nicht den Verkaufspreis für das Haus absenken.

Erfahrene Investoren wie etwa die wichtigen Akteure auf den Aktienmärkten würden kaum in eine solche Falle tappen. Die Käufer von Privatimmobilien jedoch sind nicht gleichermaßen versiert und sehen deshalb die Veränderung möglicherweise nicht kommen, oder sie versäumen es, rechtzeitig Vorsorge zu treffen.

Wie die Psychologen gezeigt haben, neigen die Menschen zum Wunschdenken: Sie schieben mögliche zukünftige Probleme, über die sie lieber nicht nachdenken möchten, einfach von sich weg. Sie bewerten etwa die Wahrscheinlichkeit ihres wirtschaftlichen Erfolges zu hoch („Ich werde in ein paar Jahren erheblich mehr verdienen.") und die alltäglichen Probleme, die das verfügbare Familieneinkommen so häufig belasten, zu niedrig („Ich werde meinen Job verlieren oder mich scheiden lassen.").

Es ist diese übermäßig optimistische Haltung, die letztlich den Blasen auf dem Immobilienmarkt zugrunde liegt. Es waren nicht die niedrigen Zinsen, die in der Vergangenheit solche Blasen verursachten - sie erleichterten es lediglich den Menschen in jenen Gegenden unserer Welt, in denen die Fantasien über eine fabelhafte Wirtschaft der Zukunft halbwegs glaubhaft waren, sich ihren Tagträumen hinzugeben. Zinserhöhungen führen zu einer frischen Dosis Realitätssinn: Die Zinskosten des Hauseigentums werden einen größeren Anteil am verfügbaren Familieneinkommen beanspruchen - eine Tatsache, die uns irgendwann schmerzlich bewusst werden wird.

Allerdings werden die Preise für Privatimmobilien nicht über Nacht fallen, wenn die Zentralbanken beginnen, die Zinsen zu erhöhen. Nach zwei Jahren steigender Zinsen zeigt der Boom auf dem australischen Immobilienmarkt erst in jüngster Zeit Anzeichen eines Abklingens. Da die Märkte für Privatimmobilien von Amateuranlegern dominiert werden, erleben wir hier keine von heute auf morgen einsetzenden Veränderungen. An Orten, wo die Häuserpreise in der Vergangenheit rapide gestiegen sind, wird sich dieser Trend möglicherweise noch eine Weile fortsetzen oder sich auf dem bestehenden Niveau einpendeln. An den meisten Orten mit hohen Preisen wird ein echter Preisverfall möglicherweise erst in einiger Zeit einsetzen.