Finance in the 21st Century
Unikající ponaučení z bubliny nemovitostí
Robert J. Shiller
|
|
|
|
NEW HAVEN – Ceny domů obestírá mnoho omylů. Řada lidí po celém světě se podle všeho domnívala, že vzhledem k tomu, že nám v prudce rostoucí světové ekonomice dochází půda, ceny domů a bytů by se měly prudkými tempy zvyšovat.
Tato mýlka pobídla lidi k nákupu domů za jejich investiční hodnotu – a byla tudíž hlavní příčinou bublin nemovitostí po celém světě, jejichž splasknutí vyvolalo současnou hospodářskou krizi. Až krize skončí, toto neporozumění může k růstu cen obytných nemovitostí znovu přispět. Vždyť někteří lidé už nad spekulativními příležitostmi skoupit domy za nynější nízké ceny začínají slintat.
Nedostatkem půdy ale ve skutečnosti netrpíme. Každá větší země světa má hojnost pozemků ve formě zemědělské půdy a lesů, jejichž značnou část bude možné jednou proměnit v městský prostor. Hustě osídlené je méně než 1 % pevninského povrchu Země a i v těch nejhustěji zalidněných větších zemích je tento podíl nižší než 10 %.
Často existují regulační mantinely, které přeměnu zemědělské půdy v zastavěnou plochu znemožňují, ale tyto překážky obvykle v dlouhodobém horizontu ustupují, jsou-li ekonomické pobídky k jejich obcházení dostatečně silné. Pro vlády je čím dál těžší svým občanům říkat, že kvůli pozemkovým omezením nemohou mít finančně dostupné bydlení.
Cena zemědělské půdy neroste tak rychle, aby na ní investoři zbohatli. Ve Spojených státech cena zemědělské půdy v reálných (inflačně korigovaných) hodnotách za celé dvacáté století rostla o pouhých 0,9 % ročně. Většinu zisku z půdy nemají investoři ze zhodnocování její ceny; ta musí vzejít ze zisků, jež agropodniky dokážou svým provozem vydělat.
Navzdory značnému boomu cen orné půdy v USA v jedenadvacátém století, který je obdobou boomu cen bydlení v první dekádě nového milénia, průměrná cena hektaru orné půdy v roce 2008 podle amerického ministerstva zemědělství stále činila jen 6800 dolarů a přitom lze na této půdě vystavět 10 až 20 rodinných domů obklopených příjemně rozlehlými pozemky anebo činžovní dům, který ubytuje 300 lidí. Cena pozemků by mohla snadno vyjít jen na 20 dolarů na osobu čili během života méně než 0,50 dolaru ročně. Ovšemže, taková půda nemusí dnes být atraktivní lokalitou, ale přitažlivé lokality lze urbanistickým plánováním vytvořit.
Hodně lidí se zřejmě domnívá, že americkou zkušenost nelze zevšeobecnit, protože USA mají v poměru k počtu obyvatel mnoho půdy. V roce 2005 žilo v USA 31 obyvatel na kilometr čtvereční, ale naproti tomu 53 v Mexiku, 138 v Číně, 246 ve Velké Británii, 337 v Japonsku a 344 v Indii.
Avšak vzhledem k rozsahu, v jakém se produkty půdy (potraviny, dřevo, etanol) obchodují na světových trzích, cena konkrétních druhů půdy by měla být všude zhruba stejná. Zemědělci působící v určité zemi, kde je půda velice drahá, by nemohli být ziskoví, a tak by v takové zemi upustili od své činnosti, dokud by cena půdy neklesla zhruba na světové úrovně, byť by bylo třeba udělat jisté korekce kvůli odlišným cenám pracovní síly a dalším faktorům.
Ani nedostatek stavebních materiálů se nejeví jako důvod k očekávání vysokých cen domů. Tak například v USA se Index stavebních nákladů časopisu Engineering News Record (založený na cenách práce, betonu, oceli a dřeva) za posledních 30 let v poměru ke spotřebitelským cenám ve skutečnosti snížil . Vzhledem k existenci celosvětového trhu s těmito výrobními faktory by situace v ostatních zemích neměla být naprosto odlišná.
Ještě problematičtější omyl tkví v tom, že si lidé často pletou cenové hladiny s tempy změn v cenách. Domnívají se, že argumenty, z nichž plyne, že ceny vlastního bydlení jsou v jedné zemi vyšší než v jiné, dokládají rovněž, že by tam mělo být vyšší i tempo nárůstů v těchto cenách.
Skutečnost ale může být zcela opačná. Vyšší ceny bydlení v určité zemi mohou mít sklon vytvářet podmínky pro budoucí pokles cen bydlení.
Typy očekávání ohledně cen realit, jež během posledních bublin pronikaly do uvažování veřejnosti, byly často naprosto nerealistické. Před několika lety jsme se s Karlem Casem ptali náhodných lidí, kteří si kupovali vlastní bydlení v amerických městech procházejících bublinou trhu, jak mnoho se podle jejich soudu každoročně v průměru zvýší cena jejich nemovitosti během příštích deseti let. Střed odpovědi občas činil 10% ročně. Pokud s tímto tempem počítáme po dobu deseti let, očekávali 2,5násobné zvýšení ceny, a budeme-li to extrapolovat, jde o 2000násobné zvýšení za dobu života. Takové přírůstky ceny obytných nemovitostí nemohou delší dobu vykazovat, protože pak by si nikdo nemohl vlastní bydlení dovolit.
Pravda nutící k vystřízlivění spočívá v tom, že současnou světovou hospodářskou krizi značnou měrou zapříčinilo splasknutí spekulativních bublin na trzích s nemovitostmi (a akciemi) – bublin, které mohly vzniknout jen díky široce rozšířeným omylům ohledně faktorů ovlivňujících ceny. Tato nedorozumění se stále ještě nekorigovala, což znamená, že podobná spekulativní vyšinutí se mohou objevit znovu.
Robert J. Shiller, profesor ekonomie na Yaleově univerzitě a hlavní ekonom společnosti MacroMarkets LLC, napsal společně s Georgem Akerlofem knihu Animal Spirits (Životní elán) s podtitulem Jak lidská psychologie hýbe ekonomikou a proč je významná pro globální kapitalismus.
Copyright: Project Syndicate, 2009.
www.project-syndicate.org
Z angličtiny přeložil David Daduč
You might also like to read more from Robert J. Shiller or return to our home page.
|
|
