En un artículo reciente y muy comentado, titulado “Ciudades superestrella”, los economistas Joseph Gyourko, Christopher Mayer y Todd Sinai argumentan que estas ciudades de gran estatus –no sólo Londres, París y Nueva York, sino también ciudades como Filadelfia y San Diego- pueden mostrar una “brecha cada vez mayor en los valores de la vivienda” en comparación con otras ciudades. De hecho, los autores parecen estar diciendo que en estas áreas el auge del mercado habitacional puede continuar indefinidamente.

Inevitablemente, una afirmación así genera atención. Como el conocido escéptico acerca del auge de los precios de las viviendas que soy, últimamente se me ha pedido en varias ocasiones que participe en debates con uno u otro de los autores.

Mucha gente ve la teoría de las ciudades superestrella como una confirmación de su corazonada de que, a pesar de la actual baja en los precios de las viviendas en otros lugares (especialmente en los Estados Unidos), los inversionistas pueden esperar hacer grandes ganancias de largo plazo comprando casas en estas ciudades, a pesar de que allí ya tengan un alto precio. Sin embargo, como he dicho en mis debates con los autores, si uno lee su artículo con atención y piensa sobre los problemas que aborda, puede verse que no hay necesidad alguna de llegar a la conclusión que ellos plantean.

¿Por qué tendrían que aumentar indefinidamente los precios de las viviendas en las ciudades glamorosas? Gyourko, Mayer y Sinai justifican su afirmación argumentando que estas ciudades realmente son únicas. Tienen un suelo edificable limitado, y si se da por supuesto que el PIB aumentará indefinidamente y aumenta la desigualdad del ingreso, siempre habrá más y más gente adinerada dispuesta a hacer subir los precios con sus ofertas en estas áreas escasas.

Los autores muestran evidencia convincente acerca de estos hechos básicos. La gente rica habita cada vez más en las ciudades más costosas. El PIB real ha estado aumentando en cerca de un 3% al año en los países desarrollados, y últimamente incluso más rápido en muchos países emergentes. Y, por supuesto, no va a aumentar el área edificable en estas ciudades.

Pero, ¿qué significan realmente estos argumentos para la perspectiva de las inversiones en viviendas en las ciudades superestrellas?

Consideremos el tema de la escasez fija del suelo. Si bien en cualquiera de las ciudades superestrellas actuales hay sólo una cantidad limitada de suelo edificable, en todos los casos hay grandes extensiones donde podría crearse una nueva ciudad. Y -en la práctica- se crean nuevas ciudades, que toman distancia del carácter “único" de las ciudades existentes.

Los ejemplos mejor conocidos de estas grandes ciudades nuevas son las capitales planificadas, construidas cerca del centro geográfico de los países, como Brasilia (décvada de 1950), Canberra (década de 1910), Islamabad (década de 1960), Nueva Delhi (década de 1910) y Washington DC (década de 1790). En cada uno de estos casos, un planificador construyó toda la infraestructura de la ciudad para hacerla un lugar cohesionado y atractivo. El evidente éxito de estas ciudades como centros administrativos y económicos da cuenta del hecho de que el valor del suelo urbano deriva de la presencia allí de una ciudad bien planificada. Donde hoy el suelo es barato, tendrá gran valor en el futuro sólo si alguien da el importante paso de planificar y construir una ciudad entera.

Es cierto que la creación de estas ciudades es un suceso relativamente poco frecuente. A los desarrolladores privados les resulta difícil encontrar una gran área de suelo sin restricciones. Sin embargo, tienden a ser ingeniosos para desarrollar nuevas áreas glamorosas a partir de pequeñas ciudades que están a menos de una hora de viaje de las grandes ciudades. Ocurre en tantos lugares y de manera tan regular que lo damos por hecho y rara vez nos percatamos de ello.

De hecho, desde la revolución industrial el desarrollo de estas nuevas áreas urbanas es un tema central en la historia del mundo. Constantemente surgen nuevas ciudades, como frutos que maduran de un árbol, llevándose gente de las ciudades originales más antiguas. Y las nuevas ciudades tienen una manera de lucir más brillantes y frescas que las viejas áreas urbanas, que a menudo se consideran desordenadas y decadentes.

¿En qué medida podemos esperar que una casa en una ciudad famosa supere a otros bienes inmuebles como inversión de largo plazo? La respuesta: no mucho.

Los precios en las ciudades que Gyourko, Mayer y Sinai identifican como superestrellas generalmente se apreciaron en no más de un uno o dos por ciento al año más que en la ciudad promedio de 1950 a 2000, e incluso es probable que esa diferencia se deba principalmente a una mejora del tamaño y la calidad de las viviendas.

Según el Índice Coldwell Banker de Comparación de Precios de Viviendas, que compara el precio de una casa estándar de cuatro habitaciones y 2200 pies cuadrados en diferentes ciudades, la ciudad más cara de los Estados Unidos es Beverly Hills (el legendario hogar de las estrellas de cine). La casa estándar allí es 4,25 más costosa que en una ciudad estadounidense promedio. Suponiendo que la cuadruplicación del valor relativo ocurriera a lo largo de cien años, la utilidad del retorno sobre la inversión sería de apenas 1,5% al año, difícilmente el tipo de rendimiento que esperan los entusiastas de los bienes inmuebles.

Finalmente, como hacen notar los mismos Gyourko, Mayer y Sinai, incluso las pequeñas diferencias en precios de las viviendas entre ciudades han tendido a verse compensadas por menores relaciones de alquiler a precio en las ciudades superestrella. Para un inversionista, el índice de retorno es la suma del índice de apreciación y la relación de alquiler a precio, por lo que un baja relación de alquiler a precio reduce la ventaja de una apreciación más rápida.

La mayor parte de la atención popular que ha recibido la teoría de las “ciudades superestrellas” meramente refleja la psicología del boom del mercado de la vivienda del que hemos sido testigo, así como la expresión de los deseos de sus participantes. La gente quiere creer que el auge va a continuar, y que en consecuencia las inversiones en su ciudad favorita son especiales y estimulantes. Sin embargo, no hay una razón que se pueda aplicar de manera general para hacer grandes inversiones en las ciudades superestrellas. Por el contrario, hay muchas razones para inquietarse acerca de invertir en esos lugares.