Finance in the 21st Century
À quoi pensent les futurs propriétaires ?
Robert J. Shiller
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La flambée de l'immobilier touche de nombreux endroits du monde depuis la fin des années 1990. Comme je le disais l'an dernier, dans la deuxième édition de mon livre Irrational Exuberance , ce boom a son origine dans l'investissement spéculatif par des acheteurs immobiliers ordinaires, et il est alimenté en grande partie par la perception mondiale que le capitalisme a triomphé et que chacun doit se débrouiller par soi-même en devenant propriétaire. Convaincus que la propriété privée est devenu un élément essentiel d'une vie à la page, les acheteurs font grimper le prix des logements.
En outre, la crainte de devoir devenir propriétaire avant qu'il ne soit trop tard pousse souvent les gens à faire grimper les prix de l'immobilier encore plus rapidement aujourd'hui. C'est ce qui semble se produire pour la psychologie des marchés en Chine et en Inde, où l'augmentation rapide des revenus et les nouveaux riches vont certainement mettre la pression sur les marchés des terrains, de l'immobilier et des matériaux de construction. Cela fait des années que les grandes villes de ces pays connaissent une flambée de l'immobilier. En Chine, malgré certains signes de faiblesse – le marché de Shanghai est à la baisse, par exemple – la hausse des prix reste robuste dans la plupart du pays.
Mais le boom généré par de telles idées ne peut se poursuivre éternellement, car les prix ne peuvent pas toujours augmenter et les signes annonciateurs d'un atterrissage forcé sont déjà visibles. Aux États-unis, les journaux et les magazines annoncent à grands cris que la flambée de l'immobilier qui dure depuis une dizaine d'années est peut-être en bout de course, et que la bulle pourrait bien exploser. La psychologie a soudain changé d'orientation, provoquant une peur très répandue de soudaines baisses des prix de l'immobilier américain.
Le nouveau marché à terme pour les maisons individuelles du Chicago Mercantile Exchange (que j'ai contribué à établir en mai dernier avec notre société MacroMarkets LLC) prédit que d'ici août prochain, les cours vont baisser entre 6% et 8% dans les 10 villes américaines cotées.
Si les prix de l'immobilier s'effondrent aux États-Unis, bastion du capitalisme, pourraient-ils détruire la confiance et mettre un terme à la flambée dans les autres pays ? Si c'est le cas, une récession mondiale pourrait-elle s'ensuivre ?
Ce scénario est une vraie possibilité, bien qu'il y ait des raisons d'être sceptiques. Le plus important est que les principales sources du boom de l'immobilier, c'est-à-dire la foi dans le capitalisme et la future croissance économique, semblent être solidement implantées.
La tendance à la baisse du marché américain , par exemple, ne semble pas refléter de profonds changements dans la confiance économique à long terme. L'enquête que Karl Case et moi avons menée en mai et juin de cette année, sous les auspices de la Yale School of Management, montre des déclins brusques dans les attentes à court terme concernant les prix de l'immobilier aux États-Unis mais relativement peu de changements à long terme. La plupart des gens pensent encore que l'immobilier est un bon investissement à long terme.
Peut-être les prix de l'immobilier ne retomberont-ils pas à leur niveau d'avant le boom parce que le changement fondamental de perception du capitalisme triomphal s'inscrit dans la durée. Les changements des façons de penser fondamentales des gens ne s'inversent pas si facilement. Par conséquent, leur intérêt pour l'immobilier en tant qu'investissement spéculatif majeur n'est pas près de changer non plus.
La transformation des croyances des investisseurs est frappante. Avant la flambée de l'immobilier de la fin des années 1970, la monté des prix de l'immobilier n'inquiétait pratiquement personne. Il est étonnant de constater qu'une recherche dans des journaux de cette époque ne révèle que très peu d'articles sur les prévisions concernant les prix des logements. Ceux qui abordaient la question semblaient généralement se baser sur la supposition que des fluctuations mineures des coûts de construction, et non d'importants mouvements du marché, étaient responsables des modestes changements des prix de l'immobilier constatés.
En effet, rien de notable sur les prix des logements n'a jamais été signalé, à part un commentaire occasionnel dans un article traitant d'une autre sujet. Par exemple, un article dans The Times of London en 1970 expliquait que l'augmentation des prix de l'immobilier reflétait le passage au nouvel horaire British Standard Time (imposé dans le cadre d'une expérience de trois ans en 1968 pour faciliter le commerce avec l'Europe occidentale en plaçant la Grande-Bretagne dans le même fuseau horaire). L'article prétendait que ce changement faisait grimper les coûts en forçant les ouvriers du bâtiments britanniques à travailler davantage dans une relative obscurité. L'investissement spéculatif n'était que rarement évoqué les rares fois où le prix des logements était abordé.
Pour comprendre la nature du changement qui allait se produire, imaginez qu'il est difficile de nos jours de trouver quiconque s'inquiétant d'une future hausse des prix de l'automobile sous prétexte qu'une hausse de la demande de fer et autres matériaux en Chine et en Inde va rendre l'automobile hors de prix à l'avenir. À part un petit groupe de collectionneurs qui investissent et spéculent sur des voitures anciennes ou de spécialité, l'idée de spéculer sur l'automobile n'existe simplement pas dans la conscience du public. C'était la même chose pour l'immobilier jusqu'à la fin des années 1970.
Maintenant que nos positions ont changé par rapport à l'immobilier, nous ne serons plus jamais les mêmes. Mais évidemment, les prix de l'immobilier ne peuvent augmenter qu'à un certain rythme. Des prix immobiliers élevés et en hausse rapide ont tendance à stimuler l'offre du neuf, ce qui à son tour a tendance à faire chuter les prix. Sur une période de plusieurs années, à mesure que les gens se rendent compte de l'abondance de l'offre dans le neuf, il se peut qu'ils cessent de penser que l'immobilier est un investissement génial, causant une chute progressive mais au final conséquente des prix de l'immobilier.
En effet, si les changements dans les perceptions fondamentales ne se produisent ni facilement, ni rapidement, ils ne devraient jamais être exclus. Les prix des terrains des plus grandes villes japonaises subissent une baisse presque constante depuis 1991, à mesure que s'estompe l'immense foi dans les pouvoirs miraculeux du capitalisme japonais.
Le même genre d'érosion des prix de l'immobilier pourrait se produire dans de nombreuses villes du monde. Il suffit simplement que l'augmentation de l'offre immobilière finisse par entamer la foi des investisseurs dans le capitalisme et ne puisse plus entretenir une croissance aussi rapide de la demande.
Robert J. Shiller enseigne l'économique à l'université de Yale, il est économiste en chef à MacroMarkets LLC, dont il est co-fondateur, (voir macromarkets.com). Il est l'auteur de Irrational Exuberance et de The New Financial Order: Risk in the 21st Century.
Copyright: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Traduit de l'anglais par Bérengère Viennot
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