NEW HAVEN – Was hat den Einbruch der Immobilienpreise 2008 herbeigeführt, der die Ursache für die Finanzkrise ist, die sich nun über einen Großteil der Welt gelegt hat?

Die Eigenheimpreise in einigen großen Städten der Vereinigten Staaten sind, seit sie etwa Anfang 2006 ihren Spitzenwert erreichten, laut Standard ampamp; Poor’s/Case-Shiller Home Price Index real und inflationsbereinigt um über 40ampnbsp;% gefallen. Landesweit beträgt der Rückgang unter Einbeziehung aller Städte über 25ampnbsp;%.

Der Terminmarkt am Chicago Mercantile Exchange sagt nun Rückgänge um weitere 15ampnbsp;% voraus, bevor die Preise 2010 die Talsohle durchschreiten. Das sind die Prognosen des Marktes – und dabei handelt es sich um keinen besonders flüssigen Markt. Doch diejenigen, die diese Prognosen erstellen, deuten für einige Städte reale Rückgänge von über 50ampnbsp;% an – von den Spitzenwerten bis zur Talsohle.

Warum erleben wir einen derartig großen Preisverfall? Und warum befindet sich der Immobilienmarkt in so vielen anderen Ländern jetzt in einem ähnlichen Zustand? Die Antwort darauf umfasst sowohl naheliegende als auch tiefere Ursachen.

Für die USA lautet die naheliegende Antwort, dass ein Verfall der Kreditstandards der Bevölkerung geholfen hat, Häuser bis 2006 zu immer höheren Preisen zu kaufen. Eine freizügigere Kreditvergabe bedeutete, dass die Menschen die Preise für Eigenheime ungehindert auf ein absurd hohes Niveau treiben konnten. Baracken wurden für eine Million Dollar verkauft.

Nach der Spitze verschärften die Kreditgeber ihre Standards. Wenn es für die Käufer schwierig wird, Eigenheimkäufe zu finanzieren, müssen die Verkäufer den Verkaufspreis senken.

Das Auf und Ab im Kreditwesen stellt einen Kreditzyklus dar, und Kreditzyklen haben in den Konjunkturschwankungen seit Jahrhunderten eine wichtige Rolle gespielt. In seinem Buch Lombard Street von 1873 beschrieb Walter Bagehot, der britische Geschäftsmann und Herausgeber von The Economist , diese Zyklen perfekt. Der Boom direkt vor der Depression in den 70er Jahren des 19.ampnbsp;Jahrhunderts, den er beschrieb, klingt sehr ähnlich wie das, was direkt vor der aktuellen Krise geschah. Wenn die Kreditvergabe ausgeweitet wird, schrieb er, „ist ein Sprung der nationalen Prosperität die Folge; das Land macht wie von Zauberhand einen Satz nach vorne. Doch nur Teile dieser Prosperität verfügen über ein solides Fundament… diese Prosperität ist prekär.“

Doch war der Kreditzyklus nicht die Hauptursache für die Depression nach 1870 oder die Krise, die wir heute erleben. Letzten Endes muss man stets fragen, warum die Kreditstandards gelockert und dann verschärft wurden. Der Kreditzyklus ist ein Verstärkungsmechanismus. Die Instabilität des Kreditsektors ist immer da, und die Krise manifestiert sich nur, wenn irgendein plötzlicher Faktor sie auslöst.

Darüber hinaus scheint die extreme Lockerung mit einer darauf folgenden Verschärfung der Kreditstandards nur in den USA besonders hervorstechend zu sein, während der Boom-Bust-Zyklus des Immobilienmarktes in einem Großteil der Welt verbreitet ist.

Der plötzliche Faktor, der die aktuelle Situation herbeiführte, hängt mit unserer sich entwickelnden Weltkultur zusammen, die sich durch verbesserte Medien und das Internet schnell verbreitet, und mit ihrer Wahrnehmung der Märkte.

Er hängt mit der tiefen Bewunderung für die Märkte zusammen, die sich während der Hochkonjunktur entwickelt hat, im Einklang mit der „Theorie effizienter Märkte“ in der akademischen Finanzwelt. Es wurde weithin geglaubt, dass die Finanzmärkte derart großartige Informationspools bilden, dass sie eine kollektive Einschätzung darstellen, die über die eines jeden einfachen Sterblichen hinausgeht. James Surowieckis Bestseller von 2004, der den ungeheuerlichen Titel Die Weisheit der Vielen trägt, trieb diese Vorstellung genau auf der Spitze des Immobilienbooms weiter voran.

Der rapide Aufschwung der weltweiten Immobilien- und Aktienmärkte zwischen 2003 und 2006 wurde von dieser fehlerhaften Vorstellung verursacht und von der Vorstellung, dass Investitionen in Immobilien und Dividendenwerte der sichere Weg zum Wohlstand wären. Es war zu einem Glaubenssatz geworden, dass der Wert beider Anlagearten erst langfristig steigt und dass der Versuch, den „Markt zeitlich festzulegen“ töricht wäre. Gestützt von einer tiefen, intuitiven Einschätzung glaubte man aufrichtig, dass Unterbrechungen dieses aufstrebenden Trends lediglich geringfügig und vorübergehend sein konnten. Die Menschen schienen zu glauben, dass die schnelle Wertsteigerung auf diesen Märkten zu einer allgemeingültigen Konstante geworden war, wie die Lichtgeschwindigkeit.

Nichts anderes erklärt letzten Endes die ungeheure Bereitschaft der Kreditgeber während des Booms bis 2006, ihre Kreditstandards für Eigenheimhypotheken zu senken, die Bereitschaft der Aufsichtsbehörden, sie gewähren zu lassen, die Bereitschaft der Rating-Agenturen, Hypothekenwertpapiere hoch zu bewerten, und die Bereitschaft der Investoren, sie zu schlucken.

Es gibt keine Theorie in der Wirtschaftslehre, die einen Grund für die Annahme liefern würde, dass die Preise auf diesen Märkten nur steigen können. Im Gegenteil, die Wirtschaftstheoretiker sind verdutzt über die historische Steigerungsrate auf dem Aktienmarkt, die sie als das „Rendite-Rätsel“ bezeichnen. Sie haben keinen entsprechenden Namen für das Verhalten des Wohnungsmarktes, weil die Preise dort in der Vergangenheit (inflationsbereinigt) im Durchschnitt nicht sehr viel gestiegen sind – bis zu der Blase nach 2000.

Die rapiden Aufschwünge auf diesen Märkten können im Wesentlichen auf die zunehmende Verbreitung der Vorstellung zurückgeführt werden, dass man immer so viele dieser Vermögenswerte wie möglich haben sollte, genau wie man wegen der Antioxidantien täglich grünen Tee trinken oder dunkle Schokolade essen sollte. Solche Vorstellungen schaffen eine künstliche Nachfrage – aber nur für eine gewisse Zeit. Schließlich rauchen wir keine Zigaretten mehr, um Infektionen vorzubeugen.

Die Menschen glauben vieles, wenn sie den Eindruck haben, dass die Reichen und Prominenten ebenfalls daran glauben. Doch kann ihr Glaube plötzlich erschüttert werden, wenn deutlich sichtbare Ereignisse ihm widersprechen. Genau das passiert gerade, und 2009 wird sich als ein Jahr der noch stärkeren Ernüchterung entwickeln.