Finance in the 21st Century
¿Son los precios de la vivienda un castillo de naipes?
Robert J. Shiller
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La primera ciudad en entrar en auge fue Londres, alrededor de 1996. La mentalidad del boom pasó luego a Los Angeles, Nueva York y Sydney cerca de 1997, a París en 1998, a Miami, Moscú y Shanghai en 2001, y a Vancouver alrededor de 2002. Estas y otras ciudades no han parado de ver un aumento de sus precios desde entonces, con un crecimiento de al menos 50% en términos reales desde 2000. Esto ha sido un golpe de fortuna para los propietarios de viviendas, pero ha afectado a quienes tienen planes de comprar.
Ahora el crecimiento de los precios de la vivienda se está debilitando en algunas de estas ciudades. El índice disminuyó notoriamente el año pasado en Londres y Nueva York , llegando a sólo cerca de un 1% de aumento real en el segundo trimestre de 2004. En Sydney, los precios cayeron en el mismo periodo.
¿Se ha acabado el boom? ¿No se beneficiarán otras ciudades? Lo que es peor, ¿podría el ánimo de los mercados de la vivienda hacer que los precios generales comiencen a caer?
Nadie predijo este boom, así que predecir su fin es algo riesgoso. Los precios de la vivienda han mostrado un tremendo impulso ascendente frente a advertencias previas de que la fiesta se había acabado.
Cualquier predicción acerca del final de este auge tiene que incluir una comprensión de por qué ocurrió en tantos lugares. Sorprendentemente, no hay una explicación definitiva, ya que sus causas últimas son principalmente sicológicas. Los economistas preferirían hablar de tipos de interés o estadísticas de desempleo, factores que son concretos y cognoscibles. Por supuesto, estos indicadores tienen un legítimo papel que jugar en la explicación de los mercados de la vivienda, pero simplemente no son adecuados para dar cuenta de los recientes auges de los precios.
Hay tres causas sicológicas que destacan a primera vista: primero, un cambio en las percepciones de la gente acerca de las fuentes de valor en una economía mundial en transformación; segundo, una creciente fe pública en las ciudades con "glamour", cuyo nombre se reconoce internacionalmente; y tercero, la vertiginosa y obvia dinámica de las burbujas especulativas. Cada uno de estos factores merece una mayor atención si queremos entender las condiciones actuales del mercado de la vivienda y detectar las tendencias futuras de sus precios.
Primero, la economía mundial se ve más caótica que hace una década. La caída de los precios de las acciones desde 2000 en la mayoría de los países ha hecho que los activos financieros parezcan menos seguros, causando una "estampida hacia la calidad", en este caso, la vivienda. Más aún, el terrorismo ahora se ve como un problema generalizado, con grandes tragedias en Indonesia, España y Rusia. La gente se siente más segura invirtiendo en sus casas, y hay pocas razones para esperar un cambio inminente. El miedo y el impulso ascendente en los precios de la vivienda van de la mano.
Segundo, la fe del público en las glamorosas ciudades internacionales ha aumentado con el explosivo crecimiento de las comunicaciones globales, generado por la Internet y la telefonía celular. Tal como la gente admira cada vez más a los personajes de la farándula internacional, cree también que los centros con fama mundial en el ámbito de los negocios, la tecnología y la cultura, cuyos nombres son palabras cotidianas para todos, tienen un valor único y exclusivo. Como el temor al terrorismo y al recelo hacia los mercados de valores, la fama geográfica aparece como algo que se consolida y se refuerza a si mismo: mientras más famosas sean Nueva York, París y Londres, más glamorosas se vuelven.
En tercer lugar, y no el menos importante, está el contagio especulativo inherente a todas las burbujas. El boom actual ha visto un contagio al interior de los mercados y entre ellos, ya que el aumento de los precios impulsa la efervescencia popular (y, por tanto, más aumentos en los precios) en la misma ciudad, y luego en otras ciudades que se encuentran incluso al otro lado del planeta. Los habitantes de Shanghai pueden no hablar de los precios de la vivienda de Londres, pero sus líderes de opinión saben lo que está sucediendo en esa ciudad, y el boom que ocurre allí hace que parezca plausible que tenga que haber un boom en Shanghai también.
En contraste con las otras dos causas sicológicas, el contagio especulativo tiene un final natural. Una burbuja especulativa, impulsada y sostenida únicamente por la reacción a los aumentos de los precios, no puede crecer para siempre.
Entonces, ¿dónde nos deja esto? Dos de las tres causas sicológicas sugieren que se mantendría el impulso ascendente de los precios de la vivienda, mientras que la tercera indica que llegará a su fin algún día, pero no especifica cuándo.
Mi apuesta es que algunas ciudades glamorosas de alto vuelo continuarán viendo una desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda y finalmente un descenso. Históricamente, los precios de la vivienda han mostrado un gran impulso, y los precios en todas estas ciudades todavía están subiendo con ímpetu, aunque por lo general algo más lentamente que hace un año o más. Si nos basamos en la extrapolación de las tendencias del crecimiento, parece seguro predecir que los precios subirán sustancialmente en la mayoría de estos lugares durante otro año o más, incluso si el índice de crecimiento continúa declinando.
Los factores sicológicos son más importantes para los pronósticos que apuntan a un plazo mayor, más allá de un año, en que el impulso ya no juega un papel importante. En este punto, es posible que haya cierta inestabilidad descendente en los precios, ya que el entusiasmo por invertir en viviendas probablemente se vaya apagando junto con la desaceleración de los precios.
Es probable que, la próxima vez que ocurra una recesión seria, haya una aguda caída de los precios en las ciudades con "glamour". Esto también puede suceder si la economía local sufre una conmoción grave o si los tipos de interés aumentan demasiado rápido. Entonces el contagio al interior y entre los mercados puede funcionar en dirección descendente, haciendo que los precios bajen durante varios años.
Robert J. Shiller es profesor de economía en la Universidad de Yale y es autor de Irrational Exuberance y The New Financial Order: Risk in the 21st Century.
Copyright:
Project Syndicate, septiembre de 2004.
Traducido del inglés por David Meléndez Tormen
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