Finance in the 21st Century
购房者在想什么？
罗伯特 席勒
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从20世纪90年代末开始，世界很多地方的住宅市场都一派繁荣。正如去年我在拙作《非理性繁荣》第二版中所提到的那样，这种繁荣的根源在于普通购房者的投机性买入，而认为资本主义已经在全球范围内获胜，所有人都必须购进财产的普遍看法在很大程度上起了推波助澜的作用。购房者坚信私有制已经成为明智生活不可或缺的组成部分，他们相互竞价，房价也跟着水涨船高。
不仅如此，在无论如何要赶上这波繁荣浪潮，否则将追悔莫及的恐惧驱使下，人们更加不遗余力的抬高房价。中国和印度无疑受到这种市场心理的左右，人们普遍认为那里快速增长的收入和飞黄腾达的新贵给土地、房地产和建筑材料市场带来了很大压力。房地产繁荣已经在这些国家的主要城市上演了数年之久。尽管中国的房地产市场已经出现了转弱的迹象¾比如上海的房价就在下跌¾但绝大多数城市的房价上涨仍然风头正劲。
但这种心理所造就的繁荣不可能永远继续下去，因为价格不可能永远上涨，而且已经出现了硬着陆的迹象。过去几个月来，美国的报纸和杂志一直在鼓吹长达10年之久的房价上涨也许即将结束，泡沫的破灭也许就在眼前。心理预期在眨眼之间发生了改变，人们普遍对美国房价骤跌充满了恐惧。
据芝加哥商品交易所新设立的独立住宅期货市场（去年5月我所在的宏观证券研究有限公司曾经对该市场的筹建起到过辅助作用）预测：截至明年8月，在全部10座参与交易的美国城市中，房价的跌幅将达到6%到8%。
如果作为资本主义堡垒的美国房价骤跌，人们的信心是否会受到影响，从而给其他国家的房地产繁荣划上句号？如果这种情况真的出现，世界性的经济衰退是否不可避免？
尽管人们有理由抱着怀疑的态度，但出现上述情况也绝非天方夜谈。最重要的是，住宅繁荣的终极源泉¾也就是人们对资本主义和未来经济发展所抱有的信心¾似乎是坚不可摧的。
例如，美国市场的价格回落似乎并不是长期经济信心发生变化的标志。今年五、六月份卡尔·凯斯（Karl Case）和我在耶鲁管理学院的赞助下共同进行的民意调查表明：人们预期住宅价格会在短期内大幅下跌，但对长期房价的预测却变化不大。绝大多数人依然相信住宅是长期投资的最佳方式。
也许房价不太可能跌落到暴涨之前的水平，因为从根本上改变人们对资本主义优越性的认识是一个长期的过程。人们最基本的思维方式很难改变。因此，他们对住宅作为主要投机资产的兴趣似乎也将延续下去。
投资人观念的变化令人震惊。20世纪70年代末房地产价格上涨之前，很少有人对房价的上涨表示忧虑。翻遍过去的报纸也找不到几篇有关未来房价的评论。有限的几篇评论一般也认为建筑成本的小幅波动、而非大规模的市场振荡是造成小幅房价涨落的驱动力量。
实际上，除去以其他内容为主题的某篇文章中偶尔可见些零星的评论，此外几乎看不到有关房价的任何有趣报道。例如，1970年《泰晤士报》上的一篇文章指出：房价上涨是实行新英国标准时间的反映（新标准时间从1968年开始，试行3年，目的是使英国处在与西欧各国相同的时区，从而推动相互之间的贸易）。那篇文章声称这项改变提高了建筑成本，因为英国建筑工人不得不在相对较暗的天色中完成大部分工作。在讨论房价的少数几篇文章中，投机获利行为几乎没能引起任何关注。
要想对接下来的变化性质有所了解，只要类比一下今天很少有人会担心车价飞涨，以及中国和印度对钢铁和其他材料日益增长的需求会使未来车价变得高不可攀的事例就够了。尽管一小群收藏爱好者对古董或特制汽车情有独钟，但投机汽车的想法根本没有被公众所广泛接受。直到20世纪70年代末，住房的情况也大同小异。
现在我们对房产的看法已经发生了改变，再也回不到原来的样子了。但勿庸置疑，房价的上涨实在是太快了。快速上涨的高昂房价将刺激新的住宅供应，而新增住宅供应又反过来威胁到价格。在若干年内，随着人们对新房供应量的认识，房产是一种完美投资的看法就有可能发生改变，从而导致缓慢、但最终却是大幅度的房价回落。
实际上，尽管基本观念的转变艰难而又缓慢，但这样的变化却永远也无法彻底排除。随着对日本资本主义神奇力量信心的逐渐减退，1991年以后日本主要城市的地价一直处在稳步的回落当中。
房价的下降同样也可能发生在世界许多城市。只需住宅供应的增长最终超过投资者对资本主义的信心，这样需求的更快增长则必将难以为继。
Robert J. Shiller，耶鲁大学经济学教授，宏观证券研究有限公司创始人和主任（参见macromarkets.com），著有《非理性繁荣》和《金融新秩序：管理21 世纪的风险》。
版权所有：Project Syndicate，2006
www.project-syndicate.org
翻译：许彬彬
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