NEW HAVEN – Co přivodilo vampnbsp;roce 2008 kolaps cen nemovitostí, který je příčinou finanční krize zachvacující dnes velkou část světa?

Ceny nemovitostí ve Spojených státech, měřené prostřednictvím cenových indexů Standard ampamp; Poor’s/Case-Shiller očištěných o inflaci, klesly vampnbsp;některých velkých městech o více než 40% oproti maximálním hodnotám zampnbsp;počátku roku 2006. Zahrneme-li všechna americká města, přesahuje pokles 25%.

Trh termínových obchodů na derivátové burze Chicago Mercantile Exchange dnes předpovídá pokles o dalších asi 15%, než se ceny vampnbsp;roce 2010 konečně odrazí od dna. Toto vše jsou předpovědi trhu – a trh není příliš likvidní. Podle těch, kdo tyto předpovědi formulují, však celkový reálný pokles zampnbsp;maxima na minimum přesáhne na některých místech 50%.

Proč jsme svědky tak hlubokých cenových pádů? A proč dnes obdobné podmínky panují na trzích nemovitostí vampnbsp;mnoha dalších zemích? V odpovědi se skrývají bezprostřední i hlubší příčiny.

Bezprostřední odpověď zní vampnbsp;případě USA tak, že díky zmírnění podmínek pro poskytování úvěrů si mohli lidé před rokem 2006 kupovat domy za stále rostoucí ceny. Díky volnějším půjčkám mohli lidé volněji šroubovat ceny domů do absurdních výšin. I chatrče se prodávaly za milion dolarů.

Po dosažení vrcholu zpřísnili poskytovatelé půjček podmínky. A když se kupujícím obtížně financuje nákup domu, musí prodávající snížit požadovanou cenu.

Výkyvy vampnbsp;objemu půjček představují kreditní cyklus a kreditní cykly už po staletí sehrávají významnou roli vampnbsp;hospodářských fluktuacích. Walter Bagehot, britský podnikatel a redaktor časopisu Economist , tyto cykly dokonale popsal ve své knize Lombard Street zampnbsp;roku 1873. Boom existující krátce před depresí ze 70. let 19. století, který Bagehot ve své knize rozebral, hodně připomíná to, co se stalo těsně před současnou krizí. Když úvěry expandují, napsal, „je zaručeným výsledkem prudký vzestup národní prosperity; země jakoby mávnutím kouzelného proutku poskočí kupředu. Pouze část této prosperity však má solidní základ… tato prosperita je ošidná.“

Úvěrový cyklus však nebyl základní příčinou deprese ze 70. let předminulého století ani krize, kterou zažíváme dnes. Vampnbsp;konečném důsledku si musíme vždy klást otázku, proč byly podmínky pro poskytování úvěrů uvolněny a poté opět zpřísněny. Úvěrový cyklus má zesilovací efekt. Nestabilita vampnbsp;úvěrovém sektoru je neustále přítomna a krize se projevuje pouze tehdy, když ji rozpoutá nějaký urychlující faktor.

Extrémní uvolnění a následné zpřísnění úvěrových standardů se navíc zdá obzvláště výrazné pouze vampnbsp;USA, zatímco ve velké části ostatního světa převažuje cyklus růstu a poklesu trhu nemovitostí.

Urychlující faktor, který vedl až kampnbsp;současné situaci, souvisí sampnbsp;naší neustále se vyvíjející světovou kulturou, která se rychle šíří prostřednictvím zdokonalených mediálních kanálů a internetu, a sampnbsp;jejím vnímáním trhů.

Musí souviset i sampnbsp;hlubokým obdivem kampnbsp;trhům, který se během boomu vyvinul vampnbsp;souladu sampnbsp;akademickou „teorií efektivních trhů“. Začalo se všeobecně předpokládat, že finanční trhy jsou tak úžasnými studnicemi informací, že dohromady představují jakýsi kolektivní úsudek, jenž přesahuje jakéhokoliv jednotlivého smrtelníka. Bestseller Jamese Surowieckého sampnbsp;poněkud provokativním názvem Moudrost davů rozvedl tuto myšlenku vampnbsp;roce 2004, kdy realitní boom dosahoval naprostého vrcholu.

Boom na světových realitních a akciových trzích vampnbsp;letech 2003 až 2006 vyvolala právě tato pomýlená představa vampnbsp;kombinaci sampnbsp;názorem, že investice do nemovitostí a akcií jsou zaručenou cestou kampnbsp;bohatství. Stalo se článkem víry, že hodnota obou typů aktiv nepůjde dlouhodobě jinam než nahoru a že je bláhové snažit se odhadnout „načasování trhů“. Panovalo upřímné přesvědčení podpořené i hlubokým intuitivním úsudkem, že přerušení této vzestupné trajektorie mohou být pouze malá a přechodná. Lidé si zjevně mysleli, že rychlé zhodnocování těchto trhů se stalo univerzální konstantou, něčím na způsob rychlosti světla.

Nic jiného vampnbsp;konečném důsledku nevysvětluje nesmírnou ochotu poskytovatelů půjček změkčovat během boomu končícího rokem 2006 podmínky pro poskytování hypoték, ochotu regulačních orgánů nechat je vampnbsp;tom pokračovat, ochotu ratingových agentur vysoce ohodnocovat cenné papíry kryté hypotékami a ochotu investorů hladově je hltat.

Vampnbsp;ekonomii neexistuje žádná teorie, která by odůvodňovala názor, že ceny na těchto trzích mohou pouze růst. Právě naopak: teoretické ekonomy zaráželo historické tempo růstu akciových trhů, které označovali za „záhadu akciové prémie“. Pro chování trhu nemovitostí žádný obdobný termín nemají, protože průměrné ceny nemovitostí (očištěné o inflaci) zampnbsp;historického hlediska až do nafouknutí bubliny po roce 2000 obecně příliš nestoupaly.

Boom na těchto trzích lze do značné míry zpětně vystopovat ke zrodu myšlenky, že člověk by měl vždy a neustále držet co možná nejvíce těchto aktiv, stejně jako by měl denně pít zelený čaj nebo jíst hořkou čokoládu kvůli antioxidantům. Podobné představy vytvářejí umělou poptávku – ovšem jen na určitou dobu. Ani cigarety už koneckonců nekouříme proto, abychom předešli infekcím.

Lidé uvěří mnoha věcem, pokud budou mít dojem, že jim věří i bohatí a slavní. Jejich víra však může náhle vyprchat, pokud sampnbsp;ní začnou být vampnbsp;rozporu snadno viditelné události. Právě to se dnes děje, a z roku 2009 se proto vyklube rok ještě hlubšího rozčarování.