Ve své nedávné hojně diskutované studii s názvem „superhvězdná města“ tvrdí ekonomové Joseph Gyourko, Christopher Mayer a Todd Sinai, že města honosící se tímto vzletným přídomkem – nejsou to jen Londýn, Paříž a New York, ale i metropole jako Filadelfie a San Diego – mohou v porovnání s jinými městy vykazovat „stále se zvětšující propast v cenách bydlení“. Autoři jako by tím v podstatě říkali, že vzestup cen nemovitostí v těchto oblastech může pokračovat věčně.

Jakékoliv podobné tvrzení nevyhnutelně upoutá pozornost. Jako známý skeptik v otázce cenových boomů v oblasti nemovitostí jsem byl při několika nedávných příležitostech požádán o účast na diskusích s tím nebo oním z trojice autorů.

Mnozí lidé chápou teorii superhvězdných měst jako potvrzení své předtuchy, že navzdory současnému zpomalení v cenách nemovitostí jinde (zejména ve Spojených státech) mohou investoři očekávat obrovské dlouhodobé zisky, pokud ve zmíněných městech nakoupí nemovitosti, byť by byla jejich cena již dnes vysoká. Jak jsem ovšem uvedl ve svých debatách s autory, pokud si člověk přečte jejich studii pozorně a zamyslí se nad jednotlivými aspekty, zjistí, že neexistuje vůbec žádný důvod vyvozovat podobný závěr.

Proč by se měla hodnota nemovitostí v „pozlátkových městech“ donekonečna zvyšovat? Gyourko, Mayer a Sinai podepírají své tvrzení argumentem, že tato města jsou skutečně jedinečná. Rozkládají se na omezené ploše, a předpokládá-li člověk setrvale rostoucí HDP a zvyšující se příjmovou nerovnost, pak budou existovat stále bohatší lidé, kteří poženou ceny v těchto vzácných oblastech vzhůru.

Autoři snášejí pro tato základní fakta přesvědčivé důkazy. Bohatí lidé ve stále větší míře obývají nejdražší města. Reálný HDP se v rozvinutých zemích zvyšuje přibližně o 3% ročně a v řadě rozvíjejících se ekonomik je tempo růstu v poslední době ještě rychlejší. Navíc pochopitelně v těchto městech nezískáváme žádné další pozemky.

Co však tyto argumenty skutečně znamenají pro vyhlídky investic do nemovitostí v superhvězdných městech?

Pojďme se zamyslet nad neměnností rozlohy. V kterémkoliv ze současných superhvězdných měst je sice celková výměra pozemků omezená, ale v každém případě existují na jiných místech obrovské pozemky, na nichž by se dalo založit město nové. Nová města se přitom skutečně zakládají a připravují ta stávající o část jejich „jedinečnosti“.

Nejznámějšími příklady takových velkolepých nových metropolí jsou plánovaná hlavní města, která se obvykle budují poblíž zeměpisného centra dané země. Patří sem Brasilia (50. léta 20. století), Canberra (10. léta 20. století), Islámábád (60. léta 20. století), Dillí (10. léta 20. století) a Washington (90. léta 18. století). Ve všech těchto případech vybudoval projektant celou městskou infrastrukturu tak, aby z města učinil soudržné a přitažlivé místo. Zjevný úspěch těchto měst coby vládních i hospodářských center svědčí o tom, že městské pozemky odvozují svou hodnotu od existence dobře navrženého města. Dnešní levné pozemky budou mít v budoucnu vysokou hodnotu pouze tehdy, pokud někdo učiní onen dramatický krok a vyprojektuje a vybuduje na nich celé město.

Jistě, zakládání takových měst je poměrně vzácným jevem. Soukromí developeři jen těžko získají rozsáhlý pozemek zbavený jakýchkoliv omezení. Bývají však důmyslní při rozvoji půvabných nových oblastí v malých městech vzdálených do jedné hodiny jízdy od měst velkých. Děje se to na tolika místech a s takovou pravidelností, že to bereme jako samozřejmost a málokdy si toho vůbec všimneme.

Od dob průmyslové revoluce je rozvoj takových nových městských oblastí ústředním tématem v dějinách světa. Nová města ustavičně zrají jako třešně na stromě a přetahují lidi ze starších, původních měst. Kromě toho nová města obvykle vypadají zářivěji a svěžeji než staré městské oblasti, jež bývají často pokládány za neuspořádané a chátrající.

Do jaké míry můžeme očekávat, že dům ve slavném městě předčí jakožto dlouhodobá investice jinou nemovitost? Odpověď zní: do velmi malé míry.

Ceny ve městech, která Gyourko, Mayer a Sinai označují za superhvězdná, se v letech 1950 až 2000 obecně nezvyšovaly o více než jedno nebo dvě procenta ročně rychleji než v průměrném městě a i tento rozdíl je pravděpodobně do značné míry způsobem růstem velikosti a kvality domů.

Podle srovnávacího indexu cen domů společnosti Coldwell Banker, který porovnává cenu standardního pětipokojového domu o užitné ploše kolem dvou set čtverečních metrů v různých městech, je nejdražším městem v USA Beverly Hills (legendární bydliště filmových hvězd). Standardní dům je tam 4,25krát dražší než v průměrném americkém městě. Předpokládáme-li, že se za sto let relativní hodnota takového domu zečtyřnásobila, pak dodatečný investiční výnos činí pouhých 1,5% ročně – takový výsledek nadšení zastánci investic do nemovitostí očekávají jen stěží.

A jak nakonec poznamenávají sami Gyourko, Mayer a Sinai, i tyto malé dlouhodobé rozdíly v cenách nemovitostí v různých městech bývají vyváženy nižším poměrem nájemného a ceny v superhvězdných městech. Pro investora je přitom míra výnosnosti dána součtem míry zhodnocení a poměru nájemné-cena, takže nízký poměr nájemné-cena zmenšuje výhodu rychlejšího zhodnocování.

Značný veřejný zájem, který teorie „superhvězdných měst“ vyvolala, v převážné míře jen odráží psychologii boomu cen nemovitostí, jehož jsme v současné době svědky, a také zbožná přání zúčastněných. Lidé chtějí věřit, že růst cen bude pokračovat a že jejich investice v oblíbeném městě jsou nějakým způsobem jedinečné a vzrušující. Neexistuje však žádný obecně platný důvod, proč v superhvězdných městech investovat. Naopak existuje řada důvodů, proč se investic v podobných místech obávat.