Finance in the 21st Century
La vivienda global
Robert J. Shiller
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Las viviendas son las inversiones más locales, arraigadas en un lugar determinado como un árbol, y, por ende, creciendo o marchitándose en respuesta a las condiciones económicas locales. Todo el mundo pasa como un relámpago por las pantallas de nuestros televisores, pero el mercado de nuestras casas, constituido casi en su totalidad por aficionados locales, sigue plantado allí, en nuestro propio patio trasero.
Pronto, sin embargo, todo esto podría cambiar. De aquí a un mes, la Bolsa Mercantil de Chicago (CME), en colaboración con mi compañía, MacroMarkets, y también con Fiserv y Standard & Poor’s, lanzará contratos de futuros y opciones sobre los precios inmobiliarios en diez ciudades de Estados Unidos. Los contratos se acordarán sobre los Indices de Precios Inmobiliarios de S&P/Case-Shiller, que se generó a partir del trabajo académico que mi colega Karl Case y yo iniciamos hace casi veinte años. Durante muchos años, hemos estado haciendo campaña a favor de los futuros sobre la vivienda, pero, hasta ahora, ninguna bolsa quiso usar este tipo de índices para crear un mercado de futuros.
Los mercados de futuros sobre los precios de la vivienda les permitirán a inversores de todo el mundo invertir indirectamente en propiedades en Estados Unidos, comprando intereses en ellas a través de estos mercados. Un inversor en París, Río de Janeiro o Tokio podrá invertir en viviendas ocupadas por sus dueños en Nueva York, Los Angeles y Las Vegas.
Un principio fundamental de la teoría financiera –“diversificación” o “reparto de riesgo”- sugiere que el interés en los nuevos contratos será alto. Los individuos y las empresas en Nueva York, por ejemplo, están sobreexpuestos a sus riesgos inmobiliarios locales, de manera que deberían reducir este riesgo vendiendo futuros sobre los precios de la vivienda en Nueva York. La gente en Tokio asumirá parte de este riesgo comprando futuros sobre los precios de la vivienda en Nueva York si el precio es apropiado. Los neoyorquinos seguirán viviendo en sus propias casas, pero ahora habrán repartido el riesgo de la inversión a nivel mundial.
No se ha intentado un mercado de futuros genuino sobre viviendas unifamiliares desde 1991, cuando la Bolsa de Futuros y Opciones de Londres (que hoy es parte de Euronext.liffe) fracasó en su intento de lanzar un mercado semejante en Gran Bretaña. Ese intento nunca generó mucho volumen de transacciones. La Bolsa organizó una fiesta y no vino nadie. Los mercados británicos de inversiones en márgenes (spread-betting), y algunos mercados minoristas online, nunca representaron mucho tampoco.
¿Será diferente esta vez? Sin duda, lanzar un nuevo mercado siempre es una propuesta incierta: la gente quiere ir a fiestas sólo si va mucha gente; si no hay nadie, no quiere ir. De la misma manera, en los mercados sin muchos inversores, no se pueden ejecutar suficientes operaciones como para generar las devoluciones necesarias que los atraigan. Como suele suceder con las grandes fiestas, puede resultar un misterio cómo arrancan los nuevos mercados sustanciales, pero sabemos que, de vez en cuando, sucede.
Los indicadores iniciales sugieren un creciente interés en las operaciones con futuros sobre los precios de la vivienda, sobre todo porque el hecho de que se hable tanto de la “burbuja inmobiliaria” subraya la importancia de diversificar el riesgo. Después del anuncio de la CME, uno de sus competidores, la Chicago Board Options Exchange, dijo que tiene planeado crear contratos de futuros y opciones en las principales regiones norteamericanas, que se basarán en el precio inmobiliario medio publicado por la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces.
Sin embargo, más allá del fuerte interés público en invertir en vivienda y en resguardarse de los riesgos que esto conlleva, debe resolverse otra cuestión crítica para que los mercados de futuros tengan éxito: deben revelarse los precios y los inversores deben entender qué significan estos precios.
Creo que hay muy buenas posibilidades de que muchos de estos mercados de futuros pronto pronostiquen caídas de precios sustanciales en algunas ciudades norteamericanas en el próximo año. Estarán en lo que los operadores llaman “backwardation” (mercado invertido): el precio futuro en el mercado hoy es menor que el precio actual de una vivienda. Tal vez este fenómeno no se produzca el primer día en que se comercialicen los futuros sobre la vivienda, pero hay buenas probabilidades de que esto suceda en cuestión de meses.
Tal vez necesitemos “backwardation” en algunos de estos mercados si es que van a cumplir su función. Es sabido que hubo una gigantesca explosión inmobiliaria en muchas de estas ciudades (y en otras partes del mundo) en los últimos años. Es probable que los inversores internacionales no quieran invertir en estas ciudades a menos que las expectativas de una caída de los precios se basen en los mercados de futuros, como bien sabe la gente de Tokio a partir de su propia experiencia nefasta. Pero si el fenómeno de “backwardation” es lo suficientemente fuerte, hasta los inversores que piensan que el mercado inmobiliario norteamericano va camino a una caída aún podrán esperar una buena devolución de los futuros sobre los precios de la vivienda, porque ya están obteniendo un precio más bajo en el mercado de futuros.
No obstante, serán necesarios algunos ajustes para que los neoyorquinos que quieren proteger sus propias inversiones inmobiliarias vendan contratos de futuros que tienen una caída de precios incorporada. Tendrán que acostumbrarse a la idea de que el mercado ya espera la caída y que pueden protegerse sólo por ese margen de posibles bajas de precios futuras que exceden esta expectativa.
A decir verdad, este tipo de ajustes en nuestra manera de pensar tal vez se produzca cuando realmente veamos los precios del mercado de futuros. Hasta ahora, el curso futuro de los precios de los bienes raíces fue simplemente una cuestión de opiniones diversas. Cuando los mercados creen un consenso internacional sobre el precio futuro de la vivienda en ciudades en todo el mundo, estaremos mejor preparados para controlar los riesgos que enfrentan estas ciudades y, así, estabilizar sus economías –y nuestras propias vidas.
Robert J. Shiller es profesor de Economía en la Universidad de Yale, director y cofundador de Macro Securities Research LLC (ver macromarkets.com) y autor de Exuberancia irracional y El nuevo orden financiero. El riesgo en el siglo XXI
Copyright: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Traducción de Claudia Martínez
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