在最近被人们广泛谈论的标题为“超级明星城市”的论文中，经济学家约瑟夫·吉尔科, 克里斯托弗·迈耶和托德·赛奈称这样的重量级城市¾不只伦敦、巴黎和纽约，还包括如费城和圣迭哥¾和其他城市相比，可能会出现“房地产价值上逐渐增大的差距”。作者仿佛在说，这些地区的房地产热可能会一直持续下去。

任何这样的言论都无疑会引起人们的关注。作为地产价格走高的著名怀疑论者，我最近被多次邀请与该论文的作者进行辩论。

很多人认为超级明星城市理论证明了他们的预感，亦即尽管在其他地方（特别是美国）房价低迷，投资者们仍可期望在这些超级城市购买房产以获得巨大的长期利益，尽管这些地方的房产已然价格不菲。但正如我在与文章作者的辩论中所说，如果仔细阅读了他们的论文并思考了其中的问题，人们便会发现并没有支持这种结论的理由。

为什么房屋价格会在超级明星城市持续走高？约瑟夫·吉尔科, 克里斯托弗·迈耶和托德·赛奈给出理由，认为这些城市确实与众不同。那里只有有限的土地，如果GDP不断增长以及收入不平等地增加，就总会有越来越多的富人在这些面积有限的地方抬高房价。

他们为这些基本事实提供了有力的证据。富人越来越多地居住于最昂贵的城市。实际GDP在发达国家每年呈大约3%的增长态势。最近在很多发展中国家增长速度甚至更快。另外，当然，我们无法增加这些地区的土地面积。

但这些理论对于在超级明星城市投资房产到底意味着什么呢？

让我们考虑一下土地的稳定性。现有的超级明星城市只有这么多土地，而每一个新城市初建时却拥有广大的土地，而新城市一旦建立，便会带走现有城市的“独特性”。

新城市中最有名的例子就是那些精心计划建设的首都，特别是那些建立在国家地理中心的首都。这些城市包括巴西利亚（20世纪50年代）、堪培拉（20世纪10年代）、伊斯兰堡(20世纪60年代)，新德里（20世纪60年代）和华盛顿（20世纪50年代）。这些城市，在设计整座城市的基础设施时，都将其建成一个整体化并且充满魅力的地方。这些城市的成功，作为政府及经济中心，证实了完美设计的城市是能够使城市土地增值的。

诚然，建立这样的城市并不多见。私人发展商无法使他们的庞大计划不受束缚。但他们可以巧妙地在距离大城市一小时车程内的小城镇开辟出魅力四射的新地区。这种事在很多地方经常出现，以至于我们对此熟视无睹甚至毫无察觉。

确实，自从工业革命以来，发展新的城区便是世界历史的中心主题。很多新的城市如树上的樱桃般不断成熟，吸引着人们离开那些老旧的城市。而且，新的城市比起老城区看起来更阳光更新鲜，而老城区则显得混乱而衰败。

作为长期投资，我们在著名城市买房，其利益大于其他房地产投资的几率有多大？回答：不大。

被约瑟夫·吉尔科, 克里斯托弗·迈耶和托德·赛奈认定的几大超级明星城市中，1950－2000年间每年的房价增值率只比一般城市高1%－2%。而其中差距也主要得益于房屋面积的扩大和质量的提高。

信义房产住宅价格比较指数（Coldwell Banker Home Price Comparison Index）对比了多座城市中标准的2，200平方英尺的四卧室房屋的价格。美国最贵的城市是贝弗利山庄（著名的电影明星们的居住地）。那里标准房屋的价格是美国一般城市的4.25倍。假设100年里价值增长4倍，投资的额外回报只有每年1.5%¾这并不是热衷于房地产的人所期待的。

最后，约瑟夫·吉尔科、克里斯托弗·迈耶和托德·赛奈自己也注意到，即便这种房价在长期范围内的小差距也可以被超级明星城市较低的租金率所抵销。作为投资者，回报率是增值率与租金率之和，因此较低的租金率降低了增值率的优势。

对于超级明星城市理论的广泛关注只是反映了对于房价上涨的一种心理以及人们的一厢情愿。人们愿意相信这种地产热会延续下去，因此在所钟爱的城市投资就变得特殊且令人兴奋。但并没有支持在这些超级明星城市疯狂投资的适当理由。相反对于在这些地方投资的担心却有很多理由。