Úrokové sazby na celém světě budou brzy stoupat. Krátkodobé sazby se od celosvětové recese roku 2001 snížily natolik - na 1% respektive 2% ve Spojených státech a v eurozóně a prakticky na nulu v Japonsku -, že konsolidující se světové hospodářství přinutí centrální banky utáhnout měnové otěže.

Australská centrální banka sazby zvyšuje už od května 2002 a britská od listopadu 2003.

V USA se významným bodem obratu, jenž zvrátí plynulé snižování benchmarkové sazby na federální fondy, které trvá od doby, kdy Alan Greenspan začal roku 2001 uvolňovat měnovou politiku, nejspíš stane dvoudenní zasedání Výboru pro operace na volném trhu (FOMC) ve dnech 29. a 30. června. Je pravděpodobné, že následovat bude zvýšení sazeb v Číně, eurozóně a v dalších zemích.

Vzhledem k tendenci centrálních bank měnit úrokové sazby postupně, každá změna směru s velkou pravděpodobností znamená, že časem přijdou další změny v tomtéž směru. Co tato zásadní změna bude znamenat pro ceny aktiv, jako jsou akcie a bydlení?

Teoreticky máme důvod věřit, že když úrokové sazby rostou, ceny aktiv budou klesat. Čím výš se úrokové sazby dostanou, tím lepší jsou investice do dluhopisů, které konkurují investicím do ostatních aktiv, jako jsou akcie a bydlení. Vyšší úrokové sazby také zvyšují cenu peněz při půjčkách na nákup těchto aktiv, což může snížit poptávku po takových penězích a vyvolat tlak na jejich zlevňování. Když úrokové sazby klesají, lze předpokládat opačný účinek na ceny aktiv.

Ve skutečnosti je historie reakcí trhu cenných papírů na změny úrokových sazeb rozmanitá. Někdy změny úrokových sazeb dopady předurčují, jindy ne.

Tak například, cenový index akcií NASDAQ zaznamenal úžasný 14% skok směrem nahoru v den, kdy americký Fed zahájil svou poslední sérii snižování úrokových sazeb (3. ledna 2001). Právě vzestup na trhu se dal očekávat. Pak ovšem index NASDAQ během roku klesl o 22%, ačkoliv Fed nepřestával úrokové sazby výrazně snižovat.

Svědčí tato zkušenost o tom, že index NADAQ prudce klesne, jestliže Fed 30. června zvýší úrokové sazby?

Ne. Načasování snížení sazby roku 2001 trh šokovalo. Naproti tomu dnes se všeobecně očekává, že Fed na konci měsíce sazby zvýší, takže k momentu překvapení nedojde. Trh možná ví, a to nejen ze zkušenosti let 2001-2, že pohyby úrokových sazeb nemají na ceny akcií předvídatelné dopady.

Je však oprávněné předpokládat, že vyšší úrokové sazby, byť očekávané, mohou mít negativní dopady na ceny bydlení. Důvod je ten, že na rozdíl od profesionálů, již obchodují s cennými papíry, rodinné domy většinou kupují obyčejní lidé s malou finanční protřelostí. Neškolení lidé, jež trápí úplně jiné věci, se mohou dopouštět závažných ekonomických omylů.

Hodnoty domů se v mnoha zemích vyšplhaly na vysokou úroveň, neboť trhy ovládla iracionální bujarost. Vysoké ceny bydlení už teď vytvářejí tlak na mnoho rodin, které se musí hodně snažit, aby splácely své hypotéky. Když vzrostou úrokové sazby, tyto splátky (mají-li proměnnou sazbu) vzrostou také a mohou se stát neúnosnými.

Půjčíme-li si na koupi domu částku odpovídající třem ročním příjmům, hypoteční úroková míra ve výši 6% znamená, že na splacení úroků půjde 18% našeho ročního příjmu, což může být přijatelné. Pokud ale míra vzroste na 8%, úhrada hypotečního úroku se zvýší na 24%, což už společně s amortizací, daněmi, dalšími dluhy a nezbytnými výdaji může být pro rodinný rozpočet přespříliš. Někteří lidé se pak pokusí své předražené domy prodat a následná nerovnováha na trhu zapříčiní pokles cen.

Ač nepřímo, lidé s pevně úročenou hypotékou jsou zvýšením sazeb ohroženi také. To proto, že musejí-li se přestěhovat nebo prodat dům, může být těžké najít kupce, který si bude moci dovolit platit vyšší úroky, pokud se zároveň nesníží cena domu.

Naproti tomu není pravděpodobné, že by se do této pasti chytili světaznalí investoři, jako jsou velcí hráči na akciovém trhu. Lidé kupující rodinný dům ovšem tak mazaní nejsou, a proto si nadcházející změnu nemusejí uvědomovat nebo se na ni špatně připravují.

Jak prokázali psychologové, lidé snadno podléhají snům a iluzím a pouštějí z hlavy možné budoucí potíže, o nichž raději nepřemýšlejí. Mohou přeceňovat možnost ekonomického úspěchu („Za pár let budu vydělávat mnohem víc.") a podceňovat všední problémy, jež pro rodinný rozpočet zpravidla představují zátěž („Přijdu o práci nebo se rozvedu.").

Tento bezstarostný přístup nakonec stojí za bublinou na trhu s nemovitostmi všude, kde se s ní setkáváme. Bubliny nejsou plodem nízkých úrokových sazeb. Ty pouze lidem v těch částech světa, kde zakořenil zpola uvěřitelný příběh o pohádkové ekonomice budoucnosti, usnadnily hýčkat si své sny. Zvýšení úrokových sazeb přinese čerstvý doušek reality: úroková nákladnost vlastního bydlení si vyžádá větší díl rodinných rozpočtů, což je holý fakt, který se nakonec do našeho povědomí usadí.

Poklesy cen domů se však nedostaví brzy poté, co centrální banky začnou zvyšovat úrokové sazby. Po dvou letech zvyšování sazeb začal boom australských cen domů teprve nedávno vykazovat známky toho, že polevuje. Trhy s rodinnými domy, jimž dominují amatérští investoři, se nemění z minuty na minutu. Tam, kde ceny domů prudce narůstaly, může rostoucí trend přetrvávat nebo se na čas ustálit. Ve většině míst s vysokými cenami ještě nějaký čas skutečný pokles zřejmě nepřijde.