Ставка – дом

Роберт Дж. Шиллер

Домовладельцы по всему миру эффективно играют на стоимости жилья. Сегодня их риск достаточно велик из-за “мыльных пузырей” в области недвижимости в таких привлекательных городах, как Лондон, Париж, Рим, Стамбул, Москва, Шанхай, Гуанчжоу, Сидней, Мельбурн, Ванкувер, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Бостон, Нью-Йорк, Вашингтон и Майами. Эти “мыльные пузыри” могут продолжать раздуваться либо могут лопнуть, оставляя множество домовладельцев под бременем долгов.

Риск в отношении цен на жилье после лопнувшего “мыльного пузыря” реален и значителен. За время последнего цикла банкротств в сфере недвижимости реальные (с поправкой на инфляцию) цены на жилье упали в Лондоне на 46% за 1988–1995 гг., в Лос-Анджелесе на 41% за 1989–1997 гг., в Париже на 43% за 1991–1998 гг., в Москве на 67% за 1993–1997 гг. и в Шанхае на 38% за 1995–1999 гг. Все эти спады в конце концов прекратились, и на всех этих рынках в последнее время бум. Но это не является гарантией того, что будущие спады приведут к тому же результату. Напротив, будущая реальная стоимость нашего жилья совершенно непредсказуема.

Большинство домовладельцев играют в эту азартную игру не ради удовольствия. Они покупают недвижимость просто потому, что им она нужна. Но, поскольку они ничего не предпринимают, чтобы защитить себя от риска, связанного с ценами на недвижимость, то они – игроки поневоле. В действительности покупатели жилья в большинстве стран не предпринимают для самозащиты ничего, – кроме продажи своего жилья, – поскольку и предпринять-то нечего. Рынок связанных с недвижимостью производных инструментов, который может помочь уравновесить этот риск, только-только начинает складываться.

Хорошо развитые рынки связанных с недвижимостью производных инструментов позволили бы домовладельцам покончить с азартными играми. Ликвидный, подкрепленный наличными деньгами фьючерсный рынок, основанный на индексе цен на жилье в городе, дал бы возможность живущему в нем домовладельцу в целях собственной защиты продавать ценные бумаги на этом рынке.

Если цены на жилье в городе резко упадут, то падение стоимости дома будет компенсировано увеличением стоимости фьючерсного контракта. Именно таков принцип эффективного управления риском, и это известно профессионалам в области финансов. Но инструменты, необходимые для хеджирования подобного риска, должны быть доступны каждому.

Все попытки создать рынок производных ценных бумаг в сфере недвижимости до сих пор приводили лишь к частичному успеху. В мае 2003 компания Goldman, Sachs & Co. начала предлагать денежные обеспеченные варранты по ценам на жилье в Великобритании, основанные на “Галифаксском индексе цен на жилье” и выставляемые на торги на Лондонской фондовой бирже. В октябре 2004 года компания Hedgestreet.com начала предлагать “хеджлеты” (“hedgelets”) по ценам на недвижимость в городах США – контракты, выплаты по которым производятся, если скорость роста цен на жилье согласно “Индексу цен на жилье OFHEO” находится в заранее оговоренном диапазоне.

Мы с моим бывшим студентом Алланом Вейссом с 1990 года ведем кампанию за улучшение институтов управления риском в сфере недвижимости. В 1999 году мы основали совместную фирму Macro Securities Research, LLC, чтобы содействовать развитию таких институтов, работая совместно с Американской фондовой биржей над созданием ценных бумаг, которые позволили бы людям управлять риском, связанным с недвижимостью, столь же эффективно, как и любым другим риском.

Это будут долгосрочные ценные бумаги, по которым будут выплачиваться регулярные дивиденды, наподобие акций, цена которых привязана – в положительном или отрицательном смысле – к индексу цен на недвижимость. В начале этого месяца биржа Chicago Mercantile Exchange объявила, что она также будет совместно с нами заниматься изучением развития фьючерсных рынков по ценам на жилье в столичных городах США. Мы надеемся также содействовать созданию подобных рынков и в других странах.

Поскольку даже многих финансово подкованных домовладельцев отпугивает прямое участие в рынке производных инструментов, следующим этапом в развитии управления риском в области недвижимости будет создание продукции, пригодной для реализации в розницу. Например, рынки производных инструментов должны создать обстановку, стимулирующую страховые компании к развитию страхования собственного капитала, при котором домовладельцы застрахованы не только от банкротства, но и от падения рыночной стоимости жилья. Такое страхование должно быть привлекательно для домовладельцев, если оно предлагается в качестве дополнения к их существующим страховым полисам.

Рынки производных для недвижимости призваны также упростить создание займов по залог недвижимости, которые помогают домовладельцам управлять риском путем, скажем, уменьшения суммы долга при падении стоимости жилья. Подобная продукция должна быть привлекательна для покупателей жилья при выпуске первой закладной. Страховые компании и ипотечные компании должны охотно предлагать такие бумаги, если они в состоянии покрыть риск, связанный с ценой жилья, на ликвидных рынках производных инструментов.

Создание такой розничной продукции потребует времени, экспериментов и некоторых реальных инноваций. В течение следующего десятилетия мы можем ожидать вовлечения в эту деятельность широкого круга страховых, кредитных компаний, а также компаний, работающих с ценными бумагами. По мере того как эта продукция начнет обретать конкретные очертания, она будет стимулировать увеличение активности на рынках производных ценных бумаг. По мере развития новой отрасли управления риском ее компоненты будут постепенно способствовать развитию друг друга.

Эти изменения вселяют надежду, что сегодняшние и будущие домовладельцы будут избавлены от мучительного беспокойства по поводу превратностей рынка недвижимости. Они смогут прекратить спекуляции недвижимостью, предоставив это дело профессионалам, и будут чувствовать себя уверенно в отношении средств, вложенных ими в жилье.

Это хорошая новость, потому что довольно высока вероятность того, что мы станем свидетелями значительного падения цен в ряде городов мира в течение следующих нескольких лет, и это падение цен причинит солидные неприятности многим домовладельцам. Но если тенденция к улучшению управления риском сохранится, то это будет последний цикл по недвижимости, в ходе которого домовладельцы не смогут себя защитить.