Miser sur l’immobilier

Robert J. Shiller

Tous les propriétaires de par le monde parient en fait sur le prix de l’immobilier. De nos jours, ils prennent de gros risques ŕ cause des bulles du marché de l’immobilier de certaines villes telles que Londres, Paris, Madrid, Rome, Istanbul, Moscou, Shanghai, Hangzhou, Sydney, Melbourne, Vancouver, Los Angeles, Las Vegas, Boston, New York, Washington D.C. et Miami. Ces bulles peuvent progresser ou éclater, laissant de nombreux propriétaires couverts de dettes.

Les risques encourus en matičre de prix de l’immobilier ŕ la suite d’une bulle sont réels et considérables. Lors du dernier cycle d’effondrements dans l’immobilier, les prix réels (données corrigées pour prendre en compte l’inflation) de l’immobilier ont chuté de 46 % ŕ Londres entre 1988 et 1995, 41 % ŕ Los Angeles entre 1989 et 1997, 43 % ŕ Paris entre 1991 et 98, 67 % ŕ Moscou entre 1993 et 19997 et 38 % ŕ Shanghai entre 1995 et 1999. Toutes ces chutes furent finalement renversées et tous ces marchés ont récemment connu une forte expansion. Cela ne garantit aucunement cependant que les futures chutes produisent des résultats similaires. Au contraire, la valeur réelle de nos habitations ŕ l'avenir reste fondamentalement incertaine.

La plupart des propriétaires ne prennent pas ces risques avec grand plaisir. Ils ne font qu’acheter dans l’immobilier car ils en ont besoin. Ils ne font pourtant rien pour se protéger contre les risques du marché de l’immobilier et deviennent de ce fait les acteurs involontaires de ce marché. En fait, dans la plupart des pays, les acheteurs ne font rien pour se protéger, mis ŕ part vendre leur bien, parce qu’il n’y a rien ŕ faire. Le marché d'instruments financiers dérivés qui pourrait permettre d'équilibrer ces risques est en cours de création.

Des marchés bien développés de produits financiers dérivés pour le marché de l’immobilier permettraient aux propriétaires de se défaire de leurs mauvais réflexes. Un marché d’opérations ŕ court terme de rčglement au comptant en liquide basé sur un indice des prix de l’immobilier dans la ville concernée permettrait aux propriétaires vivant dans cette ville de vendre dans un marché de contrats ŕ court terme tout en se protégeant.

Si les prix de l’immobilier chutent rapidement dans cette ville, la baisse de valeur du bien serait compensée par une augmentation de la valeur du contrat d’opération ŕ court terme. C’est ainsi que fonctionne la gestion de pointe des risques que les professionnels du monde de la finance connaissent bien. Cependant, les outils nécessaires pour couvrir de tels risques devraient ętre mis ŕ la disposition de tous.

Des tentatives pour mettre en place des marchés dérivés pour l’immobilier ont tous, ŕ ce jour, connu un succčs limité. En mai 2003, Goldman, Sachs & Cie. a commencé ŕ offrir des garanties couvertes au comptant sur les prix de l’immobilier au Royaume Uni, sur la base de l’indice des prix de l’immobilier d’Halifax et coté sur le marché des valeurs de Londres. En octobre 2004, Hedgestreet.com a commencé ŕ offrir des Hedgelets™ sur les prix de l’immobilier dans certaines villes américaines : des contrats de remboursement si le taux d'augmentation des prix de l'immobilier basé sur l'indice des prix de l'immobilier de OFHEO chutait dans un certain éventail spécifié d’avance.

Allan Weiss, un de mes anciens étudiants, et moi-męme faisons campagne depuis 1990 pour de meilleures institutions de gestion des risques dans l’immobilier. En 1999, nous avons créé ensemble une société, Macro Securities Research LLC, pour la promotion de la mise en place d’institutions similaires, collaborant avec la bourse américaine pour créer des valeurs qui permettraient ŕ tous de gérer l’immobilier comme tout autre risque financier.

Ce seront des valeurs ŕ long terme offrant des dividendes ordinaires, comme les actions, dont la valeur serait liée, positivement ou négativement, ŕ l’indice des prix de l’immobilier. Plus tôt ce mois-ci, le Chicago Mercantile Exchange a annoncé qu’il travaillerait également avec nous pour explorer le développement de marchés d’opérations ŕ court terme pour l’immobilier de certaines zones métropolitaines américaines. Nous espérons également faciliter la création de marchés similaires dans d’autres pays.

Męme les propriétaires les plus sophistiqués financičrement trouvent la participation directe dans les marchés dérivés trop intimidante, aussi la seconde étape de développement de la gestion des risques immobiliers consistera ŕ créer des produits de détail appropriés. Les marchés dérivés devraient, par exemple, créer un environnement qui encourage les assureurs ŕ développer des assurances de l’avoir propre foncier pour assurer les propriétaires non pas seulement contre les effondrements du marché mais aussi contre les chutes de la valeur des biens immobiliers sur le marché. Des telles assurances devraient ętre attrayantes pour les propriétaires si elles sont offertes en suppléments de leurs polices d’assurance habituelles.

Les marchés dérivatifs pour l’immobilier devraient également faciliter la création de pręts hypothécaires pour aider les propriétaires ŕ gérer les risques immobiliers par la réduction, par exemple, des sommes dues si la valeur du bien immobilier baisse. De tels produits devraient plaire aux acheteurs de biens immobiliers au moment de la signature des pręts immobiliers. Les compagnies d’assurance et les organismes de pręts immobiliers devraient ętre pręts ŕ offrir de tels produits s'ils peuvent couvrir les risques des prix de l'immobilier avec les marchés dérivatifs liquides.

La création de ces produits de détail nécessitera du temps, des ballons d'essai et une bonne dose d'innovation. Dans les dix ans qui viennent, on peut s’attendre ŕ ce qu’un grand nombre de compagnies d’assurance, de pręts et de courtage s'y attčlent. Quand ces produits de détail prendront forme, ils déclencheront une grande activité sur les marchés dérivés. Le secteur de la gestion des risques se développant, ses composants vont peu ŕ peu se stimuler les uns les autres.

Ces développements offrent l’espoir aux propriétaires actuels et futurs de se voir épargner l’agonie des soucis des vicissitudes du marché de l’immobilier. Ils pourront laisser la spéculation immobiličre aux professionnels et ętre rassurés sur la valeur de leur placement immobilier.

C’est lŕ une bonne nouvelle parce qu’il y a fort ŕ parier que nous allons assister ŕ des baisses de prix spectaculaires dans un certain nombres de villes ŕ travers le monde dans les années ŕ venir, et ce déclin des prix fera des dégâts certains chez les propriétaires de biens immobiliers. Mais si la progression vers une meilleure gestion des risques se poursuit, cela sera le dernier cycle de l’immobilier au cours duquel les propriétaires n’auront pas pu se protéger.