Finance in the 21st Century
Wie denken Eigenheimkäufer?
Robert J. Shiller
|
|
|
|
Seit den späten 1990er Jahren kam es vielerorts zu einem Immobilienboom. Letztes Jahr wies ich in der zweiten Auflage meines Buches Irrationaler Überschwang darauf hin, dass ein derartiger Boom durch spekulative Investitionen gewöhnlicher Eigenheimkäufer ausgelöst wird. Diese rege Investitionstätigkeit wiederum liegt in der weltweit verbreiteten Vorstellung begründet, wonach der Kapitalismus gesiegt hätte und daher alle Menschen durch den Erwerb von Eigentum für ihr eigenes Fortkommen sorgen müssten. In der Überzeugung, dass Privatbesitz eine wesentliche Voraussetzung für ein angenehmes Leben ist, trieben die Eigenheimkäufer die Immobilienpreise in die Höhe.
Darüber hinaus bringt die Angst, den Boom zu versäumen, die Menschen dazu, die Immobilienpreise noch schneller in die Höhe zu treiben. Das scheint die Marktpsychologie in China und Indien zu sein, wo man davon ausgeht, dass stark steigende Einkommen und beruflich erfolgreiche Menschen Druck auf die Grundstücks-, Immobilien-, und Baumaterialmärkte ausüben. In den größeren Städten dieser Länder gibt es seit vielen Jahren einen Immobilienboom. In China verläuft der Preisanstieg trotz einiger Schwächezeichen – der Markt in Schanghai ist beispielsweise eingebrochen – in großen Teilen des Landes noch stabil.
Allerdings kann ein auf diesen Annahmen beruhender Boom nicht ewig anhalten, da Preise nicht ewig steigen können und es gibt bereits erste Anzeichen für ein böses Erwachen. In den Vereinigten Staaten wird seit ein paar Monaten in Zeitungen und Zeitschriften lautstark verkündet, dass der jahrzehntelange Boom bei den Eigenheimpreisen ein Ende nehmen und die Blase platzen könnte. Die Psychologie hat sich plötzlich verändert und damit verbreitet Ängste vor einem drastischen Fall der Immobilienpreise in den USA ausgelöst.
Auf dem neuen Futures-Markt für Einfamilienhäuser der Terminbörse Chicago Mercantile Exchange (an dessen Entstehung im letzten Mai ich mit unserer Firma MacroMarkets LLC mitwirkte) prognostiziert man bis August nächsten Jahres einen Preisverfall zwischen 6 und 8 % in allen zehn, an der Börse notierten US-amerikanischen Städten.
Könnte nun ein Zusammenbruch der Immobilienpreise in den USA, dem Hort des Kapitalismus, zu einem Vertrauensverlust führen und dem Boom auch in anderen Ländern ein Ende setzen? Wenn ja, könnte dann eine weltweite Rezession folgen?
Dieses Szenario ist durchaus möglich, obwohl es Gründe zur Skepsis gibt. Dies vor allem deshalb, weil die tieferen Ursachen des Immobilienbooms – der Glaube an den Kapitalismus und zukünftiges Wirtschaftswachstum – tief in den Menschen verankert scheinen.
Die Abwärtsentwicklung der Preise auf dem US-Markt beispielsweise, scheint nicht auf Veränderungen im langfristigen Vertrauen in die Wirtschaft hinzudeuten. In einer Untersuchung, die Karl Case und ich im Mai und Juni dieses Jahres unter der Schirmherrschaft der Yale School of Management durchführten, zeigte sich, dass die kurzfristigen Erwartungen im Hinblick auf die Eigenheimpreise in den USA zwar stark zurückgegangen sind, langfristige Erwartungen jedoch relativ stabil blieben. Die meisten Menschen sind nach wie vor überzeugt, dass Immobilien eine großartige Investition sind.
Dass die Immobilienpreise auf das Niveau vor dem Boom fallen, ist vielleicht deshalb unwahrscheinlich, weil der grundlegende Meinungswandel hinsichtlich des Sieges des Kapitalismus nachhaltig ist. Veränderungen in der grundlegenden Denkweise der Menschen sind nicht so leicht rückgängig zu machen. Daher ist auch unwahrscheinlich, dass das Interesse an Immobilien als wichtige spekulative Investition nachlässt.
Dieser Meinungswandel der Anleger im Immobilienbereich ist erstaunlich. Vor dem Immobilienboom in den späten 1970er Jahren kümmerte sich kaum jemand um steigende Eigenheimpreise. In alten Zeitungen finden sich überraschend wenig Artikel über die Preisaussichten bei Eigenheimen. In den wenigen Beiträgen, die dazu veröffentlicht wurden, schien man von der Annahme auszugehen, dass nicht massive Umschwünge am Markt, sondern geringfügige Schwankungen bei den Baukosten für die in den Artikeln diagnostizierten bescheidenen Bewegungen bei den Eigenheimpreisen verantwortlich waren.
Abgesehen von gelegentlichen Verweisen in Artikeln zu anderen Themen wurde über Eigenheimpreise kaum jemals etwas Interessantes berichtet. In einem Artikel der Times of London aus dem Jahr 1970 wurde beispielsweise argumentiert, dass die steigenden Eigenheimpreise auf die Zeitumstellung zur British Standard Time zurückzuführen sind (ein im Jahr 1968 für die Dauer von drei Jahren initiiertes Experiment, das darauf abzielte, den Handel mit Westeuropa zu erleichtern, indem man Großbritannien in die gleiche Zeitzone integrierte). In dem Artikel wurde behauptet, dass durch diese Zeitumstellung die Kosten gestiegen seien, da britische Bauarbeiter dadurch gezwungen waren, länger in relativer Dunkelheit zu arbeiten. Spekulative Investitionen waren in den seltenen Fällen, da über Eigenheimpreise berichtet wurde, kaum ein Thema..
Um den danach folgenden Sinneswandel zu verstehen, denke man daran, wie schwierig es ist, heute jemanden zu finden, der befürchtet, die Automobilpreise könnten aufgrund der Nachfrage nach Stahl und anderen Materialien in China und Indien in Zukunft derart in die Höhe schnellen, dass Autos unerschwinglich werden. Obwohl eine kleine Gruppe von Sammlern spekulativ in Oldtimer oder Automobilraritäten investiert, ist die Vorstellung, mit Autos zu spekulieren, im öffentlichen Bewusstsein nicht vorhanden. So war es bis in die späten 1970er Jahre auch mit Eigenheimen.
Jetzt, da wir unsere Meinung im Hinblick auf Immobilien geändert haben, werden wir nie mehr so denken wie früher. Aber natürlich sind den Immobilienpreisen Grenzen gesetzt. Hohe und rasch steigende Eigenheimpreise kurbeln das Angebot an neuen Immobilien an, das seinerseits wiederum die Preise untergräbt. In ein paar Jahren, wenn die Menschen erkennen, wie sehr sich dieses Angebot vergrößert hat, werden sie ihre Ansicht, wonach Immobilien eine großartige Investition sind, vielleicht überdenken und damit einen schrittweisen, aber letztlich signifikanten Verfall der Immobilienpreise auslösen.
Obwohl Veränderungen grundlegender Annahmen nicht so einfach oder rasch eintreten, sollte man sie auch nicht grundsätzlich ausschließen. Die Grundstückspreise in den größten Städten Japans sind seit 1991 kontinuierlich gefallen, da das enorme Vertrauen in die wundersame Kraft des japanischen Kapitalismus über die Jahre allmählich nachließ.
Ein Preisverfall dieser Art könnte bei Immobilien in vielen Städten auf der ganzen Welt eintreten. Dazu muss nur das Immobilienangebot letztlich größer sein als das Vertrauen der Investoren in den Kapitalismus, für ein schnelleres Wachstum der Nachfrage zu sorgen.
Robert J. Shiller ist Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Yale, Chefökonom des von ihm mitbegründeten Unternehmens MacroMarkets LLC (siehe macromarkets.com) und Verfasser von Irrationaler Überschwang und Die neue Finanzordnung.
Copyright: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Aus dem Englischen von Helga Klinger-Groier
You might also like to read more from Robert J. Shiller or return to our home page.
|
|
