Finance in the 21st Century
Ungelernte Lektionen aus der Häuserblase
Robert J. Shiller
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NEW HAVEN: Es gibt eine Menge Missverständnisse über die Eigenheimpreise. Viele Menschen überall auf der Welt scheinen gedacht zu haben, dass die Preise für Häuser und Wohnungen enorm ansteigen würden, weil der Welt aufgrund der schnell wachsenden Weltwirtschaft das Land ausginge.
Dieses Missverständnis ermunterte die Leute, Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen, und war daher ein wichtiger Grund für die Immobilienblasen überall auf der Welt, deren Platzen die gegenwärtige Wirtschaftskrise anheizte. Und es könnte auch zu einem neuerlichen Anstieg der Eigenheimpreise beitragen, wenn die Krise erst einmal vorbei ist. Tatsächlich fangen die Leute angesichts der spekulativen Möglichkeiten beim Kauf von Eigenheimen in den gegenwärtig unter Druck stehenden Märkten schon wieder lüstern zu geifern an.
In Wirklichkeit freilich ist Land nicht knapp. Alle bedeutenden Länder weltweit verfügen über Land in Hülle und Fülle in Form von Höfen und Wäldern, von dem ein großer Teil irgendwann in Bauland umgewandelt werden kann. Weniger als 1% der Landmasse der Erde ist dicht verstädtert, und selbst in den Dichtbevölkertsten unter den bedeutenden Ländern liegt dieser Anteil bei unter 10%.
Häufig gibt es aufsichtsrechtliche Schranken für die Umwandlung landwirtschaftlich genutzter Flächen in Bauland, doch besteht die Tendenz, diese Schranken langfristig zu hintertreiben, sofern die wirtschaftlichen Anreize zu ihrer Umgehung ausreichend stark werden. Es wird für die Regierungen immer schwieriger, ihren Bürgern zu erzählen, dass sie aufgrund von Landnutzungsbeschränkungen keinen bezahlbaren Wohnraum haben können.
Die Preise für landwirtschaftliche Flächen sind bisher nicht stark genug angestiegen, um die Investoren reich zu machen. In den USA etwa hat der Preis für Agrarland im Verlauf des gesamten 20. Jahrhunderts real (inflationsbereinigt) bloße 0,9% zugelegt. Der Nutzen, den die Anleger aus dem Land ziehen, ergibt sich primär aus dem Gewinn, den die Agrarunternehmen aus seiner Bewirtschaftung ziehen, nicht aus dem Preisanstieg des Landes selbst.
Trotz eines enormen Booms in den USA bei den Preisen von Agrarland seit der Jahrhundertwende, der Parallelen mit dem Boom bei den Häuserpreisen der letzten zehn Jahre aufweist, lag der Durchschnittspreis für einen Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche 2008 laut US-Landwirtschaftsministerium noch immer bei lediglich 6.800 Dollar. Man könnte zwischen 10 und 20 Einfamilienhäuser mit großem Garten auf einer derartigen Fläche bauen, oder eine Wohnanlage für 300 Menschen. Die Landkosten könnten ohne Weiteres bei lediglich 20 Dollar pro Person oder unter 50 Cent pro Jahr über die Dauer eines Lebens liegen. Natürlich läge dieses Land nicht in heute erstrebenswerten Gegenden. Aber erstrebenswerte Gegenden lassen sich durch städtische Planung erschaffen.
Viele Menschen scheinen zu glauben, dass sich die US-Erfahrung nicht verallgemeinern lässt, weil die USA im Verhältnis zur Größe ihrer Bevölkerung über so viel Land verfügen. Die Zahl der Einwohner pro km² lag im Jahr 2005 in den USA bei 31, verglichen mit 53 in Mexiko, 138 in China, 246 in Großbritannien, 337 in Japan und 344 in Indien.
Doch in dem Ausmaß, in dem land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse (Lebensmittel, Bauholz, Äthanol) auf den Weltmärkten gehandelt werden, sollte der Preis für Land des jeweiligen Typs überall in etwa derselbe sein. Die Landwirte können in Ländern, in denen Land sehr teuer ist, nicht mit Gewinn operieren, und sie geben ihre Höfe in diesen Ländern auf, sofern der Preis nicht wieder in etwa auf Weltniveau fällt (wobei natürlich Anpassungen für unterschiedlich hohe Lohnkosten und andere Faktoren vorzunehmen sind).
Auch die Verknappung von Baumaterialien scheint kein Grund zu sein, der hohe Eigenheimpreise erwarten ließe. So ist etwa in den USA der Engineering News Record Building Cost Index (der auf den Arbeits-, Beton-, Stahl- und Bauholzpreisen beruht) in den letzten 30 Jahren gegenüber den Verbraucherpreisen tatsächlich gefallen . In dem Umfang, in dem es für diese Produktionsfaktoren einen Weltmarkt gibt, dürfte sich die Situation in anderen Ländern nicht grundlegend anders darstellen.
Ein sogar noch schwerer wiegender Irrtum besteht darin, Preisniveaus mit Preisänderungsraten zu verwechseln. Die Leute denken, dass Argumente, die begründen, warum die Eigenheimpreise in einem Land höher sind als in einem anderen, auch Argumente dafür sind, dass die entsprechende Preissteigerungsrate dort höher sein muss.
Dabei könnte auch genau das Gegenteil der Fall sein. Höhere Eigenheimpreise in einem Land können die Voraussetzungen dafür schaffen, dass die Preise dort in Zukunft fallen.
Die Erwartungen über die Entwicklung der Immobilienpreise, die das öffentliche Denken während der jüngsten Spekulationsblasen beeinflussten, waren häufig völlig unrealistisch. Vor ein paar Jahren haben Karl Case und ich nach dem Zufallsprinzip ausgewählte Eigenheimkäufer in verschiedenen US-Städten mit Blasenbildung befragt, wie viel der Preis ihrer Häuser während der nächsten 10 Jahre jährlich steigen würde. Manchmal lag die durchschnittliche Antwort bei 10% jährlich. Über zehn Jahre wäre dies ein Gesamtanstieg auf das 2,6-fache, und fortgeschrieben über die Dauer eines Menschenlebens ergibt sich ein Preisanstieg auf das 2000-fache. Es kann also bisher langfristig keine derartigen Anstiege gegeben haben, denn sonst könnte sich niemand ein Eigenheim leisten.
Die ernüchternde Wahrheit ist, dass die aktuelle Weltwirtschaftskrise zu einem wesentlichen Teil durch das Platzen von Spekulationsblasen auf den Märkten für Immobilien (und Aktien) verursacht wurde – Blasen, die durch weit verbreitete Missverständnisse über die die Preise beeinflussenden Faktoren ermöglicht wurden. Diese Missverständnisse wurden bisher nicht korrigiert, was bedeutet, dass sich derartige spekulative Verwerfungen wiederholen könnten.
Robert Shiller ist Professor für Ökonomie an der Universität Yale und Chefökonom von MacroMarkets LLC. Er ist der Verfasser, gemeinsam mit George Akerlof, von Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy and Why It Matters for Global Capitalism.
Copyright: Project Syndicate, 2009.
www.project-syndicate.org
Aus dem Englischen von Jan Doolan
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