Finance in the 21st Century
Le marché immobilier à échelle planétaire
Robert J. Shiller
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Il n’y a pas d’investissement plus local que l’investissement immobilier. La résidence que l’on achète est enracinée à un endroit précis, comme un arbre, et fleurit ou dépérit au gré des conditions économiques locales. Le monde entier défile sur nos écrans de télé, mais le marché immobilier, composé presque uniquement d’amateurs locaux, franchit rarement les frontières géographiques locales.
Bientôt, cependant, ceci pourrait changer. D’ici un mois, le Chicago Mercantile Exchange (CME), en collaboration avec ma société MacroMarkets, ainsi qu’avec Fiserv et Standard & Poor’s, lancera des options sur contrats à terme sur les prix immobiliers dans dix villes des États-Unis. Les contrats seront basés sur les indices des prix immobiliers S&P/Case-Shiller, établis en fonction des recherches spéculatives que mon collègue Karl Case et moi-même avons menées, il y a presque vingt ans. Depuis longtemps, nous démarchons en faveur d’un marché immobilier à terme, mais aucune Bourse, jusqu’à maintenant, ne voulait utiliser ces indices pour créer un tel marché.
Les marchés à terme sur les prix immobiliers permettront aux investisseurs du monde entier d’investir indirectement dans l’immobilier américain, par l’intermédiaire de ces marchés. Un acheteur à Paris, Rio de Janeiro ou Tokyo aura la possibilité d’investir dans des logements occupés par leurs propriétaires à New York, Los Angeles et Las Vegas,entre autres.
Un des principes fondamentaux de la théorie financière – la diversification ou la répartition des risques – implique que l’intérêt pour ces nouveaux contrats sera fort. Les entreprises et les habitants de New York, par exemple, sont surexposés aux risques immobiliers locaux. Or, en vendant leurs logements à terme, ils devraient réussir à réduire ces risques. Les investisseurs à Tokyo assumeront une part des risques en achetant à terme des logements à New York, si le prix est juste. Les New-Yorkais continueront à vivre dans leurs logements, tout en ayant réparti les risques d’investissement partout dans le monde.
L’expérience d’un véritable marché à terme sur les résidences uni-familiales n’a pas été retentée depuis 1991, lorsque le London Futures and Options Exchange (appelé désormais Euronext.liffe) a raté le lancement d’un tel marché. Cet essai n’a jamais généré de grands volumes de transactions. La Bourse a lancé un concept qui n’a convaincu personne. Les marchés britanniques de paris diversifiés sur les prix immobiliers, tout comme certains marchés de détail en ligne, n’ont jamais beaucoup rapporté non plus.
Sera-ce différent cette fois-ci ? Bien sûr, le lancement d’un nouveau marché est toujours incertain. Les gens s’intéressent à une idée si elle en séduit déjà beaucoup d’autres; si personne n’est séduit, elle n’attirera pas davantage. Il en va de même pour les marchés. S’il n’y a pas d’investisseurs intéressés, il ne se produira pas assez de transactions pour générer les profits permettant d’en attirer d’autres. Cependant, comme c’est le cas pour toutes les idées brillantes, nous ne savons jamais très bien pourquoi elles séduisent. Aussi, nous ne pouvons présager du démarrage de ce nouveau marché, mais nous savons que, parfois, le succès est au rendez-vous.
Les indicateurs initiaux laissent penser que l’intérêt croissant pour les transactions à terme en matière de prix immobiliers, surtout en raison du discours ambiant sur la « bulle immobilière », souligne l’importance de la diversification des risques. Après l’annonce du CME, l’un de ses concurrents, le Chicago Board Options Exchange, a déclaré son projet de créer des options sur contrats à terme dans les plus grandes régions américaines, basés sur les prix immobiliers moyens publiés par la National Association of Realtors (Association nationale des agents immobiliers).
Or, outre le fort intérêt public pour l’investissement immobilier et la couverture des risques, une autre question épineuse doit être réglée pour que les marchés à terme fonctionnent bien : les prix doivent être ouvertement révélés et les investisseurs doivent en comprendre la signification.
Je crois qu‘il y a de grandes chances pour que ces marchés à terme entraînent bientôt une chute des prix dans certaines villes américaines. Il sera question de « déport », comme disent les traders. Aujourd’hui, le prix à terme sur le marché est plus bas que le prix d’un bien immobilier. Vraisemblablement, le déport n’apparaîtra pas dès le premier jour des transactions immobilières, mais il devrait se produire au bout de quelques mois.
Nous pourrions avoir besoin de déport si certains de ces marchés remplissent effectivement leurs fonctions. Tout le monde sait que ces villes ont connu un énorme boom immobilier au cours de ces dernières années (c’est d’ailleurs un phénomène mondial généralisé). Les investisseurs internationaux ne semblent pas très enclins à investir dans ces villes, sans la perspective d’une baisse des prix fondée sur les marchés à terme. Les habitants de Tokyo l’ont appris à leurs dépens. Or, si le déport est suffisamment important, même les investisseurs qui estiment que le marché immobilier américain est en plein déclin pourront toujours attendre un bon retour des prix immobiliers à terme, parce qu’ils bénéficient déjà d’un moindre prix sur le marché à terme.
Néanmoins, les New-Yorkais auront besoin de procéder à quelques ajustements pour couvrir leurs propres investissements immobiliers, s’ils veulent vendre des contrats à terme entraînant naturellement une baisse des prix. Ils devront se faire à l’idée que le marché a déjà anticipé ce déclin et qu’ils ne peuvent se protéger que de l’infime marge potentielle qui dépasse cette anticipation.
En fait, de tels ajustements dans notre façon de penser se produiront sans doute si l’on observe attentivement les prix futurs du marché. Jusqu’à maintenant, l’évolution des prix de l’immobilier a essentiellement été le résultat d’opinions diverses. Lorsque les marchés créeront un consensus international au sujet des prix des logements dans toutes les grandes villes du monde, il sera plus facile de gérer les risques qu’elles rencontrent en stabilisant d’une part, leurs économies et d’autre part, nos propres niveaux de vie.
Robert J. Shiller enseigne l’économie à l’Université de Yale et dirige le Macro Securities Research LLC dont il est le co-fondateur (voir macromarkets.com). Il est l’auteur de « Irrational Exuberance » (L’exubérance irrationnelle) et de « The New Financial Order: Risk in the 21st Century » (Le nouvel ordre financier : gérer les risques au 21è siècle).
Copyright: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Traduit de l’anglais par Béatrice Einsiedler
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