Una burbuja en el mercado inmobiliario norteamericano -alimentada en parte por las llamadas hipotecas de alto riesgo- fue el catalizador de la turbulencia actual del mercado financiero. Pero la burbuja no estuvo confinada a Estados Unidos. En Europa, los precios de la vivienda también han aumentado marcadamente en los últimos diez años -en muchos casos, incluso, más dramáticamente que en Estados Unidos-. Lo mismo es válido para otros países de la OCDE y mercados emergentes, donde los ingresos de rápido crecimiento han ejercido presión sobre los precios de los activos.

En realidad, con unas pocas excepciones (básicamente Alemania y Japón), los precios de la vivienda han aumentado prácticamente en todas partes a niveles nunca vistos. ¿Cómo pudo surgir semejante patrón global cuando los bienes raíces son los más locales de todos los activos?

La investigación reciente sugiere que el auge inmobiliario global estaba estrechamente vinculado con el incremento sin precedentes en la oferta de liquidez por parte de los principales bancos centrales. Sin duda, la innovación financiera, al igual que el préstamo a compradores que normalmente no habrían calificado para créditos hipotecarios (prestatarios de alto riesgo), también tuvieron que ver. Pero las hipotecas de alto riesgo quizá no se habrían ofrecido en la misma escala si los bancos centrales no hubiesen creado un contexto de amplia liquidez y tasas de interés persistentemente bajas.

La crisis de las hipotecas de alto riesgo hasta el momento afectó principalmente a los mercados financieros en Estados Unidos y Europa. Esto no sorprende si tenemos en cuenta que en ambos lados del Atlántico los precios han alcanzado picos históricos y, hasta hace poco, se habían acelerado.

Esto no es simple coincidencia. Siempre ha habido una correlación entre los precios inmobiliarios norteamericanos y europeos. En las últimas tres décadas, los precios en Estados Unidos y Europa tendieron a seguir tres ciclos lentos de auge y caída. A todos los picos anteriores les siguieron varios años de precios en baja (en términos reales). No existe ninguna razón para pensar que este ciclo será diferente.

Desde el año pasado, los precios han bajado en Estados Unidos. Como los datos para la zona del euro recién estarán disponibles mucho más tarde, aún no es posible determinar si los precios ya han llegado al continente también. Pero si se mantiene el patrón anterior, los precios de la vivienda deberían empezar a caer muy pronto también en Europa (continental).

Tanto en Estados Unidos como en Europa, al parecer los precios subieron un 20-30% por encima de sus valores promedio a más largo plazo. Después de semejante desbordamiento, es probable que sobrevenga cierta contracción. Esto implicaría que los precios probablemente tendrán que caer por lo menos el 20-30%, pero tal vez considerablemente más antes de que encuentren un piso.

Los estrategas políticos europeos, por lo tanto, tienen motivo para preocuparse. Si bien existe escasa evidencia en la zona del euro de un crédito de alto riesgo en gran escala, existe evidencia considerable para sugerir que los precios de la vivienda tienen un importante impacto en la demanda interna, aunque con amplias variaciones entre un país y otro.

Prácticamente en todas partes, los precios más altos de la vivienda han estado asociados con un fuerte consumo. Los precios más bajos de la vivienda en toda Europa, por lo tanto, probablemente estén acompañados de una demanda de consumo más floja, como en Estados Unidos. En Alemania, por caso, los precios de la vivienda se han mantenido relativamente bajos y el consumo, débil.

El impacto de los precios de la vivienda en el sector de la construcción ha sido más variado. En España e Irlanda, la inversión en construcción aumentó a un nivel (18-20% del PBI) muy por encima del de Estados Unidos y nunca visto en ningún otro país de la OCDE excepto Japón antes de que estallara su burbuja en 1989. En estos dos países, los precios más bajos de la vivienda probablemente estén asociados con una marcada y prolongada caída de la demanda interna, que debería ser más fuerte incluso de lo que se puede esperar en Estados Unidos.

En cambio, en Francia e Italia, donde los precios de la vivienda han aumentado casi tanto como en Estados Unidos, no existe evidencia de un bajón inmobiliario. El impacto negativo de una caída de los precios de la vivienda en estos dos países debería así limitarse a una caída en el consumo. Alemania debería ser la menos afectada, porque tanto los precios de la vivienda como la actividad de la construcción han estado por debajo de la tendencia desde hace un tiempo.

En resumen, la caída en los precios de la vivienda no estará restringida a Estados Unidos. Y, en ambos lados del Atlántico, esa caída probablemente socave el gasto de los consumidores.

Copyright: Project Syndicate, 2008.
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Traducción de Claudia Martínez