Zocken mit den eigenen vier Wänden

Robert J. Shiller

Wenn man so will, schließen Haus- und Wohnungseigentümer weltweit Wetten auf die Wertentwicklung ihrer Immobilien ab. Aufgrund von Spekulationsblasen in den Immobilienmärkten „glamouröser“ Städte wie London, Paris, Madrid, Rom, Istanbul, Moskau, Schanghai, Hangzhou, Sydney, Melbourne, Vancouver, Los Angeles, Las Vegas, Boston, New York, Washington, D.C. und Miami gehen sie dabei häufig ein hohes Risiko ein. Diese spekulativen Blasen können sich weiter ausdehnen, oder sie können platzen – und dann bleiben viele Eigentümer auf hohen Schuldenbergen sitzen.

Das Risiko, dem die Eigenheimpreise nach einer Spekulationsblase ausgesetzt sind, ist real – und es ist beträchtlich: Während des letzten Zyklus von Immobilienmarkt-Zusammenbrüchen fielen die realen (inflationsbereinigten) Eigenheimpreise in London zwischen 1988-95 um 46%, in Los Angeles zwischen 1989-1997 um 41%, in Paris zwischen 1991-98 um 43%, in Moskau zwischen 1993-97 um 67% und in Schanghai zwischen 1995-1999 um 38%. In allen Fällen kehrte sich der Preisverfall schließlich um, und all diese Märkte erlebten in der jüngsten Zeit einen Boom. Dies allerdings ist keine Garantie dafür, dass künftige Preisrückgänge ähnlich enden werden. Im Gegenteil: Der künftige reale Wert unserer Privatimmobilien ist im Grunde ungewiss.

Die meisten Eigentümer von Privatimmobilien gehen dieses Glückspiel nicht zum Vergnügen ein. Sie kaufen eine Immobilie, weil sie sie brauchen. Weil sie jedoch nichts tun, um sich gegen die im Hinblick auf ihr Eigenheim bestehenden Preisrisiken abzusichern, sind sie unabsichtliche Spieler. Tatsächlich gibt es kaum ein Land, in dem die Eigentümer von Eigenheimen etwas tun, um sich abzusichern – weil es außer dem dem Verkauf ihrer Immobilie nichts gibt, was sie tun können. Ein Markt für Immobilienderivate, der helfen könnte, diese Risiken auszugleichen, entwickelt sich erst ganz allmählich.

Gut entwickelte Märkte für Immobilienderivate würden es den Eigentümern privater Immobilien ermöglichen, mit dem Glücksspiel aufzuhören. Ein auf einem Index für Eigenheimpreise in einer Stadt basierender liquider Terminmarkt mit Barausgleich würde es den dortigen Haus- und Wohnungseigentümern ermöglichen, zur eigenen Absicherung Verkaufskontrakte an der Terminbörse abzuschließen.

Falls dann die Eigenheimpreise in dieser Stadt deutlich fielen, würde der Wertverlust der Immobilie durch den zunehmenden Wert des Terminkontrakts ausgeglichen. So funktioniert modernes Risikomanagement; Finanzexperten wissen dies. Die Hilfsmittel, die zur Absicherung entsprechender Risiken erforderlich sind, sollten aber allen zur Verfügung stehen.

Versuche, Derivatemärkte für Immobilien zu gründen, hatten – bisher – jeweils nur begrenzten Erfolg. Im Mai 2003 boten Goldman, Sachs & Co., erstmals gedeckte Optionsscheine mit Barausgleich für die Eigenheimpreise in Großbritannien an; sie basieren auf dem Halifax House Price Index und werden an der Londoner Börse gehandelt. Seit Oktober 2004 bietet Hedgestreet.com so genannte „Hedgelets“ auf die Immobilienpreise in US-amerikanischen Städten an – Kontrakte, bei denen es zur Auszahlung kommt, falls die Preissteigerungsrate für Privatimmobilien gemäß dem OFHEO Home Price Index in einen vorab festgelegten Bereich fällt.

Mein ehemaliger Student Allan Weiss und ich kämpfen seit 1990 für bessere Institutionen für das Risikomanagement im Immobilienbereich. Im Jahre 1999 haben wir gemeinsam eine Firma mit Namen Macro Securities Research, LLC gegründet, um die Entwicklung solcher Institutionen zu fördern. Wir arbeiten dabei mit der US-Aktienbörse American Stock Exchange zusammen, um Wertpapiere zu entwickeln, die die Menschen in die Lage versetzen sollen, neben anderen Risiken auch Risiken aus Immobilieneigentum abzusichern.

Es wird sich dabei um langfristige Wertpapiere handeln, auf die wie bei Aktien regelmäßige Dividenden ausgeschüttet werden und deren Wert – entweder positiv oder negativ – an einen Immobilienpreisindex gebunden ist. Anfang des Monats hat mit dem Chicago Mercantile Exchange eine weitere Börse angekündigt, dass sie mit uns zusammenarbeiten wird, um die Möglichkeit der Entwicklung eines Terminmarktes für die Eigenheimpreise im Einzugsbereich US-amerikanischer Großstädte zu erkunden. Wir hoffen, die Bildung entsprechender Märkte auch in anderen Ländern fördern zu können.

Selbst finanziell erfahrene Eigentümer privater Immobilien scheuen häufig vor einem direkten Engagement an Derivatemärkten zurück, daher wird die nächste Stufe bei der Entwicklung des Risikomanagements für Immobilien darin bestehen, geeignete Produkte für das Privatkundengeschäft zu entwerfen. So sollten diese Derivatemärkte ein Umfeld schaffen, das Versicherer dazu ermuntert, Versicherungen über die Wertentwicklung privater Immobilien anzubieten, die die Eigentümer von Eigenheimen nicht nur gegen einen Zusammenbruch des Marktes absichert, sondern auch gegen den Rückgang des Marktwertes ihres Heims. Falls sie als Erweiterung bestehender Versicherungspolicen angeboten würde, sollten derartige Versicherungen für Haus- und Wohnungseigentümer attraktiv sein.

Derivatemärkte für Immobilien sollten darüber hinaus die Entwicklung von Hypothekendarlehen erleichtern, die den Haus- und Wohnungseigentümern beim Risikomanagement helfen – etwa durch Verringerung des Schuldbetrags im Falle eines Wertverlustes ihres Heims. Für die Käufer eines Eigenheims, die eine Hypothek aufnehmen, sollten diese Produkte interessant sein. Versicherungsunternehmen und Bodenkreditanstalten dürften bereit sein, derartige Produkte anzubieten, sofern sie die Preisrisiken über liquide Derivatemärkte absichern können.

Die Entwicklung von Produkten für das Privatkundengeschäft erfordert Zeit, Experimentierbereitschaft und echte Innovationen. Es steht zu erwarten, dass sich im Verlauf des nächsten Jahrzehnts ein breites Spektrum von Versicherungs-, Kredit- und Wertpapierunternehmen hieran beteiligen wird. Wenn diese Produkte Gestalt annehmen, wird dies zunehmende Aktivität auf den Derivatemärkten auslösen. Während sich eine neue Branche für das Risikomanagement entwickelt, werden ihre einzelnen Elemente einander gegenseitig allmählich Auftrieb verleihen.

Diese Entwicklungen lassen hoffen, dass gegenwärtigen und zukünftigen Eigentümern von Eigenheimen quälende Ängste im Hinblick auf die Schwankungen des Immobilienmarktes erspart bleiben. Sie werden das Glücksspiel der Immobilienspekulation den Profis überlassen können, ohne sich über das in ihre Eigenheime investierte Vermögen sorgen zu müssen.

Dies ist eine gute Nachricht. Die Gefahr nämlich, dass uns in den nächsten paar Jahren in einer Anzahl von Städten rund um den Globus größere Preisrückgänge bevorstehen, ist relativ hoch – und diese Preisrückgänge werden vielen Haus- und Wohnungseigentümern richtig weh tun. Falls sich jedoch die Dynamik hin zu einem besseren Risikomanagement fortsetzt, so wird dies der letzte Immobilienzyklus sein, bei dem die Eigentümer von Eigenheimen sich nicht schützen können.