In einem neueren, Aufsehen erregenden Aufsatz mit dem Titel „Superstar Cities“ behaupten die Wirtschaftswissenschaftler Joseph Gyourko, Christopher Mayer und Todd Sinai, dass Städte mit sehr hohem Prestige – nicht nur London, Paris und New York, sondern auch Städte wie Philadelphia und San Diego – eine „immer weiter aufklaffende Schere bei den Wohnungspreisen“ aufweisen könnten, wenn man sie mit anderen Städten vergleicht. Die Autoren scheinen tatsächlich zu sagen, dass der Wohnungsboom in diesen Gegenden endlos anhalten kann.

Eine solche Behauptung erfährt zwangsläufig große Beachtung. Als bekannter Skeptiker, was boomende Wohnungspreise angeht, wurde ich in letzter Zeit mehrmals gebeten, an Diskussionen mit dem einen oder anderen dieser Autoren teilzunehmen.

Viele Menschen sehen die Superstar-City-Theorie als Bestätigung ihres Verdachts, dass Investoren trotz des derzeit verlangsamten Anstiegs der Wohnungspreise anderswo (insbesondere in den Vereinigten Staaten) damit rechnen können, langfristig große Gewinne zu erzielen, indem sie in diesen Städten Wohnungen kaufen, obwohl sie dort bereits teuer sind. Doch wie ich in meinen Diskussionen mit den Autoren bereits sagte, erkennt man, wenn man ihren Aufsatz sorgfältig durchliest und über die entsprechenden Punkte nachdenkt, dass es überhaupt keinen Grund gibt, zu einer derartigen Schlussfolgerung zu kommen.

Warum sollten die Wohnungspreise in glamourösen Städten für immer steigen? Gyourko, Mayer und Sinai rechtfertigen ihre Behauptung mit dem Argument, dass diese Städte wirklich einzigartig sind. Das Land dort ist begrenzt, und wenn man von einem ständig steigenden BIP und einer wachsenden Ungleichheit der Einkommen ausgeht, wird es immer mehr wohlhabende Menschen geben, die die Preise in diesen raren Gegenden in die Höhe treiben.

Diese grundlegenden Fakten belegen sie mit überzeugenden Beweisen. Die teuersten Städte werden immer mehr von reichen Leuten bevölkert. Das reale BIP ist in Industrieländern um zirka 3 % pro Jahr gewachsen und in vielen Schwellenländern sogar noch schneller. Und es gibt natürlich kein zusätzliches Land in diesen Städten.

Doch was bedeuten diese Argumente wirklich für die Aussichten von Immobilieninvestitionen in Superstar Cities?

Betrachten wir die fixe Menge an Land. Obwohl in jeder der bestehenden Superstar Cities nur eine bestimmte Fläche verfügbar ist, gibt es in jedem Fall große Landflächen an Orten, wo eine neue Stadt gegründet werden könnte. Und es werden tatsächlich neue Städte gegründet, die den bestehenden Städten etwas von ihrer „Einzigartigkeit“ nehmen.

Die bekanntesten Beispiele für solche großen neuen Städte sind geplante Hauptstädte, die normalerweise in der Nähe des geografischen Mittelpunkts des Landes errichtet wurden. Dazu gehören Brasilia (in den 1950er Jahren), Canberra (1910er), Islamabad (1960er), Neu Delhi (1910er) und Washington DC (1790er). In all diesen Fällen hat ein Planer die gesamte Stadtinfrastruktur so gebaut, dass die Stadt zu einem zusammenhängenden, attraktiven Ort wurde. Der offensichtliche Erfolg dieser Städte sowohl als Regierungssitze wie auch als Wirtschaftszentren bestätigt die Tatsache, dass urbane Flächen an Wert gewinnen, wenn die Städte dort gut geplant sind. Wo Land heutzutage billig ist, wird es in Zukunft sehr wertvoll sein, wenn jemand bloß den dramatischen Schritt unternimmt, an dieser Stelle eine ganze Stadt zu planen und aufzubauen.

Es stimmt zwar, dass die Gründung solcher Städte relativ selten vorkommt, da private Stadtplaner Schwierigkeiten haben, an einen großen Bauplatz ohne Einschränkungen zu kommen, doch sind die Planer häufig sehr einfallsreich, wenn es um die Entwicklung von bezaubernden, neuen Gebieten in Kleinstädten geht, die bis zu einer Stunde von großen Städten entfernt liegen. Dies geschieht an so vielen Orten und so regelmäßig, dass wir es als selbstverständlich hinnehmen und es oft gar nicht bemerken.

Seit der industriellen Revolution ist die Planung solcher neuen urbanen Gebiete sogar ein zentrales Thema in der Weltgeschichte. Permanent reifen neue Städte wie Kirschen an einem Baum heran und locken die Menschen weg von älteren, ursprünglichen Städten. Außerdem sehen die neuen Städte in gewisser Weise strahlender und frischer aus als alte Stadtgebiete, die häufig chaotisch und heruntergekommen wirken.

Wie stark kann man davon ausgehen, dass eine Wohnung in einer berühmten Stadt andere Immobilien als langfristige Investition übertrifft? Die Antwort lautet: nicht besonders.

Die Preise in den Städten, die Gyourko, Mayer und Sinai als Superstars identifizieren, erhöhten sich von 1950 bis 2000 im Allgemeinen um ein bis zwei Prozent mehr pro Jahr als die Preise in durchschnittlichen Städten, und selbst diese Differenz beruht großenteils wahrscheinlich auf einer Vergrößerung und qualitativen Verbesserung der Wohnungen.

Nach dem Coldwell Banker Home Price Comparison Index, der den Preis eines Standardhauses mit 200 Quadratmetern und vier Schlafzimmern in verschiedenen Städten vergleicht, ist Beverly Hills (das legendäre Zuhause der Filmstars) die teuerste Stadt in den USA. Eine Standardwohnung ist dort 4,25mal so teuer wie eine Wohnung in einer durchschnittlichen US-Stadt. Geht man davon aus, dass die Vervierfachung des relativen Werts in einem Zeitraum von hundert Jahren stattgefunden hat, beträgt der zusätzliche Gewinn dieser Investition lediglich 1,5 % pro Jahr – wohl kaum die Leistung, die Immobilienenthusiasten sich versprechen.

Wie Gyourko, Mayer und Sinai schließlich selbst anmerken, werden selbst diese langfristigen Wohnungspreisunterschiede zwischen den Städten häufig durch ein niedrigeres Miete-Kaufpreis-Verhältnis in den Superstar Cities ausgeglichen. Für Investoren ergibt sich die Rendite aus der Summe der Wertsteigerungsrate und des Miete-Kaufpreis-Verhältnisses, daher verringert das niedrige Miete-Kaufpreis-Verhältnis den Vorteil der schnelleren Wertsteigerung.

Die allgemeine Beachtung, die der „Superstar-City-Theorie“ zuteil wurde, zeigt größtenteils lediglich die Psychologie des Wohnungsbooms, den wir seit einiger Zeit erleben, sowie eine durch unser Wunschdenken bedingte Verzerrung. Die Menschen wollen glauben, dass der Boom anhält und dass die Investitionen in ihre Lieblingsstadt deshalb etwas Besonderes und Spannendes sind. Doch gibt es keinen allgemein zutreffenden Grund dafür, aggressiv in Superstar Cities zu investieren. Im Gegenteil, es gibt viele Gründe, mit Investitionen in derartige Städte vorsichtig zu sein.