Siempre que hablo en conferencias económicas y financieras por el mundo, veo que un gran tema para iniciar la conversación con los cónyuges de los asistentes de mediana edad dedicados a los negocios es el de preguntar por su residencia de vacaciones. Entonces me veo entretenido con historias de preciosas puestas de sol en el océano contempladas desde el porche, vistas de extensiones de coloridas flores silvestres en laderas de montañas y felices reuniones familiares en lugares hermosos y aislados (además de problemas de fontanería).

Años atrás, nunca preguntaba yo por las residencias de vacaciones. Nunca parecían interesar tanto a la gente. Las compras de segundas residencias para su disfrute estaban limitadas a los ricos, por lo que no parecían tanto un tema de conversación para las personas comunes y corrientes dedicadas a los negocios a las que veo en esas conferencias.

Pero ahora el mundo está experimentando un auge de las segundas residencias: un número cada vez mayor de personas están comprando residencias de vacaciones en lugares hermosos y divertidos que se encuentran a unas horas de vuelo de su primera residencia y su trabajo. Sus segundas residencias son un refugio en el que pasan sólo una pequeña parte del año y últimamente se están cubriendo impolutas crestas de montañas y acantilados marinos con nuevas residencias, salpicadas aquí y allá, para atender la demanda.

Un estudio de la Asociación Nacional de Agencias Inmobiliarias (NAR) indica que el 13 por ciento de todas las compras de casas en los Estados Unidos en 2004 fueron residencias de vacaciones. En ese porcentaje no van incluidos quienes adquirieron casas como propiedades de inversión, la mayoría destinadas al alquiler. Según la NAR, los que compran para invertir representan otro 23 por ciento de las ventas inmobiliarias, con lo que las compras de segundas residencias ascienden al 36 por ciento del total.

En algunos de los condados de los EE.UU. con una gran proporción de residencias de vacaciones está habiendo aumentos de precios que compiten –si no superan– los de las zonas metropolitanas en auge. Por ejemplo, según los índices Case-Schiller, los precios de las casas en la zona de vacaciones de moda de Cape Cod, en Massachussets, aumentaron un 184 por ciento de 1997 a 2005, frente al aumento de 131 por ciento en la cercana Boston durante el mismo período.

Los Estados Unidos no son el único país en el que se da ese fenómeno. Los europeos están comprando gemütliche chalets en zonas de esquí alpino, seductores apartamentos con vistas al Mediterráneo en el sur de España y, cada vez más, quintas pintorescas en Turquía, Hungría y Croacia. Los australianos están comprando bienes inmuebles en la Sunshine Coast y los Whitsundays.

El auge de las residencias de vacaciones en el Japón durante el decenio de 1980 se ha apagado en gran medida con el desplome de los mercados de valores y de terrenos urbanos, pero incluso allí el mercado de las residencias de vacaciones sigue muy animado en lugares como Karuizawa, lago Kawaguchi y Hakone.

Poder permitirse el lujo de comprar una residencia de vacaciones en una zona hermosa puede significar mucho para algunas personas. De hecho, a veces lo que me dicen sobre esas propiedades parece integrarlas en el verdadero sentido de la vida. Al fin y al cabo, ¿dónde nos imaginamos que viven los filósofos, los poetas y los gurúes? En uno de esos lugares cautivadores, naturalmente, y no como turistas en habitaciones de hotel.

La mayoría de las personas que no podrían permitirse el lujo de semejante residencia de vacaciones probablemente no la echen de menos. Parece ser un deseo que, como el de los mejores vinos, no se descubre hasta que se tiene una riqueza considerable. De modo que, a medida que continúa el crecimiento económico mundial y aumenta la renta de los hogares en los actuales países en ascenso más populosos, es más que probable que aumente la demanda –y, por tanto, los precios– de las residencias de vacaciones en lugares hermosos, ya se encuentren en el propio país o en el extranjero.

Hay razones para considerarlo preocupante. El PIB real ha estado aumentando en un 3 por ciento, más o menos, al año en muchos países avanzados y el doble o más en los países en ascenso. Las propiedades en lugares hermosos serán probablemente lo que los economistas llaman "bienes superiores": los que representan una proporción mayor del consumo cuando aumenta la renta. Con una oferta fija, los alquileres de dichas propiedades deben aumentar a una tasa igual o superior a la del aumento del PIB. En algunos momentos los precios pueden aumentar mucho más rápidamente.

Por otra parte, en algunos lugares una burbuja especulativa está alimentando el auge actual de los precios de las residencias de vacaciones. Éste parece psicológicamente vinculado a la burbuja de los precios de las casas urbanas en muchas de las "ciudades elegantes" del mundo y los precios de dichas residencias de vacaciones son igualmente vulnerables a una bajada importante en los próximos años.

Además, hay muchas formas como el sector de la construcción puede ofrecer a muchos millones más de personas la oportunidad de llamar hogar a un lugar hermoso, simplemente construyendo en ellos más edificios de apartamentos con mayor densidad y altura. Probablemente muchas de las mansiones unifamiliares de vacaciones o los edificios de apartamentos de poca densidad que se están construyendo en la actualidad serán vendidos, demolidos y substituidos por megaestructuras de mayor densidad, que impulsen la oferta y, por tanto, reduzcan la presión sobre los precios en las restantes residencias de vacaciones de poca densidad.

Esa construcción de gran densidad debe ser el mejor resultado posible, pues gustará al mayor número de personas. Muchas de las personas que están de vacaciones parecen sentirse animadas con la presencia de muchas otras personas, también de vacaciones, a su alrededor. Grandes cantidades de personas contribuyen a una atmósfera de vacaciones y atraen a los sectores del entretenimiento y los deportes.

Pero, para muchos de los que se imaginan relajándose en un lugar que ofrezca una vida pintoresca de belleza solitaria, existe un gran riesgo de que los precios aumenten hasta quedar fuera de su alcance en los próximos decenios. No hay estrategia económica que pueda cambiarlo, aun cuando produzca un espectacular aumento del PIB.

Copyright: Project Syndicate, 2005.
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Traducido del inglés por Carlos Manzano.