Finance in the 21st Century
Globální domov
Robert J. Shiller
|
|
|
|
Domy jsou nejlokálnější z investic, zakořeněné v určitém místě jako strom, a proto vzkvétají nebo chřadnou v reakci na lokální hospodářské poměry. Na televizních obrazovkách se nám mihotá celý svět, ale trh s naším bydlením, jenž je téměř výhradně tvořen místními amatéry, zůstává ukotvený přímo u nás na zápraží.
To by se však mohlo brzy změnit. Během měsíce Chicago Mercantile Exchange (CME), ve spolupráci s mou společností MacroMarkets a dále Fiserv a Standard & Poor’s, zavede termínové a opční smlouvy na ceny domů v deseti městech Spojených států. Smlouvy se budou opírat o indexy cen domů S&P/Case-Shiller, jež se vyvinuly z akademické práce, kterou jsme před téměř dvaceti lety průkopnicky provedli já a můj kolega Karl Case. Už mnoho let propagujeme termínové smlouvy na bydlení, ale žádná burza až dosud nechtěla těchto indexů k vytvoření termínového trhu využít.
Termínové trhy zaměřené na ceny obytných domů umožní investorům po celém světě nepřímo investovat do domů v USA, když prostřednictvím těchto trhů nakoupí podíly na nich. Investor v Paříži, Rio de Janeiru nebo Tokiu bude moci investovat do domů obývaných jejich majiteli v New Yorku, Los Angeles a Las Vegas.
Fundamentální princip finanční teorie – „diverzifikace“ či „rozložení rizik“ – naznačuje, že zájem o nové kontrakty bude velký. Lidé i firmy v New Yorku jsou například příliš silně vystaveni svým lokálním realitním rizikům, a proto by tato rizika měli snižovat prodejem termínových smluv na ceny newyorských domů. Lidé v Tokiu převezmou část jejich rizika nákupem futures na ceny domů v New Yorku, bude-li správně nastavena cena. Newyorčané budou dál žít ve svých domovech, ale investiční riziko si rozloží po celém světě.
O vytvoření opravdového termínového trhu s rodinnými domy se nikdo nepokusil od roku 1991, kdy se svou snahou rozběhnout takový trh v Británii neuspěla londýnská burza s futures a opcemi LIFFE (dnes po fúzi do Euronext.liffe). Jejich pokus nikdy nevytvořil větší obchodní obrat. Burza zorganizovala večírek, a nikdo nepřišel. Britské trhy se sázkami na rozpětí u cen obytných domů ani maloprodejní online trhy také nikdy významněji neuspěly.
Bude to tentokrát jinak? Ovšemže, začínat nový trh je vždycky nejistá věc: lidé chtějí přijít na večírek, jedině pokud tam bude hodně lidí; není-li tam nikdo, nikomu se nechce přijít. Obdobně platí, že na trzích, kde není mnoho investorů, nelze provést dostatek obchodů, které by se postaraly o výnosy, jež by investory přilákaly. Tak jako to často platí pro skvělé večírky, může být sice trochu záhadou, jak se významné nové trhy dostávají do pohybu, ale víme, že tu a tam k tomu dojde.
První náznaky ukazují na rostoucí zájem o obchod s termínovými smlouvami na ceny domů, především proto, jak silně význam diverzifikace rizika podtrhují debaty o „realitní bublině“. Po oznámení CME jeden z jejích konkurentů, Chicago Board Options Exchange, prohlásil, že plánuje vytvoření termínových a opčních smluv pro hlavní regiony USA, jež se mají zakládat na mediánu cen domů zveřejňovaném Národní asociací realitních kanceláří.
Avšak kromě silného veřejného zájmu o investice do bydlení a zajištění rizik s tím spojených, je třeba vyřešit ještě další zásadní věc, mají-li termínové trhy uspět: je třeba odkrýt ceny a investoři musí rozumět tomu, co tyto ceny znamenají.
Považuji za dosti pravděpodobné, že mnohé z těchto termínových trhů budou brzy předpovídat podstatné propady cen v některých velkoměstech USA během příštího roku. Budou v situaci, již obchodníci označují za „backwardation“: termínová cena je dnes na trhu nižší než současná cena domu. K tomu snad nemusí dojít hned první den, kdy se bude s realitními futures obchodovat, ale je dost pravděpodobné, že k tomu během několika měsíců dojde.
Na některých těchto trzích můžeme backwardation potřebovat, mají-li splnit svou funkci. Všichni ví, že v posledních letech mnoho těchto měst (stejně jako další části světa) prochází obrovským boomem realit. Mezinárodní investoři nebudou se vší pravděpodobností v těchto městech investovat, jestliže se očekávání poklesu ceny na termínových trzích nezohlední, jak obyvatelé Tokia díky své vlastní hořké zkušenosti dobře chápou. Bude-li však míra backwardation dostatečná, dokonce i investoři, kteří si myslí, že americký trh s bydlením směřuje k poklesu, budou moci od futures na ceny domů očekávat slušný zisk, protože dostanou sníženou cenu už na termínovém trhu.
To si nicméně vyžádá, aby se Newyorčané usilující o zajištění své investice do nemovitosti přizpůsobili tomu, že budou prodávat termínové kontrakty se zapracovaným cenovým poklesem. Budou si muset zvyknout na myšlenku, že trh už oslabení očekává a že se mohou ochránit jen před tím rozsahem možného budoucího poklesu cen, který je nad toto očekávání.
Ke korekcím našeho uvažování zřejmě dojde, až skutečně uvidíme budoucí tržní ceny. Dosud bylo budoucí směřování cen nemovitostí pouze věcí rozličných názorů. Až trhy vytvoří mezinárodní konsenzus ohledně budoucích cen domů ve městech po celém světě, budeme schopni lépe řídit rizika, jimž tato města čelí, a tím stabilizovat jejich ekonomiky – a naše vlastní životy.
Robert J. Shiller vyučuje ekonomii na Yaleově univerzitě a řídí společnost Macro Securities Research LLC, již spoluzaložil (viz macromarkets.com). Je autorem knih Irrational Exuberance a The New Financial Order: Risk in the 21st Century.
Copyright: Project Syndicate, 2006.
www.project-syndicate.org
Z angličtiny přeložil David Daduč
You might also like to read more from Robert J. Shiller or return to our home page.
|
|
