Дома являются наиболее близким к нам способом инвестиций, привязанным к каким-то особым местам, как, например, дерево и таким образом процветающим или увядающим в ответ на местные экономические условия. На наших телеэкранах мелькает весь мир, но рынок наших домовладений, который практически полностью состоит из местных непрофессионалов, все еще находится прямо здесь, на нашем заднем дворе.

Однако, скоро все это может измениться. В течение месяца, Чикагская Товарная Биржа (CME), в сотрудничестве с моей компанией «MacroMarkets», а так же Fiserv и Standard & Poor’s запустят программу фьючерсов и опциональных контрактов по оценке жилых домов в десяти городах США. Контракты будут размещены на S&P/Case-Shiller Home Price Indices, которая появилась благодаря научной работе, впервые написанной моим коллегой Карлом Кейсом и мной самим почти двадцать лет назад. В течение многих лет мы проводим кампанию в поддержку фьючерсов домовладений, но до сегодняшнего дня ни одна биржа не желала использовать такие индексы для создания фьючерсного рынка.

Фьючерсные рынки цен на домовладения позволят инвесторам со всего мира обходным путем вкладывать капитал в американские дома, через покупку доли в них на этих рынках. Инвесторы из Парижа, Рио-де-Жанейро или Токио смогут вкладывать капитал в занятые владельцами дома в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Лас Вегасе.

Фундаментальный принцип финансовой теории – «диверсификация» или «распространение риска» – подразумевает, что интерес к новым контрактам будет достаточно высоким. Например, люди и фирмы Нью-Йорка слишком сильно подвержены местным рискам недвижимости, поэтому они должны уменьшить эти риски, продавая фьючерсы с нью-йоркской недвижимостью. При адекватной цене люди в Токио примут на себя часть таких рисков, покупая эти фьючерсы. Получается, что жители Нью-Йорка все еще живут в своих собственных домах, но теперь их инвестиционные риски распространены по всему миру.

Попытки создать настоящий фьючерсный рынок включающий в себя дома принадлежащие одной семье не предпринимались с 1991 года, с того момента, как Лондонской международной бирже финансовых фьючерсов и опционов (сегодня входит в биржу Euronext.liffe) не удалось реализовать такой проект в Великобритании. Тогда этому проекту так и не удалось достичь достаточного объема торгов. Биржа решила устроить вечеринку, но никто на нее не пришел. Британские торговые рынки жилой недвижимости, а так же некоторые розничные Интернет-рынки также никогда не доходили ни до чего подобного.

Изменится ли ситуация на сей раз? Конечно же открытие нового рынка – это всегда сомнительный проект: люди приходят на вечеринки, только если на них ходит большое количество других людей; если же на них никого нет, то и приходить никто не хочет. Схожая ситуация и на рынках: без большого количества инвесторов, торгов будет не достаточного для получения прибыли, которая привлечет новых инвесторов. Как и в ситуации с большими вечеринками, может показаться немного таинственным то, как новые солидные рынки начинают свою работу, но мы знаем, что время от времени это действительно случается.

Исходные признаки намекают на рост доходов от фьючерсов с жилой недвижимостью, а в связи с огромным количеством разговоров о “мыльном пузыре недвижимости” подчеркивают важность диверсифицированного риска. После заявления Чикагской Коммерческой Биржи (CME), один из ее конкурентов, Чикагская Биржа Опционов (CBOE), так же сделала заявление о том, что планирует создать фьючерсы и опционные контракты по наиболее важным областям США, которые будут основываться на средней цене на жилье, опубликованной Национальной Ассоциацией Риэлтеров.

Но помимо огромного общественного интереса к инвестициям в недвижимость и хеджированию рисков недвижимости, в случае успеха фьючерсных рынков будет решена еще одна важная проблема: будут цены обнародованы, а инвесторы должны будут понять, что означают эти цены.

Я верю, что существует очень хороший шанс на то, что многие из этих фьючерсных рынков скоро будут предсказывать значительное снижение цен в некоторых американских городах в следующем году. Они окажутся в ситуации, которую биржевые маклеры называют «депортом»: когда будущая цена на рынке сегодня ниже, чем текущая цена на дом. Возможно депорт не появится в первый день торгов фьючерсами жилой недвижимости, но существует хороший шанс, что это случится в течение нескольких месяцев.

Возможно нам понадобится депорт на некоторых из этих рынков, если они будут выполнять свою функцию. Каждый из нас знает, что в последние годы произошел огромный бум недвижимого имущества во многих из этих городов (как и в других местах по всему земному шару). Международные инвесторы вряд ли будут желать вкладывать капитал в эти города, если только ожидание снижения цен не основано на фьючерсных рынках, поскольку люди в Токио понимают это на собственном горьком опыте. Но если депорт будет достаточно сильным, то даже те инвесторы, которые думают, что американский рынок недвижимости находится на пороге спада, все же будут в состоянии ожидать хороший доход от фьючерсов с недвижимостью, потому что на фьючерсном рынке они получат уже сниженную цену.

Однако жителям Нью-Йорка, стремящимся застраховать свои собственные инвестиции в недвижимость от финансовых потерь, придется смириться с тем, что в случае продажи фьючерсных контрактов цена на них будет ниже. Они должны будут привыкнуть к идее о том, что рынок уже ожидает снижение цен и что они могут защитить себя только за счет возможных будущих снижений цен, которые превысят ожидаемое снижение.

По сути, такие мысли могут появиться у нас, когда мы увидим будущие рыночные цены. До сегодняшнего дня, будущий курс цен на недвижимость был всего лишь вопросом различных мнений. Когда рынки достигнут международного согласия о будущей цене на жилую недвижимость в городах во всем мире, мы будем более приспособлены к управлению рисками, угрожающими этим городам, и тем самым будем стабилизировать их экономические системы и свои собственные жизни.

Авторское право: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Перевела с английского языка Ирина Сащенкова