Von allen Investitionen sind Eigenheime am stärksten an einen bestimmten Ort gebunden und damit auf Gedeih oder Verderb den lokalen wirtschaftlichen Bedingungen unterworfen. Auf unseren Fernsehern verfolgen wir zwar blitzschnell weltweite Entwicklungen, aber unser Eigenheimmarkt, der fast ausschließlich in den Händen lokaler Amateure liegt, bleibt in unserem Hinterhof verankert.

Das könnte sich allerdings bald ändern. Innerhalb eines Monats wird die Produktbörse Chicago Mercantile Exchange (CME) in Zusammenarbeit mit meinem Unternehmen MacroMarkets sowie mit Fiserv und Standard & Poor’s Futures und Optionskontrakte auf die Eigenheimpreise in zehn US-amerikanischen Städten auf den Markt bringen. Die Grundlage dieser Kontrakte bilden die S&P/Case-Shiller-Immobilienpreisindizes – eine Weiterentwicklung jener wissenschaftlichen Arbeit, die mein Kollege Karl Case und ich vor fast zwanzig Jahren leisteten. Wir haben uns viele Jahre für Immobilienfutures engagiert, aber bis jetzt wollte keine Börse einen Futuresmarkt auf Basis derartiger Indizes schaffen.

Die Futuresmärkte werden es Anlegern auf der ganzen Welt ermöglichen, durch den Kauf von Anteilen indirekt in US-amerikanische Eigenheime zu investieren. Ein Anleger in Paris, Rio de Janeiro oder Tokio kann also in New York, Los Angeles und Las Vegas in Eigenheime investieren, die von ihren Eigentümern bewohnt werden.

Aufgrund eines grundlegenden Prinzips der Finanztheorie – der „Diversifikation“ oder „Risikostreuung“ – kann man davon ausgehen, dass das Interesse an den neuen Kontrakten durchaus hoch sein wird. So sind beispielsweise Personen und Firmen in New York übermäßig hohen lokalen Immobilienrisiken ausgesetzt. Sie sollten dieses Risiko daher durch den Verkauf von Futures auf Eigenheimpreise in New York vermindern. Bei akzeptablen Preisen werden Menschen in Tokio durch den Kauf dieser New Yorker Futures auf Eigenheimpreise einen Teil des Risikos übernehmen. Die New Yorker wohnen zwar noch immer in ihren Eigenheimen, aber ihr Anlagerisiko haben sie jetzt weltweit gestreut.

Einen echten Markt für Futures auf Eigenheime gab es seit 1991 nicht mehr, als die Londoner Termin- und Optionsbörse (die jetzt unter dem Namen Euronext.liffe firmiert) daran scheiterte, einen derartigen Markt in Großbritannien aufzubauen. Damals konnte man kein ausreichendes Handelsvolumen erzielen. Die Börse schmiss eine Party, aber keiner ging hin. Auch die britischen Spread-Betting-Märkte und manche Online-Handelsmärkte konnten keinen nachhaltigen Erfolg erzielen.

Wird es diesmal anders sein? Natürlich ist der Start eines neuen Markts immer ein unsicheres Unterfangen. Menschen gehen nur gern auf Partys, wenn viele andere Leute auch dort sind. Ist niemand da, geht auch keiner gerne hin. Ebenso verhält es sich auf Märkten mit wenigen Anlegern. Es gibt zu wenige Transaktionen, um jene Erträge zu erzielen, die nötig sind, um genug Investoren anzulocken. Ebenso wie bei tollen Partys ist auch der Erfolg neuer Märkte manchmal ein Rätsel, aber wir wissen, dass es von Zeit zu Zeit sehr wohl klappt.

Es gibt Anzeichen für ein wachsendes Interesse am Handel mit Futures auf Eigenheimpreise, vor allem, da die Debatten um eine „Immobilienblase“ die Bedeutung der Risikodiversifikation noch unterstreichen. Nachdem die CME ihre Pläne ankündigte, verlautete auch eine ihrer Mitbewerberinnen, die Chicago Optionsbörse, dass man ebenfalls plane, Futures und Optionskontrakte für die wichtigsten Regionen in den USA auf den Markt zu bringen. Grundlage dafür sind die vom amerikanischen Verband der Immobilienmakler herausgegebenen Medianpreise für Eigenheime.

Aber abgesehen vom starken öffentlichen Interesse an Immobilieninvestitionen und der Absicherung der Immobilienrisiken ist für den Erfolg von Futuresmärkten noch ein entscheidender Punkt zu klären: Die Preise müssen offen gelegt werden und die Anleger müssen sich über die Bedeutung dieser Preise im Klaren sein.

Ich glaube, dass man auf vielen dieser Futuresmärkte bald mit einem beträchtlichen, innerhalb des nächsten Jahres eintretenden Preisverfall in einigen US-amerikanischen Städten rechnen wird. Die Preise werden sich in der von Händlern so bezeichneten „Backwardation“ befinden. Das heißt, der Preis eines Futures am Markt von heute ist geringer als der aktuelle Preis des Eigenheims. Diese Backwardation wird vielleicht nicht am ersten Tag des Handels mit Futures eintreten, aber sehr wahrscheinlich innerhalb von ein paar Monaten.

Diese Backwardation könnte auf manchen Märkten notwendig sein, wenn diese ihrer Funktion gerecht werden sollen. Alle wissen, dass es in vielen dieser Städte (und auch anderswo) in den letzten Jahren einen enormen Immobilienboom gegeben hat. Internationale Anleger werden wahrscheinlich in diesen Städten nicht investieren wollen, wenn es auf den Futuresmärkten keine Erwartungen hinsichtlich eines Preisverfalls gibt, wie die Bewohner Tokios aus bitterer Erfahrung wissen. Wenn allerdings diese Backwardation ausgeprägt genug ist, könnten sich auch Anleger, die glauben, dass der US-Immobilienmarkt rückläufig ist, von den Eigenheimfutures eine gute Rendite erhoffen, weil sie diese am Futuresmarkt schon zu einem günstigeren Preis erwerben.

Dennoch werden jene New Yorker, die ihre Immobilieninvestitionen absichern wollen, bis zu einem gewissen Grad umdenken müssen, wenn es darum geht, Futureskontrakte zu verkaufen, in denen ein Preisverfall bereits einkalkuliert ist. Sie werden sich erst an den Gedanken gewöhnen müssen, dass der Markt den Preisverfall bereits erwartet und dass sie sich selbst nur für den Teil möglicher zukünftiger Preisminderungen absichern können, die über diese Erwartungen hinausgehen.

Ein solches Umdenken wird wahrscheinlich dann einkehren, wenn wir die zukünftigen Marktpreise tatsächlich kennen. Bis jetzt war die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise ausschließlich eine Frage unterschiedlicher Meinungen. Wenn die Märkte einen internationalen Konsens über die zukünftigen Eigenheimpreise in den Städten dieser Welt herstellen können, werden wir auch mit den Risiken in diesen Städten besser umgehen können und damit die jeweiligen Ökonomien – und unserer eigenes Leben – stabilisieren.

Copyright: Project Syndicate, 2006.
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Aus dem Englischen von Helga Klinger-Groier