Mnohá místa po celém světě procházejí už od konce 90. let boomem obytné zástavby. Jak jsem prohlásil už loni ve druhém vydání své knihy Irrational Exuberance (Iracionální rozjařenost), tento boom pramení ze spekulativních investic obyčejných kupců domů a bytů, poháněných do značné míry celosvětovým dojmem, že zvítězil kapitalismus a že všichni lidé se o sebe musí postarat pořizováním realit. Přesvědčeni, že soukromé vlastnictví se stalo předpokladem prozíravého bydlení, kupci šroubují ceny domů a bytů.

Navíc dnes k rychlejšímu navyšování cen vlastního bydlení často vede strach, že je třeba chytnou se boomu dřív, než bude pozdě. Taková je nesporně psychologie trhu v Číně a Indii, kde se všeobecně očekává, že překotně rostoucí příjmy a nově úspěšní lidé vyvinou na trzích tlak ohledně půdy, nemovitostí i stavebních materiálů. Konjunktura realit v největších městech těchto zemí trvá už celé roky. Navzdory některým známkám oslabení v Číně – kupříkladu šanghajský trh je s cenami nízko – je růst cen ve většině míst země stále masivní.

Avšak boom vyvolaný takovýmito přesvědčeními nemůže trvat napořád, neboť ceny nemohou věčně stoupat a známky tvrdého přistání už se objevují. Ve Spojených státech noviny a časopisy v posledních několika měsících šíří zprávy, že dekádu trvající boom cen vlastního bydlení je možná u konce a že bublina může začít praskat. Psychologie se znenadání proměnila a probudila všeobecný strach z prudkých propadů cen domů a bytů v USA.

Nový termínový trh pro samostatně stojící rodinné domy při Chicago Mercantile Exchange (který jsem s naší firmou MacroMarkets LLC pomáhal v květnu založit) odhaduje, že do příštího srpna poklesnou ve všech obchodovaných městech USA ceny o 6% až 8%.

Jestliže se v USA, baště kapitalismu, zhroutí ceny domů a bytů, mohlo by to poškodit důvěru a ukončit boom v dalších zemích? Pokud ano, mohla by následovat celosvětová recese?

Tento scénář je zřetelnou možností, třebaže tu jsou důvody k němu být skeptický. Především platí, že fundamentální zdroje boomu obytné zástavby – víra v kapitalismus a budoucí hospodářský růst – se zdají být pevně zakořeněné.

Sestupný trend cen na americkém trhu se například podle všeho nepromítá do zásadních změn dlouhodobé ekonomické důvěry. Průzkum, který jsme s Karlem Casem provedli letos v květnu a červnu pod záštitou fakulty managementu Yaleovy univerzity, prokazuje sice ostré propady krátkodobých očekávání u cen domů a bytů v USA, ale poměrně malou změnu dlouhodobých očekávání. Většina lidí je stále přesvědčena, že obytná zástavba je skvělou dlouhodobou investicí.

Ceny nemovitostí snad s největší pravděpodobností neklesnou až na předkonjunkturní úrovně, protože zásadní proměna postojů týkající se triumfu kapitalismu bude trvalá. Změny ve fundamentálních způsobech myšlení lidí se nijak snadno nevracejí. Proto není pravděpodobné ani to, že by se změnil jejich zájem o obytnou zástavbu coby významné spekulativně investiční aktivum.

Proměna investorských přesvědčení je pozoruhodná. Před boomem realit na konci 70. let minulého století si s rostoucími cenami domů sotvakdo dělal hlavu. Rešerše starých novin odhalí překvapivě málo článků o vyhlídkách cen bydlení. Ty, které se objevily, se všeobecně, zdá se, zakládají na předpokladu, že zaznamenaný menší pohyb cen obytných domů způsobily drobnější fluktuace stavebních nákladů, nikoli významné posuny trhů.

Ba o cenách obytných domů a bytů nebylo tehdy napsáno vůbec nic zajímavého, kromě občasných komentářů v článcích o něčem jiném. Článek v londýnských Timesech například v roce 1970 dokazoval, že rostoucí ceny domů jsou odrazem přechodu na britský standardní čas (zavedený v roce 1968 jako tříletý experiment s cílem usnadnit obchod se západní Evropou tím, že se Británie přesunula do stejného časového pásma). Článek tvrdí, že změna zvýšila náklady, neboť nutí britské stavební dělníky provádět větší část prací v relativní tmě. Spekulativně investiční chování se tématem nestávalo ani v těch zřídkavých případech, kdy se ceny domů a bytů diskutovaly.

Abychom pochopili podstatu následného názorového posunu, uvědomme si, že jen stěží dnes najdeme někoho, kdo se obává, že porostou ceny automobilů, protože poptávka po oceli a dalších materiálech v Číně a Indii vyžene v budoucnu ceny automobilů do nedostupných výšek. Třebaže malá skupina sběratelů spekulativně investuje do veteránů a nevšedních vozů, myšlenka spekulovat v oblasti automobilů jednoduše v povědomí veřejnosti není. Právě tak tomu bylo s obytnou zástavbou na konci 70. let.

Teď když o nemovitostech uvažujeme odlišně, už nikdy nebudeme jako dřív. Ceny obytné zástavby ovšem samozřejmě mohou růst jen jistou rychlostí. Vysoko a překotně stoupající ceny domů a bytů obvykle vyvolávají novou nabídku ve výstavbě, což zase většinou ceny podkopává. Během let, až si lidé začnou všímat, jak rozsáhlá je nová nabídka, mohou začít přehodnocovat svůj názor, že vlastní bydlení je úžasná investice, což by způsobilo postupný, ale nakonec výrazný propad cen obytné zástavby.

Vskutku, třebaže k proměnám elementárních náhledů nedochází snadno ani rychle, nikdy bychom je neměli vylučovat. Ceny městských pozemků v největších japonských městech vytrvale klesají po většinu období od roku 1991, neboť obrovská víra v zázračné schopnosti japonského kapitalismu postupně opadla.

K podobné erozi cen bydlení by mohlo dojít v mnoha městech po celém světě. Postačí k tomu, aby růst nabídky v oblasti výstavby nakonec překonal víru investorů, že kapitalismus dokáže udržet rychlejší růst poptávky.

Copyright: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Z angličtiny přeložil David Daduč