Finance in the 21st Century
О чём думают покупатели жилой недвижимости?
Роберт Дж. Шиллер
|
|
|
|
Многие районы мира переживают, начиная со второй половины 90-ых годов ХХ века, бум жилищного строительства. Как я утверждал в прошлом году во втором издании своей книги «Иррациональное изобилие» , корни данного бума – в спекулятивных капиталовложениях обычных покупателей жилой недвижимости, значительно подпитыватьемых общемировым ощущением того, что капитализм одержал триумф и что все люди должны позаботиться о себе, приобретая собственность. Убеждённые в том, что частная собственность стала неотъемлемой частью хорошей жизни, покупатели взвинчивают цены на жилую недвижимость.
Более того, опасение, что можно и не успеть присоединиться к данному буму, теперь часто заставляет людей быстрее набавлять цены на жилую недвижимость. Такова, безусловно, рыночная психология в Китае и в Индии, где повсеместно ожидается, что стремительно растущие доходы и новые преуспевающие люди окажут давление на рынки земли, недвижимости и строительных материалов. Бум в сфере недвижимости продолжается в крупнейших городах этих стран уже несколько лет. В Китае, несмотря на некоторые признаки ослабления (например, на рынке Шанхая отмечен спад), рост цен всё ещё быстрый в большей части страны.
Но бум, вызванный такими убеждениями, не может продолжаться вечно, т.к. цены не могут повышаться вечно, и уже есть признаки «жёсткой посадки». В Соединённых Штатах газеты и журналы последние несколько месяцев трубят о том, что бум цен на жилую недвижимость, продолжавшийся десяток лет, возможно, заканчивается, и что пузырь, возможно, вскоре лопнет. Психология резко изменилась, вызвав широко распространённое опасение резкого снижения цен на жилую недвижимость в США.
Новый фьючерсный рынок жилья, рассчитанного на одну семью (который я помог создать в мае этого года с помощью нашей фирмы MacroMarkets LLC), на Чикагской товарной бирже предсказывает, что к августу будущего года цены упадут на 6%–8% во всех десяти городах США, принимающих участие в торгах.
Если цены на жилую недвижимость рухнут в США, бастионе капитализма, не уничтожит ли это уверенность покупателей и не приведёт ли это к концу бума и в других странах? Если так, может ли за этим последовать мировое снижение цен?
Данный сценарий вполне возможен, хотя есть причины для скептицизма. Самое главное, что первопричина бума на жилую недвижимость – вера в капитализм и в будущий экономический рост – похоже, прочно укоренилась.
Например, тенденция снижения цен на рынке США, похоже, не отражает основных изменений в долговременной экономической уверенности. Исследование, проведённое мной и Карлом Кейсом в мае-июне этого года при содействии Йельской школы менеджмента, выявило резкое снижение кратковременных ожиданий состояния цен на жилую недвижимость в США, но сравнительно небольшое изменение долговременных ожиданий. Большинство людей всё ещё верят в то, что жилая недвижимость является отличным долговременным капиталовложением.
Цены на недвижимость вряд ли упадут до уровня цен до бума, т.к. фундаментальные изменения в восприятии, связанные с верой в триумф капитализма, останутся надолго. Изменения в фундаментальном образе мышления людей нелегко повернуть в обратную сторону. Поэтому и их заинтересованность в жилой недвижимости как в главном источнике спекулятивного капиталовложения вряд ли изменится.
Степень изменения убеждений инвесторов поразительна. До бума на недвижимость конца 70-ых годов ХХ века почти никто не волновался о повышении цен на жилую недвижимость. При анализе старых газет было найдено удивительно мало статей по обзору цен на жилую недвижимость. Статьи, касавшиеся данной темы, обычно основывались на предположении о том, что причиной умеренных движений цен на жилую недвижимость, которые отмечались в данных статьях, были незначительные колебания стоимости строительства, а не крупные рыночные колебания.
В самом деле, о ценах на жилую недвижимость не сообщалось почти ничего интересного, кроме редких комментариев в какой-нибудь статье на другую тему. Например, в одной статье в газете The Times of London в 1970 году утверждалось о том, что рост цен на недвижимость отражал переход на новое Британское стандартное время (установленное в 1968 году в качестве трёхлетнего эксперимента для упрощения торговли с Западной Европой посредством помещения Великобритании в тот же часовой пояс). В статье утверждалось то, что данное изменение привело к повышению цен, т.к. вынудило британских строителей больше работать в сравнительно тёмное время суток. О спекулятивном капиталовложении практически не упоминалось в тех редких случаях, когда обсуждались цены на жилую недвижимость.
Чтобы понять природу последующего изменения, подумайте о том, что сегодня трудно найти человека, беспокоящегося о росте цен на автомобили из-за того, что увеличение спроса на сталь и иные материалы в Китае и в Индии в будущем сделает цены на автомобили заоблачными. Хотя небольшая группа коллекционеров вкладывает деньги в старинные и уникальные автомобили, идея спекуляции на автомобилях просто отсутствует в общественном сознании. Точно так же обстояла ситуация с жилой недвижимостью до конца 70-ых годов ХХ века.
Теперь, когда мы по-другому воспринимаем недвижимость, мы уже не станем прежними. Но, безусловно, цены на жилую недвижимость могут и не расти дальше так же быстро. Высокие и быстро растущие цены на жилую недвижимость стимулируют рост предложения жилой недвижимости, что в свою очередь может привести к снижению цен. Через несколько лет, когда люди увидят насколько велико предложение, они, возможно, начнут пересматривать своё мнение о том, что жилая недвижимость является настолько грандиозным капиталовложением, что приведёт к постепенному, но, в конце концов, к значительному падению цен на жилую недвижимость.
В самом деле, в то время как изменения фундаментального восприятия не происходят легко и быстро, этого не стоит исключать. Цены на землю в крупнейших японских городах постепенно снижались почти всё время, начиная с 1991 года по мере того, как огромная вера в сверхъестественные возможности японского капитализма понемногу угасала.
Такое же падение цен на жилую недвижимость может произойти во многих городах во всём мире. Всё, что для этого требуется, это чтобы рост предложения жилой недвижимости в конце концов превзошёл веру инвесторов в капитализм, которая вызывает рост спроса.
Роберт Дж. Шиллер – профессор экономики Йельского университета, главный экономист и сооснователь фирмы MacroMarkets LLC (см. macromarkets.com), а также автор книг «Иррациональное изобилие» и «Новый экономический порядок: Риск в 21-ом столетии».
Copyright: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Перевод с английского – Николай Жданович
You might also like to read more from Роберт Дж. Шиллер or return to our home page.
|
|
